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如果有一臺(tái)時(shí)光機(jī)，你想回到什么時(shí)候？

很多人說，想回到無憂無慮的大學(xué)階段

沒想到出了社會(huì)當(dāng)“牛馬”，一當(dāng)就是半輩子

有人說，想回到高中時(shí)候，再努力點(diǎn)考個(gè)985，拼個(gè)命搏上清華北大

還有人說，只想回到上一期彩票開獎(jiǎng)前……

不過，這話你要問在北上廣深的人

他們大概率會(huì)和你說，“我要回到10年前買套房……”

也別怪大家俗，一線城市普漲的時(shí)代，買了房基本和中了彩票沒啥差別

現(xiàn)在過了普漲期，就總有傻空以這點(diǎn)來鼓吹：

“房地產(chǎn)要完啦！”

“現(xiàn)在還買房子，十個(gè)九個(gè)跌傻”

我只能說，傻空不愧是傻空……

10年前是傻空，10年后還是傻空

真能回到10年前，我敢說，最快跑去售樓部的還是這群人

01

雖然樓市的增量時(shí)代已經(jīng)過去，不再 “閉眼就能點(diǎn)石成金”

但是只要房子還是經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”

那就永遠(yuǎn)是一塊“金剛石”

有一座城市，最近就在瘋狂“煉金”

短時(shí)間內(nèi)，快速刷新著最高房?jī)r(jià)記錄——

單價(jià)從千位數(shù)到萬(wàn)位數(shù)，走了10多年

卻不到一年時(shí)間，從1萬(wàn)飆到2萬(wàn)

再?gòu)?萬(wàn)跨到5萬(wàn)，用時(shí)不到一年半

到最后突破“7”字頭，只用了半年時(shí)間……

按理說，不停地“煉金”，不斷能漲價(jià)

意味著，樓市的價(jià)值在短時(shí)間內(nèi)，反復(fù)在被市場(chǎng)證明

但非常反常的是

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布截至到2024年11月的數(shù)據(jù)，這座城市的新房和二手房的價(jià)格指數(shù)，全年都在下跌！

而且只要新房?jī)r(jià)格下跌，二手房?jī)r(jià)只會(huì)跌得更狠，生怕比新房跌的慢一樣

這種神奇的現(xiàn)象，發(fā)生在合肥的樓市

我從中指數(shù)據(jù)庫(kù)，拉了2024年的新房成交數(shù)據(jù)一看，就明白了

成交大幅集中在2.5萬(wàn)元/㎡以下的樓盤，占了總成交的80%；其中2萬(wàn)元/㎡以下的成交量就占了45%

而統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，計(jì)算的是全市的平均價(jià)格

所以小部分新房在不斷沖高價(jià)格天花板，但大部分的房源在降價(jià)“扯后腿”，兩者一平均，數(shù)據(jù)就不太好看

貴的越貴，便宜的更便宜

這就意味著，合肥的房?jī)r(jià)，正在走向分化

2023年合肥就已經(jīng)全面進(jìn)入3萬(wàn)+的時(shí)代

像濱湖新區(qū)-省府的改善盤 <遠(yuǎn)大九廬> 、合肥首個(gè)4.0住宅的 <高速·壹品> ，還有蜀山董鋪湖畔的容積率僅1.6的招商天青臻境

這些均價(jià)3萬(wàn)+的盤，最高價(jià)能去到“4”字頭

而在2023年10月份取消了土拍限價(jià)后，2024年迎來了合肥的“豪宅元年”，房子的最高單價(jià)在不斷刷新紀(jì)錄

8月份，濱湖招商璽的備案單價(jià)均價(jià)就達(dá)到了5萬(wàn)+，最高價(jià)達(dá)到6.55萬(wàn)元/㎡

很快，到了12月就被蜀山區(qū)董鋪湖旁的綠城·詠溪雲(yún)廬，以7.37萬(wàn)元/㎡的毛坯價(jià)破了記錄

而上面價(jià)格高漲的房子，無一例外是核心位置的高端改善型樓盤

此時(shí)再看合肥樓市的新房成交數(shù)據(jù)，從9月開始逐月遞增，12月的成交量甚至環(huán)比上漲1.4倍

也就是說，雖然合肥的房?jī)r(jià)在跌，但是——

核心區(qū)的高端資產(chǎn)在迭代升級(jí)，用價(jià)格拉高“規(guī)格”

