大家好，我是翻老師，現(xiàn)居日本東京。

在東京生活了10多年，從事房地產(chǎn)行業(yè)也有5年多，擁有日本政府認(rèn)可的宅建士資格證、租賃住宅認(rèn)證主管資格證，以及金融理財(cái)規(guī)劃師資格證，在房產(chǎn)投資及金融理財(cái)領(lǐng)域有豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，幫助過數(shù)百名客戶實(shí)現(xiàn)家庭資產(chǎn)再配置。

我開設(shè)了《翻老師日本投資進(jìn)階》專欄，持續(xù)為大家?guī)黻P(guān)于日本東京的一切，生活、房產(chǎn)、投資等等。

如果你對(duì)日本東京感興趣，掃描下方二維碼進(jìn)群，和翻老師一起聊聊。

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翻老師東京房產(chǎn)投資合集（點(diǎn)擊查閱??）

很多客戶第一次聽到東京1000萬日元可以買房，都會(huì)疑惑：東京不是全球最貴的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一嗎？

但實(shí)際上，東京市場(chǎng)非常分層。

有面向富裕階層的塔樓公寓；

有中產(chǎn)家庭選擇的郊外一戶建；

還有一種，價(jià)格低廉，總價(jià)可控，歷史悠久的小戶型房產(chǎn)。

最后一種，就是1000萬日元（大約45-50萬人民幣）可以擁有的那一類房產(chǎn)。

確實(shí)不是噱頭，而是一個(gè)特殊的細(xì)分市場(chǎng)：老公寓、小戶型、好位置、低總價(jià)，它們經(jīng)歷了泡沫、崩潰、低迷、復(fù)蘇。

今天，成為精明投資人眼中的“防守型資產(chǎn)”。

我?guī)阊刂鴷r(shí)間脈絡(luò)，看看這類物件的誕生、沉浮與未來價(jià)值。

泡沫時(shí)代的產(chǎn)物

上世紀(jì)80年代，日本泡沫經(jīng)濟(jì)極度膨脹。東京土地價(jià)格一路飛漲，開發(fā)商為了最大化土地利用，大量開發(fā)出15-20平米左右的小戶型公寓。

當(dāng)時(shí)，這類房子售價(jià)通常超過2500萬日元，它們是那個(gè)時(shí)代金融狂熱的縮影，甚至成為公司和富人資產(chǎn)組合中的“金融商品”。

這些房子，從一開始就被賦予了“資產(chǎn)化”和“投機(jī)工具”的意義。

泡沫崩潰后的宿命

1991年泡沫崩潰，東京房?jī)r(jià)全線下行。這些曾經(jīng)風(fēng)光無限的小戶型，因?yàn)榉魁g增長(zhǎng)、面積有限、缺乏土地價(jià)值支撐，價(jià)格迅速縮水。

2000年代，部分地段一般的小戶型公寓價(jià)格跌至1000萬-1500萬日元，甚至更低。但它們并沒有消失。

東京單身人口龐大，單人租賃需求始終存在。它們從資本市場(chǎng)的金融產(chǎn)品，逐漸變成了安靜而穩(wěn)定的“現(xiàn)金流工具”。

海外資金入場(chǎng)

2010年以后，日本進(jìn)入長(zhǎng)期低利率周期。海外資金開始尋找低風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)收益、容易持有的小型資產(chǎn)。為什么它們被重新發(fā)現(xiàn)？

? 總價(jià)低，現(xiàn)金即可購(gòu)入；

? 法律透明，產(chǎn)權(quán)清晰；

? 租賃市場(chǎng)成熟，年化回報(bào)普遍可達(dá)5%以上；

? 持有成本極低，固定資產(chǎn)稅和管理費(fèi)都相對(duì)輕松。

來自新加坡、中國(guó)大陸、中國(guó)香港的資金迅速入場(chǎng)。這種“被遺忘的小房子”，再一次被資本重新定義，成為全球投資組合中的低風(fēng)險(xiǎn)、可持續(xù)現(xiàn)金流標(biāo)的。

疫情沖擊后的低谷與回暖

2020年，疫情爆發(fā)，日本封國(guó)，海外買家暫時(shí)離場(chǎng)，成交量下降，部分房源價(jià)格跌至900-950萬日元。

但東京的單身人口需求依舊堅(jiān)挺。

居家辦公和短期過渡需求甚至增強(qiáng)了小戶型的出租市場(chǎng)表現(xiàn)。

空置周期延長(zhǎng)，但租金沒有明顯下滑。

進(jìn)入2022年，隨著日元大幅貶值，全球資金重新回流，這種低總價(jià)、高穩(wěn)定性的小房子，成為“全球投資人眼中的小金庫(kù)”。

優(yōu)質(zhì)房源上市即被搶購(gòu)，市場(chǎng)開始出現(xiàn)低價(jià)資產(chǎn)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

