2025年3月22日，北京懷柔青春萬達廣場東側(cè)的露天廣場人頭攢動。

這里正在舉辦“春悅安居·懷柔置業(yè)季”房博會，13家房企帶著從剛需小戶型到高端別墅的全系產(chǎn)品亮相。

但最引人注目的，是展區(qū)中央那塊寫著“以舊換新”的展板。

懷柔區(qū)宣布，將通過國企平臺直接收購居民二手房，作為撬動樓市循環(huán)的支點。

一位家住龍山街道的張阿姨擠進咨詢臺：“我這套90年代的老房子掛了一年多沒賣掉，現(xiàn)在能直接賣給政府？”

工作人員遞上流程圖：線上/線下登記→平臺初選→評估簽約→選購新房→過戶收款。

整個過程像“置換手機”一樣簡單，唯一不同的是，舊房成了抵扣新房的“籌碼”。

張阿姨的老房恰好符合條件：房齡30年內(nèi)、面積120㎡以下、無查封限制，且位于試點街道。

這場看似尋常的房交會，實則是北京首個由政府主導(dǎo)的存量房收儲試驗。

它試圖破解一個死結(jié)：二手房滯銷拖累置換需求，新房庫存高企壓制土地市場。而懷柔的解法是——讓國企充當(dāng)“中間商”，用真金白銀打通一二手房鏈條。

懷柔模式的核心在于設(shè)計了一套風(fēng)險可控的閉環(huán)系統(tǒng)：

1.舊房篩選：限定房齡、面積和區(qū)域，避免收儲淪為“垃圾資產(chǎn)回收站”。

2.資金閉環(huán)：收購款打入監(jiān)管賬戶，只有換購人簽約新房后，資金才會轉(zhuǎn)給開發(fā)商。若中途放棄購新，交易自動終止。

3.一站式服務(wù)：現(xiàn)場13家房企、中介、銀行、家裝公司聯(lián)動，居民可“賣舊選新貸款裝修”一氣呵成。

“這相當(dāng)于給樓市裝了一個‘安全閥’?！?/p>

某房企負責(zé)人透露，政策實施后，剛改客戶咨詢量激增40%，尤其是手握老房的60后、70后群體。

畢竟，用一套90㎡舊房換購120㎡新房，只需補足差價，遠比市場價置換更劃算。

與過去城投公司“兜底式”托市不同，懷柔國企平臺更像一個市場化中介。

其關(guān)鍵在于：

1.定價權(quán)歸市場：舊房評估價由第三方機構(gòu)核定，避免行政干預(yù)扭曲價格。

2.資金風(fēng)險隔離：監(jiān)管賬戶確保收購款?？顚Ｓ?，防止挪作土地財政補血。

3.數(shù)據(jù)防火墻：微信小程序僅收集必要信息，且與房企、中介數(shù)據(jù)隔離，嚴(yán)防隱私泄露。

這種設(shè)計既化解了“政府救市”的爭議，又讓市場機制主導(dǎo)資源配置。

正如住建委副主任劉宏所言：“我們不是大水漫灌，而是精準(zhǔn)滴灌。”

盡管政策未明確存量房去向，但兩條路徑已浮出水面：

1.租賃化改造：北京“十四五”需新增40萬套保障性租賃住房，收儲舊房可低成本填補缺口。例如，將90年代老房翻新為青年公寓，租金控制在市場價80%。

2.土地再開發(fā)：部分房齡超25年的舊房可能拆除重建。參考深圳模式，原址可建設(shè)人才房或共有產(chǎn)權(quán)房，既提升容積率，又避免沖擊新房價格。

但風(fēng)險猶存：若收儲規(guī)模過大，可能造成區(qū)域二手房價格塌方；

若改造標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，則會衍生“新舊混雜”的社區(qū)矛盾。

因此，懷柔將試點嚴(yán)格限定在龍山、泉河街道及懷柔鎮(zhèn)，以觀測政策漣漪效應(yīng)。

懷柔并非孤例，2025年開年以來，多地已嘗試激活置換需求。

但與這些城市相比，懷柔的突破在于構(gòu)建了一個可復(fù)制的閉環(huán)模型。

其經(jīng)驗若成功，可能成為一二線城市紓困樓市的“標(biāo)準(zhǔn)答案”。

懷柔的“以舊換新”，本質(zhì)是一場對房地產(chǎn)流動性的外科手術(shù)。

它不追求短期成交暴漲，而是試圖修復(fù)市場內(nèi)在循環(huán)。

當(dāng)二手房不再“堰塞”，改善需求才能持續(xù)釋放。

這種“慢變量”改革，或許比降息、松綁限購更能觸及行業(yè)頑疾。

正如一位業(yè)內(nèi)人士的比喻：“過去樓市像一潭死水，現(xiàn)在終于有人挖開了一條溝渠。水流起來，魚才能活?！?/p>

而這條溝渠的終點，或許是無數(shù)家庭從“住有所居”到“住有宜居”的夢想。