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引言

這個(gè)周末閑逛的時(shí)候，經(jīng)過(guò)Beeplus，花了168塊買了一個(gè)牛角包。

味道的確不錯(cuò)，但價(jià)格也不便宜。

因?yàn)檫@個(gè)面包，我這個(gè)月的恩格爾系數(shù)又提高了。

不知道什么是恩格爾系數(shù)嗎？就是在食品上的消費(fèi)占總消費(fèi)的比值。

說(shuō)起恩格爾系數(shù)，區(qū)分一個(gè)地區(qū)富裕與不富裕的標(biāo)準(zhǔn)就是看這個(gè)地區(qū)的恩格爾系數(shù)是否低于30%。

但是，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)好像在我們這里不太適用。

舉個(gè)例子：

根據(jù)佛山2023年統(tǒng)計(jì)年鑒，常住居民人均可支配收入是64150元，而花在食品煙酒上的消費(fèi)是13008元。

那么佛山居民的恩格爾系數(shù)=13008÷64150=32%

比“富裕線”還高出2個(gè)百分點(diǎn)。

也就是說(shuō)，根據(jù)恩格爾系數(shù)，佛山被評(píng)為“不富?！?？

明顯不對(duì)！

作為擁有世界美食之都——順德，的佛山，對(duì)于美食的追求又怎么能被簡(jiǎn)單的一個(gè)恩格爾系數(shù)限制住呢！

換個(gè)角度想，佛山的人均可支配收入水平排在全國(guó)第十三位，正是有這么高的收入，才能支撐起這么高的美食消費(fèi)支出。

同樣地，存在理解偏差的還有佛山的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

畢竟千燈湖板塊的價(jià)格都從“3”字頭掉到“1”字頭了。

有人會(huì)說(shuō)，哪有什么理解偏差，難道佛山的房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)樣子還能稱得上很好？

先別急

我知道很多讀者都是反駁型人格，無(wú)論我說(shuō)什么都要反駁。

就算我說(shuō)太陽(yáng)是東升西落，也會(huì)有人說(shuō)不對(duì)，因?yàn)樵诮鹦巧峡?，太?yáng)是西升東落的。

對(duì)于這種言論，我只能用《黃帝內(nèi)經(jīng)?素問(wèn)?陰陽(yáng)應(yīng)象大論篇》的一句話來(lái)回應(yīng)：

智者察同，愚者察異。

01

很多人對(duì)于佛山樓市的錨定點(diǎn)是千燈湖板塊的漲跌：

如果千燈湖漲，佛山的其他板塊還能看看；如果千燈湖跌，其他的板塊就不用看了。

因?yàn)?，千燈湖板塊是近十年佛山樓市里最靚的仔。

甚至，很多人直接把千燈湖對(duì)標(biāo)廣州的天河。

畢竟千燈湖也是云集了各種券商、銀行等金融業(yè)的總部。

而且千燈湖板塊距離廣州較近，屬于臨廣板塊，疊加前幾年廣州實(shí)行嚴(yán)格的落戶政策，很多在廣州無(wú)法購(gòu)房的客戶退而求其次地選擇了千燈湖板塊。

