一項顛覆行業(yè)百年傳統(tǒng)的變革正在悄然推進(jìn)，背后是貝殼的自我革命。

房產(chǎn)中介小王最近有點懵。

干了八年中介的他，突然被公司要求必須在買賣家中選一邊站隊。

今后要么專職代表買家，要么專職服務(wù)賣家，再也不能“一手托兩家”了。

“這不折騰人嘛！”小王私下抱怨道，“以前買賣雙方都信任我，我居中協(xié)調(diào)，談笑間就把交易促成了?，F(xiàn)在倒好，客戶得多花錢不說，流程還更復(fù)雜了?！?/p>

這場讓50萬貝殼經(jīng)紀(jì)人集體調(diào)整的變革，源于貝殼最新推出的“房客分離雙邊代理”模式。

它從根本上改變了中介行業(yè)的服務(wù)邏輯，也在業(yè)內(nèi)掀起了一場風(fēng)暴。

要理解這場變革，得從貝殼創(chuàng)始人左暉說起。

這位被戲稱為“北京最大中介頭子”的陜西人，骨子里卻是個行業(yè)規(guī)則的顛覆者。

2001年，左暉在北京甜水園開出第一家鏈家門店時，房產(chǎn)中介行業(yè)還處于蠻荒時代。

吃差價、假房源是行業(yè)潛規(guī)則，經(jīng)紀(jì)人穿著大褲衩拖鞋帶看房也是常態(tài)。

左暉做了三件“離經(jīng)叛道”的事：

2004年要求鏈家“不吃差價”；

2011年堅持做“真房源”；

2018年推出貝殼找房平臺，引入ACN經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)，把交易流程拆分為十個環(huán)節(jié)，讓不同經(jīng)紀(jì)人分環(huán)節(jié)協(xié)作分成。

這些舉措在當(dāng)時都引發(fā)了內(nèi)部激烈反對。

當(dāng)真房源政策推出后，鏈家流量三個月內(nèi)斷崖式下跌。

左暉卻連用兩個“非常堅定”：“我們怎么逼經(jīng)紀(jì)人都沒有用，等他嘗到真房源的甜頭后，就會保持正確做法?！?/p>

果不其然，三個月后流量恢復(fù)并超過以往，證明左暉的判斷是正確的。

左暉的野心不止于鏈家。

2018年4月，他宣布將鏈家網(wǎng)升級為貝殼找房，從直營中介轉(zhuǎn)型為開放平臺。這一動作震動了整個行業(yè)。

最坐不住的是58同城CEO姚勁波。

貝殼上線僅兩個月，姚勁波就拉攏我愛我家、中原地產(chǎn)等主流中介組成“反貝殼聯(lián)盟”，在北京召開聲勢浩大的“全行業(yè)真房源誓師大會”。

唯獨缺席的，就是鏈家。

那天北京下著大雨，左暉在朋友圈寫道：

“此時的北京，烏云密布。有會解天象的嗎？”

姚勁波回復(fù)：“相由心生啊，我看的是陽光明媚?！?/p>

戲劇性的是，這個聯(lián)盟很快土崩瓦解。

2019年，21世紀(jì)不動產(chǎn)攜6000家門店倒戈貝殼；

四個月后，中環(huán)地產(chǎn)的近3000家門店也投奔貝殼。

到2020年末，世聯(lián)行和同策咨詢退出58愛房平臺，“反貝殼聯(lián)盟”徹底瓦解。

2021年4月，氣不過的姚勁波趁阿里巴巴被罰182億的時機(jī)，在社交平臺喊話：“房產(chǎn)交易領(lǐng)域有更明目張膽的‘二選一’包裝成自愿，呼吁國家對貝殼罰款40億！”

