從高光時(shí)刻到一路下跌，墨爾本市場(chǎng)到底經(jīng)歷了什么？

　　2021年，墨爾本房地產(chǎn)市場(chǎng)的高光時(shí)刻，受低利率、需求旺盛和供應(yīng)緊張的推動(dòng)，全年漲幅高達(dá)17%，是澳大利亞歷史上增長(zhǎng)最強(qiáng)勁的時(shí)期之一。

　　2022年，猛漲的墨爾本房?jī)r(jià)進(jìn)入轉(zhuǎn)折點(diǎn)，墨爾本房?jī)r(jià)在2月達(dá)到峰值，然而，隨著澳洲聯(lián)儲(chǔ)從5月起將利率從0.1%上調(diào)至4.35%，市場(chǎng)迅速降溫，房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，整體跌幅約為9.1%。

　　2023年，墨爾本房?jī)r(jià)繼續(xù)低迷，年度跌幅約為3.0%。

　　風(fēng)光的墨爾本，就要這樣一直持續(xù)低迷下去嗎？

　　2024年，墨爾本房?jī)r(jià)雖然繼續(xù)經(jīng)歷波動(dòng)，但整體呈現(xiàn)緩慢復(fù)蘇趨勢(shì)，尤其是從年底開(kāi)始以及2月的降息，市場(chǎng)回溫跡象明顯。

　　PropTrack最新房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2025年5月墨爾本房?jī)r(jià)中值上漲0.8%，達(dá)到782000澳元，雖然房?jī)r(jià)仍比峰值低 2.85%，但在經(jīng)歷了長(zhǎng)期的低迷后，已經(jīng)呈現(xiàn)了良好的復(fù)蘇勢(shì)頭。

　　墨爾本房地產(chǎn)市場(chǎng)的勢(shì)頭，又要來(lái)了！

　　回首2021-2023年墨爾本的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)低迷很大一部分是人為因素造成，是維州政府作的——

　　首先，疫情期間，墨爾本是澳洲封鎖時(shí)間最長(zhǎng)的一個(gè)城市。

　　長(zhǎng)期封鎖，不少居民逃離維州，根據(jù)ABS數(shù)據(jù)，2020-21財(cái)年，墨爾本人口減少約6.05萬(wàn)人，下降1.2%，是澳大利亞所有首府城市中降幅最大的。2021-22財(cái)年，人口下降總數(shù)約6.6萬(wàn)人。 2022-23財(cái)年，人口繼續(xù)下降，總數(shù)減少約1.5萬(wàn)人。

　　長(zhǎng)期的封鎖，讓墨爾本很多企業(yè)無(wú)法正常運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致企業(yè)搬離墨爾本，2022-23財(cái)年維州企業(yè)凈減少7,606 家，而昆州凈增了11,031家企業(yè)。

　　墨爾本可是澳洲一線城市，是要甩布里斯班好幾條街的，但血淋淋的數(shù)據(jù)擺 在面前，封鎖對(duì)墨爾本留下了持久的財(cái)務(wù)創(chuàng)傷。

　　其次，維州是澳洲稅賦最重的一個(gè)州。

　　維州總共有十三種稅收，而對(duì)比其他州最少的只有三種稅收。

　　2021年對(duì)收入超過(guò)1000萬(wàn)澳幣的企業(yè)增加了工資附加稅；

　　2022年又增加了疫情債務(wù)稅，進(jìn)一步提高了工資稅；

　　此外，土地稅進(jìn)一步降低征收門(mén)檻，土地評(píng)估價(jià)值超過(guò)5萬(wàn)澳幣就要繳納土地稅，而昆州是35萬(wàn)澳幣起征，從而阻礙了很多投資客戶(hù)進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)。

　　再者，早期政府項(xiàng)目審批寬松，供應(yīng)量大。

　　2010年代，墨爾本CBD的公寓項(xiàng)目審批寬松，容積率高達(dá) 1:35，高密度住宅大量入市，致使 CBD很多小戶(hù)型產(chǎn)品賣(mài)了十來(lái)年也沒(méi)有賣(mài)完，這樣的供應(yīng)，價(jià)格如何上漲。

　　政府一系列騷操作，讓墨爾本的房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入了低谷期。

　　但，維州政府也會(huì)覺(jué)醒，房地產(chǎn)市場(chǎng)的人為不利因素在消失，未來(lái)的走向也很明朗。

　　首先，疫情結(jié)束后，墨爾本的封鎖政策逐步取消，尤其是2021年10月26日結(jié)束長(zhǎng)達(dá)262天的累計(jì)封鎖，人口、企業(yè)開(kāi)始回流。

　　過(guò)去 5 年，維州新增成立企業(yè) 113,000 家企業(yè)，增幅達(dá) 18%，是各州中增幅最大的。

　　澳大利亞人口中心預(yù)測(cè)維州到2034年人口將達(dá)到820萬(wàn)，增長(zhǎng)24%，其中墨爾本預(yù)計(jì)在2033-34年成為澳大利亞最大的城市，人口達(dá)640萬(wàn)。這一人口增長(zhǎng)將顯著增加對(duì)住房的需求。

　　截至2024年3月的12個(gè)月內(nèi)，維州人口增長(zhǎng)超過(guò)18.3萬(wàn)人，增幅位居澳大利亞各州之首。海外移民和州際移民是維州人口增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。

　　所以，人口增長(zhǎng)導(dǎo)致對(duì)房屋需求的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2025到2050年墨爾本需要新增150萬(wàn)套住房來(lái)滿(mǎn)足新增人口的需求。

