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買家 2021 年全款買通州商品房，合同約定 2023 年 6 月 30 日交房，開發(fā)商卻以 “沒網(wǎng)簽”“需補面積差” 為由拖延至 2024 年 3 月才交房，買家起訴 “要求支付 18 萬逾期違約金”，開發(fā)商辯稱 “后簽合同替代原合同，不構成逾期”，法院最終判決 “開發(fā)商 7 日內(nèi)支付 18.4 萬違約金”！近日，北京市通州區(qū)人民法院審理此案，明確 “開發(fā)商未按約交房構成違約，后簽合同不能免除前期違約責任”，為 “商品房逾期交房” 糾紛提供關鍵裁判指引。

一、案情梳理

2021 年簽約：全款購房定交房期，銷售承諾 “無資質(zhì)可先收房”

周航（原告，勝訴方）與甲公司（被告，開發(fā)商）2021 年 12 月簽訂《北京市商品房預售合同》，核心約定：購買通州 “美廬家園 1 號房屋”（預測面積 94.27㎡），總價款 374.4 萬元；甲公司需在 2023 年 6 月 30 日前交房，且明確 “2023 年 6 月 30 日前，合同生效且買受人全款到賬 25 個工作日以上，即滿足交房條件”；若逾期交房超 90 日，甲公司需按日支付總房款萬分之二的違約金。

簽約前，甲公司銷售人員李哲、銷售經(jīng)理王凱均口頭承諾 “只要全款交齊，即使暫時沒有通州購房資質(zhì)，也能先收房，等資質(zhì)下來再補網(wǎng)簽”，周航基于該承諾，賣掉名下現(xiàn)有房屋湊齊購房款。

2022 年付款：全款提前到賬達標，開發(fā)商反悔拒交房

周航按合同約定分 7 筆支付房款：2021 年 12 月付定金 5 萬元、首付款 107.4 萬元，2022 年 4 月至 11 月陸續(xù)支付剩余款項，至 2022 年 11 月 29 日，374.4 萬元全款已全部到賬，甲公司均出具收據(jù)確認收款。此時距離 2023 年 6 月 30 日交房日超 7 個月，遠超合同約定的 “全款到賬 25 個工作日” 標準，完全滿足交房條件。

2023 年 1 月，甲公司啟動 “美廬家園” 北區(qū)業(yè)主收房流程，銷售人員劉敏主動聯(lián)系周航，索要收房通知書送達地址，后卻突然反悔，以 “未網(wǎng)簽”“公司不批準之前的收房承諾” 為由拒絕交房。周航進一步了解發(fā)現(xiàn)，部分業(yè)主僅出具網(wǎng)簽時間承諾書后便正常收房，甲公司存在明顯區(qū)別對待。

2024 年網(wǎng)簽收房：補款備案后才交房，逾期超 8 個月起訴索賠

2024 年 1 月，周航取得通州購房資質(zhì)，甲公司此時要求其補交房屋面積差價款 —— 因房屋實測面積為 94.85㎡（比預測多 0.58㎡），差價款為 1.342705 萬元。周航于 1 月 25 日支付該款項，當日與甲公司簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》（網(wǎng)簽版），1 月 26 日完成住建委備案。該網(wǎng)簽合同僅補充 “實測面積、最終總價款 375.742605 萬元” 等內(nèi)容，未約定 “免除甲公司 2023 年 6 月后的逾期交房責任”，亦未替代原預售合同。

2024 年 2 月 22 日，甲公司向周航發(fā)送《住宅交付通知書》，通知其 3 月 3 日辦理收房手續(xù)，周航于 3 月 16 日實際接收房屋。因甲公司逾期交房超 8 個月，周航依據(jù)原預售合同違約金條款，起訴要求甲公司支付 2023 年 6 月 30 日至 2024 年 3 月 3 日期間的逾期交房違約金 18.57 萬元。

二、案件分析

（一）爭議焦點

甲公司是否構成逾期交房？2024 年簽訂的網(wǎng)簽合同能否免除其 2023 年 6 月后的前期違約責任？

合同約定的 “全部房款” 是否包含面積差價款、物業(yè)費等附加費用？甲公司以 “未付清該類款項” 拒交房是否合理？

（二）勝訴關鍵：法律適用與邏輯推導

甲公司逾期交房事實成立，后簽網(wǎng)簽合同不能消弭前期違約

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第五百零九條第一款 “當事人應當按照約定全面履行自己的義務”；