依舊有人買單

而剛需盤以價(jià)換量，刺激了非常大量的剛性需求

剛需市場(chǎng)動(dòng)能充足

在貨幣超發(fā)與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

02

合肥的豪宅敢逆市領(lǐng)漲

就說明，豪宅客是肯為這么高的房?jī)r(jià)“買單”的

并且堅(jiān)信不會(huì)砸手里

這不禁讓我很好奇，合肥人的錢袋子是不是牛皮縫的……

2024年的統(tǒng)計(jì)年鑒還沒公布，我看了下2023統(tǒng)計(jì)年鑒里截至2022年的數(shù)據(jù)

住戶存款為7958.04億元，住戶貸款8401.56億元，存貸比竟高達(dá)105.57%！

也就是說合肥人還完貸款，根據(jù)當(dāng)年的963.4萬(wàn)的常住人口算，每個(gè)人還負(fù)債約4604元

但我再看下人均可支配收入，48820元

就明白了，欠的債還不到收入的零頭，還完債，還有4.4萬(wàn)元

我將這個(gè)數(shù)稱為“無風(fēng)險(xiǎn)可支配收入”

即合肥居民“無債一身輕”后，可以隨意投資、支配的“立身之本”，也是居民真正愿意投入市場(chǎng)的“活錢”

而這些活錢會(huì)流向哪里？

我再看了下合肥的中長(zhǎng)期貸款，有7110.63億元，占住戶貸款的84.63%

要知道中長(zhǎng)期貸款的主要構(gòu)成就是住房貸款

這就很大程度上說明，合肥人貸款的主要目的，就是為了買房！

現(xiàn)在合肥已經(jīng)放松了限購(gòu)，資格不受限制，又有支付首付、償還月供的能力

那么決定這些“活錢”是否會(huì)流入房地產(chǎn)的，是“樓市是否還有繼續(xù)加杠桿的空間”

我算了一下合肥的居民杠桿率

國(guó)際通用的方式是以居民貸款÷GDP來計(jì)算，為了更直觀看樓市的杠桿空間，我以中長(zhǎng)期貸款來計(jì)算，杠桿率為59.19%

同期全國(guó)的平均水平是62.59%，合肥的杠桿率不算太高

但我再以中長(zhǎng)期貸款÷居民可支配收入來計(jì)算杠桿率

算出來的杠桿率竟然高達(dá)151%！

也就是，按照可支配收入來看，合肥居民的負(fù)債壓力是很高的

但大家創(chuàng)造GDP的能力很強(qiáng)，換而言之“造錢能力強(qiáng)”，讓合肥人勇于加杠桿

這也讓我明白了，為什么合肥的房?jī)r(jià)跌了一年

因?yàn)榧拥母軛U太高，合肥的樓市一直在擠泡沫！

這就有人問了，你不是說擠泡沫嗎，怎么改善和豪宅還在漲？

因?yàn)檫@個(gè)泡沫，大概率是剛需的泡沫

過高的杠桿，可能也是剛需的杠桿

從中指數(shù)據(jù)的新房數(shù)據(jù)來看，情況就是這么個(gè)情況

面積越大的改善、豪宅戶型，能賣得起更高的價(jià)格，而豪宅客的財(cái)力很大程度不需要貸款買房

110㎡以下的剛改、剛需戶型則普遍在2萬(wàn)元/㎡的價(jià)格均線下

其中，90-110㎡的剛改戶型能夠以價(jià)換量，而90㎡以下的剛需戶型即使降價(jià)也只有少量成交

再看成交的總價(jià)段，果然也是以總價(jià)300萬(wàn)以下的低價(jià)房源為主

而二手市場(chǎng)更為直接，成交價(jià)與成交量形成了鮮明的剪刀差

合肥的樓市形成了豪宅和剛需“各玩各的”極端分化的市場(chǎng)

這有人就問了，貴的買不起，那便宜的房子不能買了？

其實(shí)，那也未必

在貨幣超發(fā)與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

03

我常說，樓市宏觀看周期，微觀看供需，變量看政策

經(jīng)濟(jì)下行周期是搶注資產(chǎn)的時(shí)候，政策上現(xiàn)在主方向是“止跌回穩(wěn)”

那合肥的樓市到底能不能支棱，就要看供需關(guān)系

根據(jù)2023統(tǒng)計(jì)年鑒，合肥的城鎮(zhèn)戶籍人口新增加了27.91萬(wàn)人，但其中僅有1.84萬(wàn)人購(gòu)房

都說“有家，才能落葉歸根”

剩余這25.07萬(wàn)的新移民，已經(jīng)遷戶進(jìn)合肥，就是近乎“板上釘釘”的潛在購(gòu)房群體

而從最新的常住人口數(shù)據(jù)看，2023年合肥常住人口985.3萬(wàn)人，較2022年增加21.9萬(wàn)人

其中外來遷移人口占比超9成，全市遷移凈增長(zhǎng)人口20.11萬(wàn)人，人口流動(dòng)規(guī)模領(lǐng)跑全國(guó)

而早在2023年7月，根據(jù)合肥公安數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，合肥實(shí)有人口其實(shí)已超1234萬(wàn)人！

作為一個(gè)省會(huì)城市，過了這一年多的時(shí)間，可能會(huì)新增多少實(shí)有人口?