也就是說(shuō)，千燈湖板塊承接了廣州的外溢客戶。

因此，千燈湖板塊的價(jià)格迅速走高。

再加上投資客的聞風(fēng)而動(dòng)，加大杠桿進(jìn)場(chǎng)，進(jìn)一步太高了板塊的均價(jià)。

幾個(gè)原因疊加在一起，致使板塊的均價(jià)左腳踩右腳、右腳踩左腳，一步步往天上去。

故事本應(yīng)該這樣持續(xù)發(fā)展的，但沒(méi)能如愿，后面的故事我們都很熟悉了。

由于市場(chǎng)整體遇冷，廣州放開(kāi)限購(gòu)，廣州外溢客戶也就成了無(wú)稽之談，千燈湖板塊也應(yīng)聲下跌。

如果以千燈湖板塊的情況來(lái)概括佛山的樓市，無(wú)疑是一葉障目。

那佛山的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)得怎樣？

可圈可點(diǎn)。

2024年佛山的涉宅用地供應(yīng)只有54宗，供應(yīng)面積459萬(wàn)平方米，同比去年減少了18.3%。

不僅供應(yīng)得少了，成交的金額也減少了22.7%。

而且都是底價(jià)拿地。

成交的樓面價(jià)也降至6483元/平方米，比2023年下降了36.1%。

用一句話來(lái)形容，那就是屋漏偏逢連夜雨。

而且土拍市場(chǎng)遇冷不是只有2024年，2022、2023年也明顯處于低位運(yùn)行。

房企拿地不給力，導(dǎo)致的結(jié)果就是佛山入市的新房量大幅減少。

2024年全年佛山才供應(yīng)了3.3萬(wàn)套新房，比2023年減少了70%。

直接創(chuàng)了有記錄以來(lái)的新低。

而成交了4.47萬(wàn)套，面積524.4萬(wàn)平方米，同比下降了19.3%。

佛山樓市出現(xiàn)了久違的“供不應(yīng)求”。

不僅如此，2024年佛山的網(wǎng)簽均價(jià)出現(xiàn)“拐頭”，下跌至16532元/平方米，比2023年下降了15.8%。

這種以價(jià)換市的現(xiàn)象，在剛需項(xiàng)目上尤為明顯。

在貨幣超發(fā)與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

02

不知道有沒(méi)有聽(tīng)過(guò)一句話：“散裝的佛聯(lián)邦”？

當(dāng)然了，這是一句玩笑話，但也反應(yīng)了佛山這座城市與其他城市的一個(gè)差異點(diǎn)：佛山?jīng)]有形成共識(shí)的市中心。

舉個(gè)例子：

廣州的市中心是哪里？有人說(shuō)越秀，也有人說(shuō)是天河，但無(wú)論說(shuō)哪個(gè)，還是有它的道理，起碼一個(gè)是經(jīng)濟(jì)中心，一個(gè)是ZZ中心；

那深圳呢？大概率是福田，或者是南山；

而上海就直接明了一點(diǎn)？市中心就是浦東。

但在佛山，要問(wèn)哪里是市中心，那就有很多種答案了。

是祖廟嗎？順德和南海的人就不答應(yīng)了，因?yàn)轫樀掠凶约旱拇罅?、南海也有千燈湖?/p>

再者，佛山的市府之前是在禪城區(qū)，早十年就說(shuō)要搬到佛山新城，中間擱置了一段時(shí)間，但在最近又重提，并且已經(jīng)把10多個(gè)部門搬過(guò)去中歐中心。

搬去了屬于順德區(qū)管轄范圍的佛山新城里的中歐中心。

有點(diǎn)科幻。

造成這種局面的原因在這里就不多說(shuō)了，我只想聊聊影響。

這就引申到我對(duì)佛山樓市的第二個(gè)總結(jié)：錯(cuò)配。

正因?yàn)榉鹕經(jīng)]有形成共識(shí)的市中心，所以開(kāi)發(fā)商拍得的地塊很分散，各個(gè)區(qū)、各個(gè)板塊都有。

不僅分散，還呈現(xiàn)出憑過(guò)往經(jīng)驗(yàn)?zāi)玫氐腻e(cuò)誤。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年佛山各區(qū)的土拍情況如下：

禪城區(qū)成交7宗，建筑面積是82.8萬(wàn)平方米，同比上升188%；

南海區(qū)成交9宗，建筑面積是160萬(wàn)平方米，同比上升12.3%；

順德區(qū)成交14宗，建筑面積是124.6萬(wàn)平方米，同比上升11.3%。

如果我們翻看近幾年各區(qū)成交的土地面積，雖然開(kāi)發(fā)商在南海區(qū)拍得的地塊面積已經(jīng)是峰值的三分之一，但依舊是各區(qū)之首。

這就是典型的“憑過(guò)往經(jīng)驗(yàn)?zāi)玫亍薄?/p>

我這么說(shuō)是有原因的，接著往下看。

截至2024年12月底，禪城、南海、順德三個(gè)區(qū)的庫(kù)存面積分別是79.7萬(wàn)、184.9萬(wàn)、178.2萬(wàn)平方米。

用出讓的土地面積除以庫(kù)存面積，三個(gè)區(qū)的比值分別是：

104%、87%、70%。

也就是說(shuō)，接下來(lái)1至2年的時(shí)間內(nèi)，禪城區(qū)可供銷售的房子面積將是2024年底的2倍多，南海區(qū)的是將近1.9倍，而順德區(qū)是1.7倍。

入市的面積多并不意味什么，還得看這個(gè)區(qū)的去化能力。

截至2024年12月底，禪城區(qū)的去化周期是9.1個(gè)月，月均去化8.75萬(wàn)平；

南海區(qū)月均去化是11.70萬(wàn)平、順德區(qū)是15.23萬(wàn)平。

假設(shè)2025年各區(qū)的去化水平不變的話，那么各區(qū)2025年的預(yù)估去化周期：

禪城=（79.7+82.8）÷8.75=18.57個(gè)月

南海=（184.9+160）÷11.70=29.47個(gè)月

順德=（124.6+178.2）÷15.23=19.88個(gè)月

也就是說(shuō)南海區(qū)的庫(kù)存與預(yù)計(jì)新入市的面積需要去化的時(shí)間比禪城區(qū)、順德區(qū)多接近10個(gè)月。

