近期新城控股召開內(nèi)部電話會議，系統(tǒng)回顧了2024年公司運營成果，并釋放了從“保信用”轉(zhuǎn)向“守價值”的核心戰(zhàn)略信號。

會議披露，自去年8月償債壓力緩解后，公司通過調(diào)整銷售策略、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、聚焦商業(yè)運營效率提升等舉措，逐步實現(xiàn)經(jīng)營企穩(wěn)。

盡管銷售額同比下滑，但單價提升、減值計提接近尾聲、商業(yè)板塊逆勢增長等積極因素，為2025年的利潤反轉(zhuǎn)埋下伏筆。然而近期爆發(fā)的總部討薪事件，為這份“企穩(wěn)”增添了不確定性。

一、電話會議核心內(nèi)容解析

1、開發(fā)業(yè)務(wù)：以價換量策略顯效，去化壓力仍存

2024年，新城控股可售貨值約750億元，其中老庫存占比73%（550億元），全年平均去化率55%，較歷史平均水平（60%-70%）有所下降。

為應(yīng)對市場低迷，公司自2024年8月起實施“守價值”策略，收回銷售折扣，推動均價從9800元/㎡（2024年）升至10800元/㎡（2025年1月）。

這一策略雖短期犧牲了銷售規(guī)模，但改善了利潤率，且?guī)齑鏈p值計提基本完成，為2025年利潤釋放騰出空間。

2、商業(yè)運營：逆勢增長成亮點，三四線壁壘穩(wěn)固

商業(yè)板塊是新城控股2024年最大亮點：新開業(yè)吾悅廣場15座（目標(biāo)12座），運營收入128億元（目標(biāo)125億元），同比增長13%。

截至2024年末，累計開業(yè)廣場達(dá)173座。這些區(qū)域商業(yè)新增供給極少，競爭壓力小，疊加返鄉(xiāng)消費紅利，推動同店收入增長5%-6%。此外，公司通過商戶迭代（20%-30%）、空間改造、員工激勵等方式提升運營效率，進一步鞏固了商業(yè)護城河。

3、融資策略：信用置換抵押，債務(wù)風(fēng)險可控

為降低融資成本與違約風(fēng)險，新城控股持續(xù)將信用類融資置換為抵押類融資。

2024年新增吾悅廣場抵押融資170-180億元。2025年到期剛性債務(wù)約81億元（含美元債），其余債務(wù)可通過再抵押或續(xù)借緩解壓力。

早期商業(yè)抵押率基本在30%，根據(jù)最新政策可放寬為50%，以此來增加融資金額。同時仍存在20余座未抵押廣場。

4、戰(zhàn)略調(diào)整：收縮拿地，聚焦存量優(yōu)化

公司明確表示，短期內(nèi)恢復(fù)大規(guī)模拿地的可能性較低，重點轉(zhuǎn)向存量債務(wù)償還、應(yīng)付款支付與貨值利潤提升。這一策略與行業(yè)整體收縮趨勢一致，但也可能制約中長期土儲質(zhì)量。若未來一二線城市出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)低價地塊，新城或擇機補倉，但目前仍以“守”為主。

5、減值與土地收儲：輕裝上陣可期

2024年減值計提規(guī)模較前三年大幅減少，預(yù)計2025年隨銷售均價回升，減值壓力基本消除。此外，公司正與地方政府、國央企、城投公司洽談土地收儲，有望通過資產(chǎn)處置進一步回籠資金。

二、2024年運營總結(jié)：韌性背后的隱憂

1、業(yè)績表現(xiàn)：商業(yè)扛旗，住宅承壓

2024年，新城控股合同銷售額401.7億元，同比下滑47%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均降幅（12.5%）。但商業(yè)運營收入同比增長13%，租金收入達(dá)119.5億元，成為支撐股價的關(guān)鍵因素。這種“住宅失速、商業(yè)補位”的結(jié)構(gòu)，凸顯了雙輪驅(qū)動模式的價值，但也暴露了對三四線住宅市場的過度依賴。

2、財務(wù)安全：降債增效，流動性仍緊

通過縮減土儲規(guī)模（較高峰期下降68%）、處置低效資產(chǎn)（回籠185億元），公司有息負(fù)債從2022年的710億元壓降至558億元，融資成本降至6.05%。然而，貨幣資金與短期負(fù)債的巨量缺口、三四線資產(chǎn)減值風(fēng)險（如三線二手房價格同比降9.4%），仍是懸頂之劍。

最新爆發(fā)的總部討薪事件更是敲響警鐘：截至2024年前三季度，公司應(yīng)付賬款高達(dá)462億元，其中農(nóng)民工工資拖欠問題頻發(fā)（如河南商丘、山東膠州項目欠薪長達(dá)5年），顯示經(jīng)營性負(fù)債管理存在重大漏洞。

3、管理動蕩：創(chuàng)始人回歸，戰(zhàn)略不確定性增加

創(chuàng)始人王振華回歸后，公司高層出現(xiàn)人事震蕩，副總裁、區(qū)域總經(jīng)理等多名高管被免職。盡管少帥王曉松任期內(nèi)推動了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型與成本管控，但王振華的潛在影響力可能引發(fā)戰(zhàn)略分歧，加劇市場對治理結(jié)構(gòu)的擔(dān)憂。此外，農(nóng)民工集體討薪事件暴露了內(nèi)部執(zhí)行力與責(zé)任分配的矛盾，可能進一步削弱投資者信心。

三、2025年展望：逆周期中尋找確定性

1、行業(yè)背景：政策托底與市場分化

2024年四季度以來，房地產(chǎn)“三支箭”政策升級、一線城市限購松綁等利好釋放，為行業(yè)注入信心。但市場分化加劇，一二線回暖與三四線低迷并存。新城控股需抓住政策窗口，優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)（如參與專項債收儲計劃），減少低能級城市風(fēng)險敞口。

2、核心抓手：商業(yè)運營與Reits突破

吾悅廣場的運營效率提升與輕資產(chǎn)擴張（已管理713萬㎡）仍是關(guān)鍵。

若Reits（已申報待批）成功發(fā)行，將進一步盤活商業(yè)資產(chǎn)，增強現(xiàn)金流彈性。此外，抵押融資空間的釋放（約20座未抵押廣場）可為債務(wù)償還提供緩沖。

3、風(fēng)險警示：銷售回暖與治理挑戰(zhàn)

2025年1月，公司銷售額同比再降72%，顯示住宅端壓力未減。若房價持續(xù)下行，三四線項目可能面臨新一輪減值。此外，管理層穩(wěn)定性、供應(yīng)商訴訟等ESG問題，可能影響信用修復(fù)進程。462億元經(jīng)營性負(fù)債（截止24年前三個季度）若集中爆發(fā)，將直接沖擊現(xiàn)金流，甚至引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。

四、輕舟能否過萬重山？

新城控股的2024年，是一場從“活下去”到“活得好”的艱難轉(zhuǎn)型。

通過收縮戰(zhàn)線、聚焦商業(yè)、債務(wù)置換，公司暫時走出了暴雷陰影。

但房地產(chǎn)長周期下行背景下，其能否真正實現(xiàn)“守價值”，仍取決于三點：一二線土儲的優(yōu)化進度、商業(yè)現(xiàn)金流的可持續(xù)性，以及管理層的戰(zhàn)略定力。

對于投資人而言，新城的故事既是風(fēng)險與機遇并存的博弈，也是觀察房企轉(zhuǎn)型成敗的典型樣本。