「西安房哥」本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕十年，接地氣，說(shuō)人話！

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西安年輕人的宇宙中心，多半是小寨，除了烏泱泱去賽格購(gòu)物的，還有不少去興善寺上香的，有人開(kāi)玩笑說(shuō)，年輕人在上學(xué)和上班里，選擇了上香……

（青龍寺遺址公園）

和興善寺一樣出名的還有南二環(huán)的青龍寺，建于隋，興于唐，也是佛教密宗的祖庭，青龍寺的出圈不在上香，而在櫻花，偶有周邊樓盤面世時(shí)，也會(huì)再講青龍寺的故事。

但對(duì)于務(wù)實(shí)為主的西安人，青龍寺片區(qū)的意義更在于主城區(qū)三個(gè)字，地鐵，商業(yè)，交通便利，但可惜很長(zhǎng)時(shí)間，只是城中村盤踞。

2015年，青龍寺組團(tuán)（鐵一村、鐵二村、觀音廟村、王家村）啟動(dòng)城改，面積超800畝，很多周邊的老西安人，等著蓋新房。

（保利位置示意，來(lái)源：西安地產(chǎn)視線）

但城改手續(xù)多，進(jìn)度慢，一直到2020年，保利才正式入場(chǎng)，又過(guò)了五年，2025年2月，首批YT5-24-8，YT6-6-113兩塊地土拍，保利天瑞正式面世。

想住在青龍寺的人，一等就是十年！

保利天瑞

和活躍在西安的其他央企不同，保利在西安有“城改之王”的稱呼，眾多百畝大盤背后均為城改拿地。

（保利天悅建設(shè)歷程）

保利天悅（雙水磨），保利天珺（北里王），保利閱云臺(tái)（魚包頭），保利未央璞悅（紅旗村），再到如今的保利天瑞，同樣是城改拿地。

城改拿地的優(yōu)勢(shì)很明顯，多為主城區(qū)，周邊配套齊全，房子溢價(jià)高，熱度高，且百畝大盤，土地儲(chǔ)備充足，年年都有新供應(yīng)。

短板也很明顯，多期開(kāi)發(fā)，主城區(qū)地塊分散，住宅先建，商業(yè)，學(xué)校等配套在后，且城改拿地，主城區(qū)容積率高。

（保利天瑞實(shí)景，來(lái)源：西安購(gòu)房通）

對(duì)于天瑞，同樣面臨這樣的優(yōu)勢(shì)和短板，首期面世的63畝住宅，地段優(yōu)秀，向北200米，三號(hào)線，五號(hào)線青龍寺?lián)Q乘站，一路之隔就是曲江文教園，周邊理工大，西科大，設(shè)計(jì)院，研究所林立，幾乎沒(méi)有住宅供應(yīng)。

旁邊曲江文教園的金茂賣的如火如荼，周邊老師，企業(yè)主，老居民購(gòu)房需求旺盛。

要選房，先問(wèn)房，要賣房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

很多人比較擔(dān)心的是超過(guò)4的容積率，對(duì)樓間距，居住舒適度的影響，從已開(kāi)放的實(shí)景看，保利在規(guī)劃設(shè)計(jì)上費(fèi)了不少心思。

（保利天瑞總平圖）

比如小區(qū)主做大面積，建面139-218㎡，兩梯兩戶，12棟樓，將戶數(shù)控制在1273戶。

首先，景觀，會(huì)所，做了很大面積的下沉空間，分散小區(qū)配套功能的同時(shí)，給樓王留出中庭空間。

其次，樓棟圍合式排布，盡可能為每棟樓留出最大樓間距，獨(dú)立的景觀組團(tuán)，活動(dòng)場(chǎng)地。

同時(shí)，緊跟四代住宅新規(guī)，室內(nèi)套內(nèi)大贈(zèng)送，室外大露臺(tái)，利用戶型的開(kāi)闊度降低高容的擁擠感。

（保利天瑞展示區(qū)實(shí)景）

最后，就是大面積，約2000㎡會(huì)所實(shí)景展示，涵蓋中式山水園林，架空層，大門，會(huì)所，外立面，公區(qū)大堂，實(shí)體樓樣板間，用展示效果增加新房預(yù)期。

實(shí)際的效果，還是不錯(cuò)的，開(kāi)放后現(xiàn)場(chǎng)參觀的，超過(guò)1000組，6月19號(hào)價(jià)格公示，152套房，均價(jià)2.26萬(wàn)元/㎡起。