未來趨勢(shì)：稀缺資產(chǎn)與收藏屬性

未來，這類房子將越來越稀缺。

政策角度：

? 新建極小戶型公寓受限；

? 開發(fā)商轉(zhuǎn)向家庭型與大型項(xiàng)目；

? 新供應(yīng)基本消失。

土地角度：

? 可開發(fā)土地極度有限，

? 存量小戶型物件自然減少，無法再生。

人口結(jié)構(gòu)：

? 東京依然是全球單身人口最密集的大都市，

? 單人居住需求長(zhǎng)期存在，穩(wěn)定且增長(zhǎng)緩慢。

國(guó)際視角：

? 全球通脹，資金流向硬資產(chǎn)；

? 日元避險(xiǎn)屬性強(qiáng)化，東京資產(chǎn)成為全球財(cái)富“分散配置”的重要一環(huán)。

它們未來不會(huì)大幅暴漲，但會(huì)變得越來越難買，越來越具有“資產(chǎn)收藏品”性質(zhì)。在最平凡的小房子里，藏著時(shí)間與市場(chǎng)共同篩選出來的穩(wěn)定價(jià)值。

實(shí)戰(zhàn)投資建議 | 經(jīng)驗(yàn)清單 + 細(xì)節(jié)提醒

【挑選階段 — 五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)】

1. 地段

? 優(yōu)先選擇山手線、中央線、總武線、丸之內(nèi)線等沿線；

? 步行8分鐘以內(nèi)；

? 電車30分鐘內(nèi)直達(dá)東京、新宿、池袋、澀谷等核心站。

2. 房齡

? 1983年后房產(chǎn)優(yōu)先（1981年新耐震標(biāo)準(zhǔn)隨實(shí)施，但建成的房產(chǎn)仍有時(shí)間差）；

3. 樓層與朝向

? 特別避免1樓（噪音，隱私，潮濕等問題）；

? 南向、東南向出租周期更短；其他朝向前方無遮擋也可考慮

4. 管理水平

? 索要近三年管理報(bào)告和修繕儲(chǔ)備金余額；

?管理費(fèi)+修繕金總額，最好控制在月租收入的20%以內(nèi)。

5. 租賃狀態(tài)

? 現(xiàn)租約房源優(yōu)先；

? 空室物件，需調(diào)查過往空置周期和租金水平。

【持有階段 — 管理小細(xì)節(jié)】

? 保存好每年的固定資產(chǎn)稅單和收支報(bào)告；

? 索取并閱讀每年管理組合理事會(huì)議記錄，掌握修繕計(jì)劃；

? 定期觀察周邊房源新增供應(yīng)與租金水平變化；

? 持有周期建議5年以上，耐心享受復(fù)利。

【退出階段 — 三個(gè)要點(diǎn)】

1. 提前一年準(zhǔn)備好所有資料：租賃合同副本、大修記錄；

2. 尋找有海外客戶資源、專業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)的中介合作；

3. 不急售，在需求旺盛時(shí)選擇性退出，

這種資產(chǎn)，永遠(yuǎn)有接盤者。

小房子，大智慧

東京1000萬日元的小房子，表面上只是一個(gè)總價(jià)低的小資產(chǎn)，背后卻是一段日本經(jīng)濟(jì)周期和全球資金流動(dòng)的縮影。

它不會(huì)帶來一夜暴富，卻能成為資產(chǎn)組合里最穩(wěn)定、最安靜的現(xiàn)金流來源。

持有時(shí)間越長(zhǎng)，體會(huì)越深刻。

真正值得投資的資產(chǎn)，是看得懂、拿得住、放得下、睡得穩(wěn)的那一種。

如果你希望：

? 獲取最新1000萬日元以內(nèi)可售房源清單；

? 查看真實(shí)租金回報(bào)與稅費(fèi)模擬表；

? 得到根據(jù)預(yù)算定制的5-10年資產(chǎn)配置建議；

請(qǐng)隨時(shí)聯(lián)系我。

不夸大、不包裝、只用經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)，為你呈現(xiàn)真實(shí)的東京投資機(jī)會(huì)。

東京，我在這里，等你來問。

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此外，我的同事們?cè)?strong>3月26-27日，有兩場(chǎng)關(guān)于日本市場(chǎng)的私密直播，感興趣的朋友，識(shí)別二維碼預(yù)約，私密直播間見！