觀點(diǎn)網(wǎng) “小步快跑”的保利置業(yè)，何時(shí)打破利潤“魔咒”？

近日，保利置業(yè)發(fā)布了2025年中期業(yè)績公告。上半年，實(shí)現(xiàn)收入184.44億元，同比增長48.1%；歸母凈利潤2.08億元，同比減少44.3%；毛利率17.5%，利潤依舊承壓。

銷售方面，上半年保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售面積約96.1萬平方米，合約銷售金額約267億元，分別錄得13.7%、5.99%下滑，但合同銷售均價(jià)錄得9%的上漲，為2.776萬元/平方米。

資產(chǎn)及負(fù)債方面，截至2025年6月，保利置業(yè)總資產(chǎn)1935億元，現(xiàn)有銀行結(jié)存、存款及現(xiàn)金283.05億元，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.5%，現(xiàn)金短債比1.63，凈負(fù)債率85.3%，三條紅線全面轉(zhuǎn)綠。

總的來說，“聚焦高能級城市”策略下，結(jié)轉(zhuǎn)金額增長帶動了上半年收入的整體提升，但也導(dǎo)致了所得稅開支爆發(fā)式增長，外加營銷等成本的加劇、權(quán)益占比下降，使得利潤繼續(xù)承壓。

規(guī)模與成本

“相信今年可以繼續(xù)維持在500億的銷售體量。”在2024年的業(yè)績會上，執(zhí)行董事胡在新對于新一年的銷售目標(biāo)依舊秉承著保守策略。

事實(shí)上，自2020年銷售金額突破500億元后，保利置業(yè)已經(jīng)連續(xù)四年規(guī)模維持在500億元以上。2020年-2024年，保利置業(yè)銷售額分別為521億元、566億元、502億元、536億元、542億元。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)最新發(fā)布的百強(qiáng)房企銷售報(bào)告，2025年1-8月，保利置業(yè)全口徑銷售金額355億元，雖較2024年同期銷售金額減少了3.5%，但整體排名上升1位至15。

“今年可售的貨量跟去年是基本持平，在1200億元，新供應(yīng)大概450億，大部分集中在上海、寧波、蘇州、廣州、深圳及濟(jì)南這六個(gè)城市，接近新供應(yīng)的九成。”按照管理層此前披露的可售貨量，市場預(yù)計(jì)保利置業(yè)今年的銷售規(guī)模也與去年基本持平。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)中報(bào) 觀點(diǎn)指數(shù)整理

從合約銷售金額區(qū)域分布情況來看，上海、寧波、蘇州城市所在的長三角一直都是保利置業(yè)的主戰(zhàn)場，而上半年上海的銷售金額是27個(gè)布局城市中最高的，達(dá)60.82億元，緊隨其后的是蘇州，為35.48億元。

上海，之所以能成為保利置業(yè)上半年的銷冠區(qū)域，主要得益于保利海上印項(xiàng)目的“三開三罄”，不僅成為2025年閔行區(qū)首個(gè)日光盤，更是創(chuàng)下年內(nèi)上海外環(huán)外首開去化速度的記錄。

據(jù)悉，保利海上印項(xiàng)目所在的地塊，是保利置業(yè)于去年在上海唯一競得的地塊。去年11月27日，其以總價(jià)25.95億元摘得的，折合樓板價(jià)4.87萬元/平方米，而該項(xiàng)目整盤均價(jià)約7.91萬元/平方米，對比同板塊內(nèi)房齡5年以內(nèi)的次新房（掛牌價(jià)7.2-7.8萬元/平方米），有一定的競爭優(yōu)勢。

今年上半年，保利置業(yè)主要在售項(xiàng)目131個(gè)，但首次開盤項(xiàng)目僅有兩個(gè)，均位于長三角區(qū)域，除了上述的上海保利海上印項(xiàng)目外，還有一個(gè)是位于寧波的保利朗玥華章，業(yè)績期內(nèi)寧波總銷售金額為20.65億元。

而在珠三角地區(qū)，主要以廣州、深圳兩大區(qū)域的銷售業(yè)績?yōu)橹鳎习肽陮?shí)現(xiàn)簽約金額分別為19.30億元及18.61億元，而貢獻(xiàn)項(xiàng)目來自“老盤”項(xiàng)目，廣州保利西悅灣（保利瑧譽(yù)）、廣州保利明玥湖光、深圳保利靜安府、深圳保利龍譽(yù)等。