（保利天瑞首開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)）

6月28日，開(kāi)盤銷售額約5億，去化率88%，優(yōu)惠政策為許愿2個(gè)點(diǎn)，送封陽(yáng)臺(tái)，開(kāi)盤專屬優(yōu)惠點(diǎn)位。

首開(kāi)的樓棟位置，五號(hào)樓獨(dú)立單元近雁翔路，南向樓間距約50米，9號(hào)樓雙拼單元，靠近下沉?xí)?，南向樓間距約48米，北向約58米。

對(duì)于不愿離開(kāi)青龍寺，還愿意等十年的老西安土著，不少人已上車保利天瑞，觀望的也有，在等后續(xù)百畝大盤的其他地塊，更新產(chǎn)品。

青龍寺旁的十年等待，保利首次面世，實(shí)景到底什么樣，今天一起看看！

實(shí)景展示

俗話說(shuō)，大門就是面子，作為保利在青龍寺的首秀，天瑞的大門儀式感給的很足，百米唐風(fēng)禮儀門庭，形制規(guī)整的三進(jìn)院落，現(xiàn)代中式的山水園林，實(shí)景可見(jiàn)。

（社區(qū)大門實(shí)景）

入口打造近百米宏闊迎賓界面，參照盛唐“三門九殿”禮制，左側(cè)迎賓禮門，右側(cè)車馬院門，中間掩映在斗拱景墻之后的，便是主府門。

門前錯(cuò)落的景觀、跌水點(diǎn)綴，石材與金屬磚砌筑的景墻，虛實(shí)結(jié)合，讓歸家充滿尊崇與美感。

（社區(qū)大門實(shí)景）

跨入迎賓禮門，轉(zhuǎn)身拾階而上，王府形制的“七開(kāi)間”門庭矗立在前，兩側(cè)紫薇花開(kāi)正盛，瑞獸鎮(zhèn)宅避邪開(kāi)福，重檐歇山頂飛檐重重，雄偉氣派，大門六扇金屬移門，古香古色，搭配古典紋樣，琺瑯奢石，華貴典雅。

（水庭院實(shí)景）

穿過(guò)主府門，開(kāi)闊的方形水庭院豁然呈現(xiàn)，中央五株姿態(tài)飄逸的造型油松與疊水石壁相交輝映，沉穩(wěn)之中，彰顯跳脫靈動(dòng)。

兩側(cè)檐廊環(huán)伺，串起流暢的歸家動(dòng)線，形成古建最經(jīng)典的“四水歸堂”格局。

（迎賓大堂實(shí)景）

穿過(guò)水庭院，是社區(qū)的迎賓大廳，天圓地方，穹頂圓形透景設(shè)計(jì)，將整個(gè)空間映襯得更加通透高遠(yuǎn)。

大廳盡頭，三面全采光落地窗，將下沉庭院的景觀盡收眼底。此處作為臨窗茶室，賞景、小憩、品茗，別有一番滋味。

（下沉庭院實(shí)景）

沿風(fēng)雨游廊，行至“一池三山”下沉式庭院，鏡水無(wú)邊，蒼山飛瀑的空靈之美撲面而來(lái)。

高差約10米的飛瀑?gòu)氖瘽緝A斜而下，匯聚成潭，飛瀑兩岸草木葳蕤，鏡水之上，樹(shù)影婆娑，王維筆下“清泉石上流”的意境，躍然眼前。

鏡水之畔，通體由菱形玻璃幕墻打造的藏書閣佇立其間，外觀璀璨的建筑與水面相映成趣，豐富庭院看點(diǎn)。

（青云閣古亭實(shí)景）

瀑布之上的青云閣古亭，是下沉庭院中的一處亮點(diǎn)。翹角飛檐，楹柱花窗，古樸典雅中盡顯盛唐風(fēng)姿。

古亭采用唐代技藝手法，僅憑借榫卯咬合的巧妙設(shè)計(jì)，撐起整座古亭。全木榫卯結(jié)構(gòu)的亭臺(tái)，結(jié)合飛瀑水景，亭臺(tái)水榭，美不勝收，更添游園樂(lè)趣。

（會(huì)所內(nèi)部實(shí)景）

圍繞下沉庭院的憩云堂地下會(huì)所，以盛唐風(fēng)韻為基調(diào)，囊括恒溫泳池、健身房、瑜伽室、棋牌室、私宴廳、藏書閣等多元空間，

會(huì)所洄游動(dòng)線，分區(qū)排布，多數(shù)空間臨窗而設(shè)，觀景體驗(yàn)和私密性都不錯(cuò)。

（會(huì)所內(nèi)部實(shí)景）

特別值得一提的是，私宴廳配備了中央廚房和備餐室，廚房?jī)?nèi)，洗滌、烹飪、切割、儲(chǔ)藏等現(xiàn)代化設(shè)備齊全，會(huì)所私宴一站式服務(wù)，讓聚餐更輕松。