事實推導：原預售合同明確約定了交房條件與期限，周航 2021 年 12 月簽合同、2022 年 11 月全款到賬，兩項條件均提前滿足，甲公司本應在 2023 年 6 月 30 日前交房，卻拖延至 2024 年 3 月，逾期超 8 個月，且無證據(jù)證明逾期系不可抗力或周航過錯導致；2024 年網(wǎng)簽合同僅為辦理產(chǎn)權備案所需，屬于對原合同的補充，而非替代，甲公司在網(wǎng)簽前已構成違約，違約行為具有持續(xù)性，不能因后續(xù)簽約而免除責任。

“全部房款” 不含附加費用，甲公司拒交理由不符合合同邏輯

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第四百六十五條第一款 “依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同”；

事實推導：原預售合同明確約定 “交房后，買受人按《交付通知書》要求支付面積差價款、物業(yè)費、專項維修資金等”，可見該類附加費用的支付以 “開發(fā)商通知交房” 為前提，且合同未約定具體金額，在甲公司未發(fā)送《交付通知書》前，周航無法獲知應付款項細節(jié)，客觀上無法提前支付；甲公司將 “全部房款” 曲解為 “包含附加費用”，違背合同條款的先后履行邏輯，周航付清原合同約定的 374.4 萬元即滿足交房條件。

三、裁判結(jié)果

被告甲公司于本判決生效之日起 7 日內(nèi)，支付原告周航逾期交付房屋違約金 184953.55 元；

本案訴訟費由被告甲公司承擔。

四、案件啟示

（一）買家避坑：3 個關鍵動作

固定銷售承諾，明確合同模糊條款

對銷售 “無資質(zhì)可收房”“全款即交房” 等口頭承諾，需通過錄音、微信聊天記錄等方式固定證據(jù)，避免后續(xù)無憑無據(jù)；

針對合同中 “全部房款”“交房條件” 等可能產(chǎn)生爭議的表述，要求開發(fā)商以補充協(xié)議形式書面明確，例如注明 “全部房款指本合同約定的總價款，不含面積差、物業(yè)費等附加費用”。

留存付款憑證，逾期后及時催告

所有購房款通過銀行轉(zhuǎn)賬支付，備注 “XX 房屋購房款（定金 / 首付款 / 尾款）”，妥善保管開發(fā)商出具的收據(jù)、發(fā)票；

若開發(fā)商未按約交房，需在逾期后 15 日內(nèi)發(fā)送書面催告函（建議通過 EMS 郵寄，留存快遞底單與簽收記錄），明確要求交房并主張違約金，避免超過 3 年訴訟時效。

后簽補充合同，緊盯 “違約責任銜接”

因網(wǎng)簽、面積實測等需簽訂新合同時，務必在條款中注明 “本合同為原預售合同的補充，不免除甲方（開發(fā)商）在原合同履行過程中的違約責任”，防止開發(fā)商以 “新合同替代舊合同” 為由逃避逾期責任。

（二）開發(fā)商履約：2 個注意事項

按約履行交房義務，不刻意曲解合同條款

買家滿足合同約定的交房條件（如全款到賬、合同生效）后，需按時啟動交房流程，不可隨意以 “未網(wǎng)簽”“未補面積差” 為由拖延，尤其避免對業(yè)主區(qū)別對待，引發(fā)群體性糾紛；

解讀合同條款時需遵循常理與履行邏輯，不可為逃避責任刻意混淆 “房款” 范圍，若需買家支付附加費用，應提前書面通知具體金額與支付方式。

逾期前主動溝通，降低額外成本

若因政策調(diào)整、施工延誤等原因可能逾期交房，需在約定交房日前 30 日書面通知買家，說明原因并提出解決方案（如調(diào)整交房時間、補償合理損失）；

避免一味拖延或拒絕溝通，否則可能導致買家起訴，額外承擔違約金、訴訟費、律師費等成本，同時損害企業(yè)信譽。

（三）核心提醒

商品房交易涉及高額資金，“合同條款的明確性” 與 “履約證據(jù)的完整性” 是維護權益的關鍵。買家需提高風險意識，細化合同、留存證據(jù)；開發(fā)商需秉持誠信原則，按約履約。若遇爭議，建議及時咨詢專業(yè)律師，通過法律途徑明確權利義務，避免損失擴大。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）