天河舊改，又有新玩法了！

最近，網(wǎng)上爆出了柯木塱村《回遷安置房置換商品房意愿摸查通知》，內(nèi)容很勁爆！

村民可以根據(jù)自己的需求，將回遷安置房置換成商品房，并且還給出了5個(gè)周邊在售樓盤作為選擇。

作為天河區(qū)首個(gè)嘗試此模式的舊改項(xiàng)目，柯木塱村這波操作到底怎么玩？又會(huì)給樓市砸出多大水花？

今天，我們就來(lái)嘮一嘮！

根據(jù)網(wǎng)友提供的資料顯示，這次置換方案給出了天河?xùn)|5個(gè)商品房樓盤，包括廣州城投天禧、中建天河精誠(chéng)壹號(hào)、廣州能建天河麓譽(yù)府、珠江天河都薈和慧源山莊，距離都不算太遠(yuǎn)。

不僅選擇的樓盤多，而且戶型也不少，最小的有78㎡三房，最大的有138㎡四房。

不過(guò)置換有個(gè)條件，得按商品房?jī)r(jià)格給置換面積打折，安置房不能1:1換成商品房，而是要打個(gè)折。

城投天禧：105-138㎡，價(jià)格區(qū)間3.6-4.4萬(wàn)/㎡，置換系數(shù)1:0.89-1:0.75；

精誠(chéng)壹號(hào)：78-89㎡，價(jià)格區(qū)間4.2-4.8萬(wàn)/㎡，置換系數(shù)1:0.78-1:0.68；

麓譽(yù)府：80-100㎡，價(jià)格區(qū)間3.7-5.0萬(wàn)/㎡，置換系數(shù)1:0.89-1:0.65；

慧源山莊：73-130㎡，價(jià)格區(qū)間4.9-6.2萬(wàn)/㎡，置換系數(shù)1:0.63-1:0.53；

天河都薈：85-152㎡，價(jià)格區(qū)間4.5-6.1萬(wàn)/㎡，置換系數(shù)1:0.73-1:0.54。

舉個(gè)例子，如果想置換珠江天河都薈建面約85㎡三房，村民至少要拿出116.4㎡安置面積。

而且越貴的房子，能換到的面積越小，單戶置換上限是140㎡。

對(duì)于希望更快變現(xiàn)或更早入住商品房的村民來(lái)說(shuō)，拿出部分安置面積參與置換確實(shí)還不錯(cuò)。

想想看，回遷房建設(shè)周期動(dòng)不動(dòng)三五年，現(xiàn)在換成準(zhǔn)現(xiàn)房商品房，產(chǎn)權(quán)清晰不說(shuō)，學(xué)校、地鐵、商業(yè)配套都是現(xiàn)成的，連過(guò)渡租房的錢都省了。

以前回遷房轉(zhuǎn)手難、物業(yè)差的痛點(diǎn)，直接被商品房碾平了。

最重要的是，這僅是補(bǔ)償方式之一，并非強(qiáng)制要求。村民如果對(duì)方案不滿意，完全可以繼續(xù)選擇傳統(tǒng)的回遷安置房。

其實(shí)這波操作跟廣州推行的房票制度有點(diǎn)類似，不過(guò)更為直接。

不用先換成房票這個(gè)中間環(huán)節(jié)，直接就奔著選商品房去了。讓村民從等回遷變成選現(xiàn)房，體驗(yàn)感、安全感直接拉滿。

對(duì)區(qū)域內(nèi)的在售新盤來(lái)說(shuō)，影響可不小。

比如原本區(qū)域內(nèi)新盤競(jìng)爭(zhēng)就激烈，大家都在搶客戶?，F(xiàn)在柯木塱村舊改村民有了置換需求，這些樓盤就多了一批潛在買家。

更重要的是，這種置換方式有助于去庫(kù)存。

以前舊改村民大多等著回遷房，現(xiàn)在有機(jī)會(huì)直接置換商品房，能加快區(qū)域內(nèi)商品房的流通速度。

而據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2025年6月，廣州全市通過(guò)房票兌換已消化商品房超2000套，成交金額超35億元。

如果柯木塱村這種模式能夠全民鋪開，舊改村民的置換需求能給新房市場(chǎng)注入多少活水？

想想都覺得刺激。

△柯木塱村（圖源：廣州天河發(fā)布）

并且在去庫(kù)存的同時(shí)，也更有利于穩(wěn)房?jī)r(jià)。

像天河智慧城板塊內(nèi)，之前一些樓盤為了搶客戶，價(jià)格一降再降，市場(chǎng)比較混亂 。

現(xiàn)在有了這種定向的需求，能減少開發(fā)商營(yíng)銷成本，避免樓盤之間打“價(jià)格戰(zhàn)”，更有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

總而言之，柯木塱村舊改置換方式是廣州在舊改安置方式上的創(chuàng)新探索。

不過(guò)，這把火也可能燒出分化。

像天河這種核心區(qū)本就新房稀缺，現(xiàn)在加上舊改置換需求，市場(chǎng)熱度自然更高一些。

但外郊區(qū)就慘了，本來(lái)吸引力就弱，村民又扎堆往核心區(qū)置換，庫(kù)存壓力怕是要雪上加霜。

對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，進(jìn)了置換名單不代表高枕無(wú)憂。

幾個(gè)樓盤擺在一起，村民可以從戶型、價(jià)格、物業(yè)全方位比較，誰(shuí)家跟不上，照樣被冷落。

像這次柯木塱村舊改的5個(gè)置換樓盤，就有部分面臨去化的難題，開發(fā)商就得思考如何提升樓盤品質(zhì)和服務(wù)，來(lái)吸引村民置換。

但是，站在廣州舊改的棋盤上看，柯木塱村這步棋下得夠大膽。

它撕開了傳統(tǒng)回遷模式的口子，讓安置房和商品房直接掛鉤。

不過(guò)這只是開始，當(dāng)更多舊改項(xiàng)目加入置換賽道，核心區(qū)與郊區(qū)的樓市溫差會(huì)不會(huì)拉大？開發(fā)商又該如何接住這波置換需求？值得思考！