“簽完購(gòu)房合同的當(dāng)晚，我盯著銀行卡里僅剩的三位數(shù)余額，突然就后悔了?！?/p>

最近后臺(tái)收到不少粉絲的留言，都在訴說(shuō)同一個(gè)焦慮：沖動(dòng)買(mǎi)房后，要么發(fā)現(xiàn)月供壓力遠(yuǎn)超承受能力，要么實(shí)地看房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋與宣傳嚴(yán)重不符，更有甚者遇到開(kāi)發(fā)商延期交房、證件不全等糟心事，想退房卻被告知“首付不退”“要付高額違約金”。

其實(shí)，退房退首付并非不可能，關(guān)鍵是找對(duì)方法、抓住時(shí)機(jī)。今天廣森律師就給大家梳理一套合法、高效的退房退首付指南，幫你避開(kāi)坑點(diǎn)，最大程度減少損失。

一、先搞清楚哪些情況能合法退房？

很多人以為“后悔”就能退房，其實(shí)不然。根據(jù)《民法典》及相關(guān)司法解釋?zhuān)挥袧M(mǎn)足以下幾種法定情形，購(gòu)房者才能有理有據(jù)地要求退房退首付，且不用承擔(dān)違約責(zé)任。

1.開(kāi)發(fā)商“五證不全”，購(gòu)房合同直接無(wú)效

“五證”是開(kāi)發(fā)商合法售房的前提，包括《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》。如果簽訂合同時(shí)開(kāi)發(fā)商五證不全，尤其是缺少《商品房預(yù)售許可證》，這份購(gòu)房合同本身就是無(wú)效的。

這種情況下，購(gòu)房者可以直接要求開(kāi)發(fā)商退還全部首付款，甚至可以要求賠償利息損失。需要注意的是，若后期開(kāi)發(fā)商補(bǔ)全了證件，合同可能會(huì)被認(rèn)定為有效，所以發(fā)現(xiàn)五證不全要盡快維權(quán)。

2.房屋面積誤差超過(guò)3%，有權(quán)拒絕收房

收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)測(cè)面積與合同約定面積誤差過(guò)大？別忍！根據(jù)規(guī)定：面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%），按合同約定價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算；超過(guò)3%的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同并要求退還首付。

比如合同約定面積100㎡，實(shí)測(cè)只有96㎡，誤差比4%，已經(jīng)超過(guò)3%，此時(shí)你可以明確提出退房，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)拒絕退還首付款。

3.開(kāi)發(fā)商逾期交房，超過(guò)約定期限可退房

購(gòu)房合同中通常會(huì)約定交房時(shí)間，若開(kāi)發(fā)商因自身原因（如資金鏈斷裂、工程延誤等）未能按時(shí)交房，且逾期超過(guò)一定期限（一般合同約定30-90天），購(gòu)房者可發(fā)函要求解除合同。

需要留存好開(kāi)發(fā)商逾期交房的證據(jù)，比如催告函、聊天記錄、小區(qū)施工進(jìn)度照片等，避免維權(quán)時(shí)缺乏依據(jù)。

4.房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題，影響居住安全

如果收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格（如承重墻開(kāi)裂、地基下沉），或嚴(yán)重影響正常居住的質(zhì)量問(wèn)題（如漏水、墻體大面積空鼓、隔音差到無(wú)法居?。?jīng)鑒定機(jī)構(gòu)確認(rèn)后，購(gòu)房者有權(quán)要求退房并索賠。

這里要區(qū)分“一般質(zhì)量問(wèn)題”和“嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題”：墻面掉漆、插座松動(dòng)等小問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商只需維修，不能作為退房理由；但主體結(jié)構(gòu)或重大功能性問(wèn)題，才能觸發(fā)退房權(quán)利。

二、關(guān)鍵步驟：這樣操作，高效退回首付

滿(mǎn)足退房條件后，別直接跟開(kāi)發(fā)商“硬碰硬”，按以下步驟走，能提高退首付的成功率。

第一步：收集證據(jù)，固定“退房依據(jù)”