知道我為什么說(shuō)是錯(cuò)配吧，南海區(qū)的拿地面積第一，但去化速度、去化周期都明顯不支撐拿這么多地。

說(shuō)得直白點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商在南海區(qū)拿這么多地是錯(cuò)誤的。

可以預(yù)見(jiàn)，2025年，南海區(qū)的商品房市場(chǎng)將會(huì)是一個(gè)卷價(jià)格、卷產(chǎn)品、卷配套的市場(chǎng)。

或許，購(gòu)房者可以在2025年這種內(nèi)卷的市場(chǎng)撿到便宜貨。

在貨幣超發(fā)與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

03

哪些區(qū)域可以選，要怎么選？

有人喜歡大A，因?yàn)橛袧q跌幅限制，可以做短線連板，可以在最短的時(shí)間內(nèi)賺取最多的錢。

有人喜歡更成熟、制度更完善的市場(chǎng)，因?yàn)檫x對(duì)績(jī)優(yōu)的公司，就不用每天擔(dān)驚受怕。

前者享受上躥下跳的刺激，后者追求穩(wěn)健的收益。

這個(gè)道理在樓市同樣適用，暴漲暴跌的板塊更考驗(yàn)誰(shuí)的八字夠硬，而選擇基本面好的區(qū)域相當(dāng)于買對(duì)了績(jī)優(yōu)股。

當(dāng)我們不被某一個(gè)區(qū)域吸引住眼光，以更客觀的立場(chǎng)去看待佛山的市場(chǎng)，就會(huì)有明顯不一樣的結(jié)論。

在整體大趨勢(shì)向下的時(shí)候，唯一一個(gè)逆勢(shì)上行的指標(biāo)就是順德的二手房市場(chǎng)。

從2024年各區(qū)二手房成交的情況來(lái)看（下圖），順德的二手房成交量排名全市第一，高達(dá)2.6萬(wàn)套，面積也同比上升了14.06%。

其實(shí)這種情況一點(diǎn)也不奇怪，甚至可以說(shuō)合情合理。

因?yàn)椋?strong>二手房是一手房的一種映射。

而順德區(qū)的一手房成交量一直都是佛山五個(gè)區(qū)里面排名最前的。

2024年順德區(qū)成交商品住宅面積182.2萬(wàn)平方米，占全市的34.7%；

排名第二的是南海區(qū)成交140.2萬(wàn)平方米，占全市的26.7%。

疊加順德的土地出讓長(zhǎng)期處于低位，成交量整體波動(dòng)相對(duì)較小。

與巔峰時(shí)期相比，順德一手房成交量減少了45%，而禪城區(qū)減少了55%、南海區(qū)減少了80%。

順德區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)，還是比較堅(jiān)挺的。

如果我們細(xì)看2024年各區(qū)拿地的開(kāi)發(fā)商分類，唯二的民企都在順德區(qū)。

深究其背后的原因還是因?yàn)?strong>順德區(qū)比較有錢。

早在2023年，順德區(qū)的GDP就高達(dá)4300億，不僅排在市內(nèi)第一，在全省各市里排名第六，比江門市還高。

一個(gè)區(qū)就比一個(gè)市的經(jīng)濟(jì)體量還高。

另外，順德區(qū)人均可支配收入接近7.3萬(wàn)元（2023年），與之對(duì)比的是佛山平均6.7萬(wàn)元，廣東省平均是4.9萬(wàn)元。

除了收入高，消費(fèi)的意愿也是十分強(qiáng)勁。順德區(qū)的人均消費(fèi)金額比排名第二的南海區(qū)高出接近5500元。

各項(xiàng)指標(biāo)順德區(qū)都是一直領(lǐng)先，2023、2024年如此，往前看十年是如此，往后看十年，大概率還是如此。

廣東人常說(shuō)一句話：

禾稈冚（蓋）珍珠，富貴無(wú)人知。

意思是人們?nèi)菀缀鲆暠徊恢靛X的禾草蓋住的珍珠。

我已經(jīng)遮擋視線的禾草掀開(kāi)了，珍珠就在眼前，該怎么選，相信大家有清晰的答案了。

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