雖然最新的數(shù)據(jù)還沒公布，但媒體預(yù)測(cè)2035年合肥實(shí)有人口能超1500萬(wàn)人，也就是每年能增加26萬(wàn)人

以此計(jì)算，2024年的實(shí)有人口很可能已經(jīng)達(dá)到1260萬(wàn)人！

而2024年5月份，合肥發(fā)布了樓市新政，購(gòu)買新房可以享受總房?jī)r(jià)1%的購(gòu)房補(bǔ)貼

如果是新市民，進(jìn)城農(nóng)民，補(bǔ)貼比例還能上升至2%！并且購(gòu)買新房后，全家都可申請(qǐng)落戶

也就難怪合肥樓市的成交量節(jié)節(jié)攀升，并且集中在剛需樓盤。取消限購(gòu)政策后，有實(shí)力的新移民們都是樓市的“后備役”

合肥的房地產(chǎn)不缺需求動(dòng)力了，再看供應(yīng)端的支持

合肥從2019年開始供應(yīng)就逐年減少，雖然成交下滑，但從2020年開始，就已經(jīng)供不應(yīng)求

過去合肥的土拍規(guī)則是限地價(jià)，競(jìng)品質(zhì)，搖號(hào)，即要求精裝交付，以滿分120分標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)品質(zhì)，在2024年還恢復(fù)了裝配率獎(jiǎng)勵(lì)

但合肥的房企可售貨量不大，大家補(bǔ)倉(cāng)的積極性還比較強(qiáng)

而且地段好如濱湖、包河等熱門地塊“僧多粥少”，房企競(jìng)爭(zhēng)都很激烈，為了“搶地”愿意各種“卷”品質(zhì)

相反北城、新站這些區(qū)域就被“冷眼相待”，鮮少有宅地能出讓成功

到了2024年，合肥土拍規(guī)則逐漸放松，房企“搶地”的熱情更為高漲。包括取消聯(lián)合開發(fā)限制，不要求精裝交付，取消毛坯限價(jià)，不再競(jìng)品質(zhì)，政府支付代建部分的費(fèi)用……

熱門區(qū)域，如包河、濱湖、蜀山、政務(wù)、新站這五區(qū)直接刷新了樓面價(jià)地王紀(jì)錄

最高的一塊地，溢價(jià)率達(dá)到了54%

“面粉”漲價(jià)了，“面包”還會(huì)便宜嗎？

回到我們最開始的那個(gè)問題，“便宜的房子還能買嗎？”

很多人總在“我怕便宜沒好貨”和“盡能力上車為主”之間搖擺

因?yàn)樽鳛椤百I單”的一方，個(gè)體的力量很難完全把握未來大勢(shì)

但有個(gè)方法，大家可以參考——就是從精明的房企的動(dòng)向，來觀察樓市

房企都不愿意觸碰的地方，意味著沒人愿意開發(fā)，沒有活力，那大概率已經(jīng)失去了價(jià)值

而近來房企熱搶的區(qū)域，在取消土地限價(jià)后，“面粉”的價(jià)格推高了，那做出來的“面包”漲價(jià)，似乎是一個(gè)不可避免的趨勢(shì)

此外，除了房企，市場(chǎng)上掌握著資金的人，往往更能先一步看清未來的趨勢(shì)，也在悄然左右著資產(chǎn)的價(jià)值

而豪宅、改善的市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，

也意味著掌握資金的那一群人，既看到了趨勢(shì)下場(chǎng)了，也發(fā)掘到了價(jià)值

我們要做的，就是不當(dāng)那個(gè)“最后撿芝麻的人”

想投資買房的伙伴掃描下方二維碼，我會(huì)在私域直播中給大家講述趨勢(shì)和資產(chǎn)配置的底層邏輯~

老實(shí)做人，踏實(shí)寫文，不鼓吹，不煽動(dòng)，讓你明白房產(chǎn)這回事！

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