盡管保利置業(yè)近年來一直宣稱打造高端項(xiàng)目，但其在上海、杭州、深圳等熱門城市拿地上，還是保持了謹(jǐn)慎的態(tài)度，以至于核心城市的市占率較低。

一改“保守”前態(tài)

或許是一二線城市庫存告急，又或許是看準(zhǔn)了核心區(qū)域項(xiàng)目帶來的“高回報(bào)”，相較于往年的保守姿態(tài)，保利置業(yè)今年的布局明顯“激進(jìn)”了許多。

2024年全年保利置業(yè)在濟(jì)南、寧波、深圳和上海新增了6個(gè)項(xiàng)目，其中寧波3個(gè)，其余城市各1個(gè)，共新增土儲建面96.4萬平方米，拿地總價(jià)約199億元。

相較之下，今年上半年，保利置業(yè)僅6個(gè)月時(shí)間便新增了9個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，新增土地儲備約118.3萬平方米，權(quán)益占比74%。以總土地成本計(jì)算，在上海、杭州和廣州三個(gè)城市的投資合計(jì)占比達(dá)到88%。

圖片來源：企業(yè)中報(bào)截圖

1月27日，今年除夕前一日，保利置業(yè)便以38億元成交價(jià)強(qiáng)勢入局廣州白鵝潭片區(qū)，成功摘下廣州荔灣陸居路AF020210、AF020244地塊，折合樓面價(jià)2.37萬元/平方米。

據(jù)悉，AF020244地塊將打造保利置業(yè)旗下最高端的“甲第系”產(chǎn)品，是繼上海和蘇州后，全國第3座甲第系豪宅；而AF020210地塊已引入了萬豪系五星級酒店，擬投資10億元用于酒店建設(shè)。

而上半年成交額總價(jià)最高的是上海區(qū)域。

5月29日，上海出讓4宗宅地，成交價(jià)及溢價(jià)率最高的是保利置業(yè)摘下的楊浦東外灘N090602單元L4-02地塊。該地塊經(jīng)過72輪激烈報(bào)價(jià)后，最終由保利置業(yè)以42.41億元競得，溢價(jià)率26.3%，高出起始價(jià)約8.8億元，創(chuàng)下楊浦濱江樓面價(jià)新高。

緊接著，6月25日，保利置業(yè)以底價(jià)8.5億元競得上海蘇河灣北部房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%的股權(quán)，其資產(chǎn)為靜安區(qū)中興社區(qū)兩宗地塊。

資料顯示，這兩宗地塊是蘇河灣房地產(chǎn)于2024年10月通過協(xié)議出讓方式，以總價(jià)54.17億元摘得的，樓面價(jià)分別為7.23萬元/平方米和7.12萬元/平方米。

按照市場預(yù)測，項(xiàng)目未來入市均價(jià)在12萬-14萬元/平方米之間。如今，保利置業(yè)僅以不到六分之一的價(jià)格便收入囊中，對此市場也是直呼 “賺翻了”。

當(dāng)然，除了上海外，杭州亦是保利置業(yè)上半年拿地的重倉區(qū)。

期內(nèi)，保利置業(yè)在杭州共摘得3宗地塊，其中2宗均位于杭州西湖三墩單元，分別是于3月28日、5月20日摘得，樓面價(jià)2.29萬元/平方米、2.20萬元/平方米，共計(jì)總成交價(jià)27.53億元。

另一宗是杭政儲出[2025]38號地塊，4月22日濱江以13.6億元摘得，后引入保利置業(yè)合作開發(fā)，案名為濱江鳴濤里，將打造聯(lián)排和疊墅產(chǎn)品。

“不投資、不愿冒一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，肯定沒有收益。” 此前，對于2025年的發(fā)展策略，董事會主席萬宇清便提到，在現(xiàn)金流安全的基礎(chǔ)上，保利置業(yè)今年投資額度與力度上會更加激進(jìn)，但在具體項(xiàng)目的判斷上，依舊謹(jǐn)慎，避免“行差踏錯(cuò)”。

截止2025年6月末，保利置業(yè)擁有總土儲1308萬平方米，長三角和大灣區(qū)占比45%，一二線城市占比75%。

然而，高能級城市地塊也影響著土地增值稅的高低。上半年財(cái)報(bào)中，保利置業(yè)利潤下滑最大的“元兇”便是所得稅開支的暴增，由去年同期的3.31億元?jiǎng)≡鲋?1.43億元，同比增長了246%。

同時(shí)，營銷費(fèi)用等銷售開支也由去年同期的4.31億元，增加至8.32億元。

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