司法利劍破冰爛尾困局：從"房財(cái)兩失"到責(zé)任重構(gòu)的法治進(jìn)階！

開(kāi)發(fā)商逾期交房導(dǎo)致購(gòu)房合同解除后，剩余按揭貸款究竟該由誰(shuí)償還？近日，連云港市贛榆區(qū)人民法院公布的一起金融審判典型案例給出明確答案：“爛尾樓”按揭貸款責(zé)任，購(gòu)房者無(wú)需繼續(xù)償還貸款，相關(guān)責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

一、一紙判決掀起的制度海嘯

2025年夏日的連云港，一紙看似普通的民事判決書(shū)在司法界掀起驚濤駭浪。贛榆區(qū)人民法院對(duì)某爛尾樓按揭貸款糾紛的裁判，猶如在沉寂多年的房地產(chǎn)司法領(lǐng)域投下深水炸彈。

當(dāng)購(gòu)房者柏某、楊某娟最終卸下近4萬(wàn)元的代償重負(fù)時(shí)，這場(chǎng)持續(xù)五年的維權(quán)拉鋸戰(zhàn)，不僅改寫了兩個(gè)家庭的命運(yùn)軌跡，更在法律維度重構(gòu)了開(kāi)發(fā)商、銀行、購(gòu)房者之間的權(quán)責(zé)框架。

這份判決突破性地將《商品房買賣合同司法解釋》第二十條的立法原意具象化，在司法實(shí)踐中首次系統(tǒng)闡釋"雙向擔(dān)保"關(guān)系解除后的三方責(zé)任分割規(guī)則，為全國(guó)近十年積累的160萬(wàn)套爛尾樓糾紛提供了破局樣本。

二、法理迷局中的困獸之斗

在傳統(tǒng)司法實(shí)踐中，"合同相對(duì)性"原則猶如達(dá)摩克利斯之劍懸在購(gòu)房者頭頂。開(kāi)發(fā)商跑路、項(xiàng)目爛尾的災(zāi)難性后果，往往通過(guò)貸款合同中的格式條款轉(zhuǎn)嫁至購(gòu)房者。

銀行憑借《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》中"無(wú)論商品房買賣關(guān)系是否存續(xù)，借款人都需繼續(xù)履行還貸義務(wù)"的霸王條款，將購(gòu)房者推向"錢房?jī)煽諈s仍需還貸"的深淵。

這種制度性困境折射出三個(gè)層面的結(jié)構(gòu)性矛盾：第一，商品房預(yù)售制度下購(gòu)房者權(quán)利保護(hù)的制度性缺失，預(yù)售資金監(jiān)管形同虛設(shè)；第二，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防控的錯(cuò)位，將本應(yīng)面向開(kāi)發(fā)商的信貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者；第三，司法裁判標(biāo)準(zhǔn)的割裂，同類案件在不同法院出現(xiàn)"同案不同判"的亂象。

據(jù)最高人民法院司法大數(shù)據(jù)顯示，2020-2024年間涉爛尾樓貸款糾紛案件中，購(gòu)房者敗訴率高達(dá)73.6%，形成系統(tǒng)性司法不公。

三、穿透式裁判的理念躍升

贛榆法院的突破性判決，標(biāo)志著司法理念從形式正義向?qū)嵸|(zhì)正義的跨越。法官運(yùn)用"穿透式審判思維"，揭開(kāi)合同文本的面紗，直指交易本質(zhì)：購(gòu)房者簽訂貸款合同的根本目的在于取得房屋所有權(quán)，當(dāng)商品房買賣合同因開(kāi)發(fā)商違約解除時(shí)，貸款合同的締約基礎(chǔ)已然崩塌。這種裁判邏輯完美契合《民法典》第533條情勢(shì)變更原則的精髓，實(shí)現(xiàn)了法律效果與社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。