2021年5月20日，左暉因病情惡化突然離世，貝殼失去靈魂人物。

此后，這家行業(yè)巨頭開始顯露出另一面。

最明顯的是高管薪酬的飆升。

2024年，董事長彭永東年薪高達(dá)4億元，聯(lián)合創(chuàng)始人單一剛年薪2.994億元。

而在2021年，兩人年薪分別僅為847萬元和685萬元——短短三年暴漲了83倍和77倍。

與此形成殘酷對比的是基層經(jīng)紀(jì)人的收入。

2024年貝殼約50萬經(jīng)紀(jì)人中，有30萬人實行“無底薪+借薪制”，人均年收入僅約8.34萬元，月均約6950元。

兩位高管的7億年薪，足夠支付超8000名員工的一年薪酬。

貝殼的傭金水平也水漲船高。

在北京，鏈家傭金從2%提升到3%；

在廣州南沙區(qū)，貝殼平臺抽傭比例在2023年6月至2024年6月間從18%漲到23%。

黑貓投訴平臺上，涉及貝殼捆綁銷售、強(qiáng)制收費的投訴超2800條。

“后左暉時代”的貝殼，似乎正從“做難而正確的事”變?yōu)椤案吖芴峥顧C(jī)”。

在這樣的背景下，貝殼推出房客分離雙邊代理模式，顯得尤為耐人尋味。

這項改革的核心是解決利益沖突問題。

傳統(tǒng)模式下，一個經(jīng)紀(jì)人同時服務(wù)買賣雙方，很可能利用信息不對稱壓榨弱勢方。

比如當(dāng)經(jīng)紀(jì)人發(fā)現(xiàn)買家不懂行情時，可能誘導(dǎo)其接受更高價格。

雙邊代理則要求經(jīng)紀(jì)人必須明確代表某一方利益。

代表買家的經(jīng)紀(jì)人需全力為買家爭取最優(yōu)價格和條件，代表賣家的則要為賣家爭取最高售價。

這源于英美法系的“公平交易”原則，避免交易中利用信息優(yōu)勢壓榨弱勢方。

這種模式在澳大利亞等成熟市場已是常態(tài)。

但引入中國后將顯著增加交易成本：

一是經(jīng)濟(jì)成本，買賣雙方需各自支付傭金；

二是時間成本，溝通協(xié)調(diào)更復(fù)雜。

“原來買賣雙方都信任同一個經(jīng)紀(jì)人，交易容易促成?，F(xiàn)在變成雙邊代理，就像離婚官司里的雙方律師，自然更較真?！币晃毁Y深經(jīng)紀(jì)人這樣比喻。

貝殼的這場自我革命，面臨著巨大挑戰(zhàn)。

最大的阻力來自低線城市。

在熟人社會里，買賣雙方更習(xí)慣通過“認(rèn)識的經(jīng)紀(jì)人”完成交易。

“我付一個人的錢，你們再去分就行了，為什么非要各找一個？”這是典型的低線市場心態(tài)。

但在高線城市，高凈值客戶的需求不同。

面對動輒千萬的交易，他們更關(guān)注交易安全和風(fēng)險控制，而非節(jié)省傭金。

“大標(biāo)的交易中，安全規(guī)范比中介費重要得多。”

更深層的挑戰(zhàn)來自制度環(huán)境。

雙邊代理模式要順暢運行，需要完善的產(chǎn)權(quán)登記制度作為基礎(chǔ)。

“所有的西方國家房產(chǎn)交易規(guī)范，根本原因是產(chǎn)權(quán)透明可查。”

業(yè)內(nèi)專家強(qiáng)調(diào)，“全國聯(lián)網(wǎng)的產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)才是真正的基石?！?/p>

中國多年前就提出建立統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度，但進(jìn)展緩慢。

沒有這個基礎(chǔ)設(shè)施，再先進(jìn)的代理模式都可能水土不服。

若雙邊代理全面推開，將重塑經(jīng)紀(jì)人行業(yè)生態(tài)。

首先必然是行業(yè)大洗牌。

借鑒西方經(jīng)驗，經(jīng)紀(jì)人需要持證上崗，定期參加培訓(xùn)并通過考核。

這將淘汰大量兼職或?qū)I(yè)度不足的從業(yè)者，促使中介職業(yè)化。

在澳大利亞，房產(chǎn)中介是個需要執(zhí)照的正式職業(yè)，不是誰都能干的。

提供服務(wù)就要收費，這是基本職業(yè)倫理。

這也解釋了為什么國外經(jīng)紀(jì)人顯得“高冷”。

他們不需要像國內(nèi)中介那樣熱情推銷，而是憑專業(yè)服務(wù)獲取合理報酬。

對于留下來的經(jīng)紀(jì)人，這將是個“憑本事吃飯”的時代。

專業(yè)能力、誠信記錄、服務(wù)水平成為核心競爭力，傭金高低則取決于價值創(chuàng)造。

貝殼內(nèi)部人士透露，這次變革源于平臺大數(shù)據(jù)分析;

一線城市的高凈值客戶對交易安全的訴求已超過對中介費的敏感。

但要在全國鋪開，仍需跨越制度與文化的鴻溝。

左暉生前最愛說“做難而正確的事”。

房客分離模式在規(guī)范市場的同時，也推高了交易成本。

當(dāng)方便與規(guī)范不可兼得，我們是否愿意為誠信買單？

這個問題，正懸在每一個購房者、賣房者和50萬經(jīng)紀(jì)人的心頭。

貝殼的這場革命，才剛剛開始。