青羊區(qū)實拍圖

繼昨日金三49畝創(chuàng)下成都41200元/㎡的樓面地價新高后，青羊區(qū)也放出大招。

剛剛，頂著“一環(huán)內(nèi)”以及“近10年一環(huán)內(nèi)唯一一宗容積率2.0的地塊”兩個極具昭示性的標(biāo)簽，這宗鼓樓北街約12.7畝宗地拍賣落槌。

地塊以19000元/㎡的價格起拍，最終被華添拿下，成交樓面地價為24700元/㎡，刷新了此前由邦泰保持的成都一環(huán)內(nèi)21100元/㎡的地價紀(jì)錄，也成為了青羊區(qū)的新地王。

此外，位于金牛區(qū)金泉街道、青羊區(qū)蘇坡街道的約29畝地塊，由中旅以16800元/㎡樓面地價競得，三環(huán)邊、靠近外金沙板塊，這一地塊也吸引了越秀、金茂、保利、中旅、華添的參與，關(guān)注度較高。

地塊賣點：

截至目前一環(huán)內(nèi)唯一一宗2.0的住宅用地

重點來看鼓樓約12.7畝地塊。宗地自掛牌入市，就頗受市場關(guān)注。“少有的一環(huán)內(nèi)低容積率”地塊，是其最大的賣點。

一環(huán)內(nèi)的新房“補(bǔ)倉”——根據(jù)發(fā)哥統(tǒng)計，近10年成都一環(huán)內(nèi)總計僅拍出8宗住宅用地，上一次拍地還是2023年12月邦泰拿下的新鴻路約11畝宗地，彼時成交樓面價為21100元/㎡，是成華區(qū)第一宗地價破2萬元/㎡的土地。

今日所拍地塊位于順城大街東側(cè)，與天府廣場直線距離不到1公里，步行即可到達(dá)春熙路商。同時向西約500米，即是四線換乘（地鐵1號線、4號線、10號線、18號線）的地鐵騾馬市站和規(guī)劃中的騾馬市TOD。

根據(jù)規(guī)劃，騾馬市TOD將包含1棟約300米的摩天大樓和約200米的塔樓，將引入以高端商務(wù)、現(xiàn)代金融、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)等業(yè)態(tài)為主的特色產(chǎn)業(yè)集群。

區(qū)域周邊上一次有新房供應(yīng)是2023年的金融街融御，彼時該項目產(chǎn)品主力建面約149-182㎡，單價約2.3萬元/㎡起。目前在貝殼找房APP上，以恒大廣場為代表的次新房掛牌均價為25765元/㎡，3月成交的2套房源單價約在2.2-2.3萬元/㎡左右。

一環(huán)內(nèi)地塊容積率最低的一宗——一個背景不得不提，青羊區(qū)在準(zhǔn)備今日地塊的上市時，專門在去年底進(jìn)行了一次調(diào)規(guī)，將地塊容積率由最早的2.5降至目前的2.0。這樣一來，讓該地塊成為了近10年成都一環(huán)內(nèi)拍出的住宅用地中，容積率最低的一宗，也是唯一一宗2.0的地塊。在建筑新規(guī)的賦能下，這將給到一環(huán)內(nèi)住宅產(chǎn)品迭代的可能性。

“一環(huán)內(nèi)”的誘惑下，

房企仍或傾向理性的產(chǎn)品規(guī)劃

從今日參拍房企名單來看，既有中國鐵建、招商蛇口、建發(fā)這樣的全國性品牌房企，又有華添、明信等民企。這與市場此前的預(yù)測基本一致。

相比昨日金三49畝宗地16.2億元的起拍總價，今日鼓樓地塊起拍總價僅約3.2億元，對于中小型企業(yè)更“友好”。

至于未來將以怎樣的產(chǎn)品呈現(xiàn)，盡管暫不能得知華添的具體定位和規(guī)劃，但從發(fā)哥前期對房企的摸底情況來看，更多的企業(yè)更傾向于“改善”，而非“高端”。

在這些房企看來，“一環(huán)內(nèi)”是地塊的顯性賣點，但在實際操作層面不乏挑戰(zhàn)。

地塊實拍圖

首先即是相對老舊的城市界面。受限于區(qū)域發(fā)展較早，近幾年未有產(chǎn)業(yè)和大型商業(yè)的激活，且不遠(yuǎn)處還有一棟停擺多年的商業(yè)樓，讓板塊在能級上難有繼續(xù)向上的生長空間。

其次是學(xué)區(qū)資源上。地塊緊鄰鼓樓小學(xué)，按照2024年的學(xué)區(qū)劃分（注：最終學(xué)區(qū)劃片以當(dāng)年政策為準(zhǔn)），極大可能也是該項目的對口小學(xué)，屬于青一學(xué)區(qū)，熱度上不及青二學(xué)區(qū)。

加之土地本身只有不到13畝，地塊規(guī)模的限制讓未來樓棟之間的距離或比較緊張。因此，多重因素考量下，即便有“一環(huán)內(nèi)”的地段誘惑，房企大概率也將選擇更加理性的產(chǎn)品規(guī)劃。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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