　　其次，稅收減免不多，但在購(gòu)房的印花稅方面做了調(diào)整，減免5.5%的印花稅，無(wú)論是當(dāng)?shù)刭?gòu)房者還是海外購(gòu)房者都可以享受，維持到2026年10月。（）

　　對(duì)于客戶(hù)來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)一套60萬(wàn)左右的期房，將會(huì)減免將近3萬(wàn)的印花稅，可是一筆不小的優(yōu)惠，這對(duì)本地購(gòu)房者和海外投資客入場(chǎng)都有極大的推動(dòng)作用。

　　再者，從2017年開(kāi)始，政府對(duì)于項(xiàng)目審批更加嚴(yán)格，新容積率政策（1:18政策）使得小型地塊的開(kāi)發(fā)難度增加，不再有高密度項(xiàng)目的審核，導(dǎo)致新公寓供應(yīng)減少。

　　2024年，澳洲核心區(qū)域公寓的供應(yīng)量降至15年來(lái)歷史新低。

　　這導(dǎo)致在2024年，墨爾本的實(shí)際供應(yīng)量和市場(chǎng)需求量，達(dá)到了夸張的19：1，也就是說(shuō) 墨爾本每建成1套新公寓，就有19個(gè)人去搶。而在2016年，這一比例是1比6。

　　這勢(shì)頭，你說(shuō)墨爾本不漲，誰(shuí)漲？

　　雖然在國(guó)際舞臺(tái)上，悉尼的光環(huán)常常掩蓋墨爾本的鋒芒，和悉尼比起來(lái)，墨爾本 正成為一個(gè)被低估的價(jià)值洼地。

　　根據(jù)2025年牛津經(jīng)濟(jì)全球城市指數(shù)，墨爾本排名全球第6，悉尼第7，布里斯班第23。

　　墨爾本多次被《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》列為 全球宜居城市排行榜世界最宜居城市之一。

　　和悉尼相比，墨爾本的生活成本更低，大約要低10%-15%。

　　根據(jù)Cotality和PropTrack 2024年數(shù)據(jù)，墨爾本的房?jī)r(jià)中值為782,000澳元，而悉尼高達(dá)1,100,000澳元以上，差距超過(guò)30%。

　　據(jù)SQM Research2024年數(shù)據(jù)，墨爾本住宅租金回報(bào)率平均為3.5%-4.5%，而悉尼約為3%-4%。

　　強(qiáng)勁的人口增長(zhǎng)、大手筆的基建投入，再加上墨爾本文化、科技產(chǎn)業(yè)等都為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了動(dòng)力。

　　與2020年3月相比，大墨爾本地區(qū)的房?jī)r(jià)僅上漲了16%，遠(yuǎn)低于澳大利亞首都城市平均43%的漲幅，其中悉尼的漲幅接近50%。

　　這種較低的漲幅使得墨爾本在各大首府城市中更有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，尤其是跟悉尼相比，墨爾本的房地產(chǎn)市場(chǎng)更具性?xún)r(jià)比。

　　悉尼的今天是墨爾本的明天，墨爾本的價(jià)值終會(huì)顯現(xiàn)！

　　很顯然，墨爾本正處于其周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，嗅覺(jué)靈敏的投資客已經(jīng)開(kāi)始入場(chǎng)。

　　今年年初，成竹團(tuán)隊(duì)再次深度考察澳洲市場(chǎng)，在悉尼市場(chǎng)，依舊沒(méi)有能找到合適的項(xiàng)目推薦給大家。

　　作為深耕澳洲市場(chǎng)8年的全球資產(chǎn)配置團(tuán)隊(duì)，作為全中國(guó)最懂澳洲的團(tuán)隊(duì)，我們秉承著寧缺毋濫的原則，只有我們自己認(rèn)可的、我們自己愿意買(mǎi)的項(xiàng)目，我們才會(huì)推薦給大家。

　　也就是在年初的那次考察，我們將目光投向了墨爾本市場(chǎng)，我們堅(jiān)定的認(rèn)為，未來(lái)5-10年，當(dāng)下就是入手墨爾本最好的時(shí)候！

　　疫情以來(lái)，墨爾本的房屋價(jià)值僅僅上漲了10%，相比之下，悉尼上漲了29%，布里斯班上漲了67%。

　　加之，墨爾本的減稅政策、供應(yīng)大幅減少、人口增長(zhǎng)強(qiáng)勁，我們認(rèn)為墨爾本的輪動(dòng)周期來(lái)了，擇時(shí)入場(chǎng)的機(jī)會(huì)到了！

　　The cater、671是年初尋找到的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，一經(jīng)面市，也受到了成竹老客戶(hù)的一致認(rèn)可，80%老客戶(hù)的復(fù)購(gòu)是對(duì)成竹的信任，是對(duì)墨爾本市場(chǎng)機(jī)會(huì)的認(rèn)可！

　　5月份，成竹團(tuán)隊(duì)再次啟動(dòng)墨爾本市場(chǎng)深度考察，當(dāng)下這兩個(gè)項(xiàng)目都有不同程度的漲幅，最高漲幅達(dá)到了15%。

　　而就在這次考察中，對(duì)墨爾本市場(chǎng)，我們又有了更深刻、更清晰的答案，150萬(wàn)以下、200萬(wàn)級(jí)別、300萬(wàn)以上，買(mǎi)哪里才是最優(yōu)解，墨爾本市場(chǎng)上三個(gè)最優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目你一定不能錯(cuò)過(guò)！

　　如果你也認(rèn)同墨爾本的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，如果你也在尋找墨爾本的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，和全中國(guó)最懂澳洲的團(tuán)隊(duì)建立聯(lián)系