這是最核心的一步！沒(méi)有證據(jù)，再合理的退房理由也站不住腳。需要收集的證據(jù)包括：

購(gòu)房合同、首付款發(fā)票/收據(jù)、銀行轉(zhuǎn)賬記錄；

開(kāi)發(fā)商五證不全的證明（可在當(dāng)?shù)刈〗ň止倬W(wǎng)查詢(xún)）；

逾期交房的催告函、開(kāi)發(fā)商的違約通知；

房屋質(zhì)量問(wèn)題的照片、視頻、鑒定報(bào)告（可委托第三方機(jī)構(gòu)鑒定）；

銷(xiāo)售過(guò)程中開(kāi)發(fā)商虛假宣傳的證據(jù)（如宣傳冊(cè)、銷(xiāo)售承諾錄音、樣板間照片與實(shí)際房屋的對(duì)比）。

第二步：發(fā)“書(shū)面解除合同通知”，別只口頭溝通

很多人習(xí)慣先找銷(xiāo)售或開(kāi)發(fā)商協(xié)商，但口頭溝通容易被“賴(lài)賬”。正確的做法是：向開(kāi)發(fā)商發(fā)送書(shū)面《解除購(gòu)房合同通知書(shū)》，明確說(shuō)明退房理由（依據(jù)哪條法律或合同條款）、要求退還首付的金額和期限。

通知書(shū)建議通過(guò)“EMS快遞”寄送，收件人寫(xiě)開(kāi)發(fā)商法定代表人或負(fù)責(zé)售后的部門(mén)，快遞單上注明“解除購(gòu)房合同通知書(shū)”，并留存好快遞底單和物流記錄，作為已履行通知義務(wù)的證據(jù)。

第三步：協(xié)商不成啟動(dòng)法律維權(quán)渠道

若開(kāi)發(fā)商收到通知后拒絕退房，或拖延不退首付，別猶豫，及時(shí)通過(guò)法律途徑維權(quán)：

向住建部門(mén)/房管局投訴：撥打當(dāng)?shù)?2345政務(wù)服務(wù)熱線，或到住建局信訪窗口提交材料，主管部門(mén)會(huì)督促開(kāi)發(fā)商整改；

申請(qǐng)仲裁：如果購(gòu)房合同中約定了仲裁條款（比如“爭(zhēng)議由XX仲裁委員會(huì)解決”），可向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，仲裁裁決具有法律效力；

提起訴訟：向房屋所在地的人民法院提起民事訴訟，提交證據(jù)材料和起訴狀，通過(guò)法院判決要求開(kāi)發(fā)商退回首付。

這里廣森律師提醒大家：仲裁和訴訟只能選一種，若合同沒(méi)約定仲裁，直接起訴即可。一般來(lái)說(shuō)，證據(jù)充分的情況下，法院會(huì)支持購(gòu)房者的合理訴求。

三、避坑提醒：這些“誤區(qū)”千萬(wàn)別踩

1.別信“退房公司”的“打包票”

市面上有不少聲稱(chēng)“100%退房退首付”的機(jī)構(gòu)，動(dòng)輒收取首付10%-20%的服務(wù)費(fèi)，實(shí)則可能是通過(guò)虛假投訴、威脅開(kāi)發(fā)商等違規(guī)手段操作，不僅可能拿不回錢(qián)，還可能涉及違法。維權(quán)一定要通過(guò)合法途徑，別輕信第三方機(jī)構(gòu)的“捷徑”。

2.不要“斷供”逼開(kāi)發(fā)商退房

有些購(gòu)房者以為“不還房貸就能逼開(kāi)發(fā)商退房”，大錯(cuò)特錯(cuò)！房貸是你與銀行之間的借貸關(guān)系，與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)。斷供會(huì)導(dǎo)致你逾期記錄上征信，銀行還可能起訴你要求還款，甚至拍賣(mài)房屋，最后“房沒(méi)了、首付沒(méi)了，還欠銀行錢(qián)”。

3.退房后及時(shí)辦理“解押”手續(xù)

如果是貸款買(mǎi)房，退首付前要先與銀行溝通解除《借款合同》，并到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理“抵押注銷(xiāo)”手續(xù)，避免房屋仍處于抵押狀態(tài)，影響后續(xù)權(quán)益。

買(mǎi)房是人生大事，簽字前一定要反復(fù)確認(rèn)：自己的還款能力是否匹配月供？開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)是否可靠？房屋的實(shí)際情況是否與宣傳一致？避免因“沖動(dòng)”陷入退房困境。如果還有其他退房問(wèn)題，歡迎在評(píng)論區(qū)留言，廣森律師會(huì)盡力為大家解答～