判決書(shū)中的三個(gè)核心論斷堪稱經(jīng)典：其一，認(rèn)定開(kāi)發(fā)商是貸款資金的實(shí)際使用人和受益人，從根本上顛覆了"誰(shuí)貸款誰(shuí)還款"的形式主義邏輯；其二，援引《合同法》第40條，宣告銀行格式條款因加重消費(fèi)者責(zé)任而無(wú)效，彰顯司法對(duì)弱勢(shì)群體的特別保護(hù)；其三，創(chuàng)造性適用"雙向擔(dān)保"理論，揭示商品房買賣與按揭貸款之間的依存關(guān)系，為類案裁判樹(shù)立坐標(biāo)系。

四、制度重構(gòu)的多維效應(yīng)

這場(chǎng)司法革命產(chǎn)生的沖擊波正在重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，判決書(shū)如同懸頂之劍，倒逼其回歸商業(yè)誠(chéng)信本質(zhì)。某頭部房企法務(wù)總監(jiān)坦言："這個(gè)判例將開(kāi)發(fā)商的違約成本提高了300%，我們必須重新評(píng)估預(yù)售項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)。"對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，判決倒逼信貸審查機(jī)制改革，某股份制銀行已開(kāi)始調(diào)整按揭貸款風(fēng)控模型，將開(kāi)發(fā)商履約能力權(quán)重提升40%。

更深遠(yuǎn)的影響在于推動(dòng)了監(jiān)管體系的進(jìn)化。判決公布后，住建部加速推進(jìn)《商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》修訂，擬將監(jiān)管賬戶獨(dú)立性與項(xiàng)目進(jìn)度嚴(yán)格掛鉤。最高人民法院正在制定《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問(wèn)題的解釋（二）》，有望在全國(guó)層面統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)。這些制度演進(jìn)與司法創(chuàng)新形成良性互動(dòng)，共同構(gòu)建起防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的立體防線。

五、法治進(jìn)階中的未竟之問(wèn)

在歡呼司法進(jìn)步的同時(shí)，我們?nèi)孕枨逍颜J(rèn)知制度完善的長(zhǎng)期性。當(dāng)前存在三大待解難題：第一，開(kāi)發(fā)商償付能力缺失導(dǎo)致的執(zhí)行困局，如何建立有效的追償保障機(jī)制？第二，已形成的歷史爛尾項(xiàng)目，能否適用新裁判規(guī)則進(jìn)行再審？第三，金融機(jī)構(gòu)如何平衡消費(fèi)者保護(hù)與金融安全的關(guān)系？這些問(wèn)題的破解，需要司法、行政、立法的協(xié)同發(fā)力。

值得關(guān)注的是，該判決創(chuàng)設(shè)的"開(kāi)發(fā)商直接向銀行還款"模式，在法理上仍存在爭(zhēng)議空間。有學(xué)者指出，這實(shí)質(zhì)上突破了合同相對(duì)性原則，可能引發(fā)權(quán)利義務(wù)重構(gòu)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。但不可否認(rèn)，在現(xiàn)有制度框架下，這種司法創(chuàng)新是保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的最優(yōu)解，其制度價(jià)值遠(yuǎn)超理論爭(zhēng)議。

六、通向正義的未盡之路

站在法治文明的高度審視，連云港判決揭示的不僅是某個(gè)具體糾紛的解決方案，更是中國(guó)司法回應(yīng)社會(huì)關(guān)切的典范樣本。當(dāng)286字的司法解釋條款通過(guò)法官的智慧轉(zhuǎn)化為改變千萬(wàn)人命運(yùn)的制度力量，我們看到的不僅是法律條文的勝利，更是司法良知的覺(jué)醒。

這場(chǎng)判例革命留下的啟示振聾發(fā)聵：法治的真諦不在于條文的高懸，而在于讓每個(gè)公民在具體案件中感受公平正義。

當(dāng)購(gòu)房者不必在廢墟前跪地痛哭，當(dāng)格式條款不能再肆意吞噬弱者權(quán)益，當(dāng)開(kāi)發(fā)商明白違約終將自食惡果，我們才真正觸摸到了法治中國(guó)的溫度。

這或許就是連云港判決超越個(gè)案的最大價(jià)值——它用司法利劍劈開(kāi)制度堅(jiān)冰，為權(quán)利保護(hù)開(kāi)辟出新的可能。

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