（景觀展示區(qū)實(shí)景）

來(lái)到園區(qū)，部分園林景觀已然呈現(xiàn)。鏡水清明澄澈，草坪翠綠鮮活，灌木飽滿密實(shí)，苗木姿態(tài)婀娜，花叢色彩跳脫……

（架空層實(shí)景）

此外，首開(kāi)的5號(hào)樓架空層做有泛會(huì)所，一側(cè)為封閉式設(shè)計(jì)，內(nèi)部色彩溫馨，裝飾童趣，分為“四點(diǎn)半學(xué)堂”、“童夢(mèng)畫坊”、“國(guó)學(xué)課堂”、“星河圍墻”、“私教教室”等多個(gè)空間，滿足學(xué)齡兒童的娛樂(lè)和學(xué)習(xí)需求。

（架空層實(shí)景）

5號(hào)樓另一側(cè)，為開(kāi)放式區(qū)域，內(nèi)部以低飽和色調(diào)為主，娛樂(lè)設(shè)施包括滑滑梯、海洋球、積木墻以及益智區(qū)等，專為幼童設(shè)計(jì)，全場(chǎng)娛樂(lè)設(shè)施無(wú)棱角設(shè)計(jì)，避免兒童磕碰。

（外立面實(shí)景）

住宅外立面，南向、北向和側(cè)面均有部分呈現(xiàn)，整體用暖白色真石漆涂飾，局部加入香檳色鋁板縱橫勾勒，觀感簡(jiǎn)約高級(jí)，強(qiáng)調(diào)建筑層次與比例。

南向大玻璃窗，提升通透感，使樓體視覺(jué)上呈現(xiàn)出輕盈纖薄的形態(tài)。露臺(tái)印花玻璃欄板，從細(xì)節(jié)處將古典韻味呈現(xiàn)。

北向立面，窗墻比也是不錯(cuò)的，空調(diào)外機(jī)位置用格柵進(jìn)行遮擋，確保整齊美觀，側(cè)面部分，亦做了金屬線條點(diǎn)綴，增添建筑質(zhì)感。

（戶外大堂實(shí)景）

戶外大堂，門頭與主府門相呼應(yīng)，同樣采用疊級(jí)重檐設(shè)計(jì)，彰顯大氣磅礴。雕花門牌，中式壁燈、云紋圖樣等，無(wú)不體現(xiàn)唐韻之美。

單元門落地玻璃通透明亮，右側(cè)安裝落地式電子門禁，單元門帶有自動(dòng)開(kāi)合功能。

大門兩側(cè)樹(shù)影婆娑，灌木堆疊，花叢簇?fù)?，門口的石材單元景墻與身后的大門互為映襯，歸家的儀式感很不錯(cuò)。

（戶內(nèi)大堂實(shí)景）

大堂內(nèi)部，空間開(kāi)闊敞亮，地面鋪裝造型拼花石材，煙雨江南奢石景墻，與白色玉石巖板相呼應(yīng)，溫潤(rùn)雋永，不同色調(diào)、材質(zhì)的碰撞，增加空間層次和美感。

頂面吊頂+筒燈+燈帶+造型吊頂裝飾，多種暖調(diào)光源組合，提升空間明亮度和氛圍感。

（地庫(kù)入口&環(huán)島落客區(qū)實(shí)景）

地庫(kù)這里，入口采用香檳色金屬吊頂、仿玉石巖板鋪裝，地下光廳入庫(kù)，極具儀式感。

在地下車庫(kù)與會(huì)所銜接處的泛大堂區(qū)域，圍繞“天一生水”藝術(shù)雕塑打造星空頂環(huán)島落客光廳，行車泊車在此，猶如奔赴一場(chǎng)盛宴。

戶型示例

首開(kāi)的5#、9#兩棟樓，全部為四代住宅，2T2高層，露臺(tái)外伸，奇偶錯(cuò)位布局，其中，5#主力戶型為建面約179㎡、218㎡；9#主力戶型為建面約139㎡、164㎡。

（建面約179㎡偶數(shù)層戶型示意圖）

個(gè)人最喜歡的是建面179㎡偶數(shù)層，四室兩廳三衛(wèi)布局，270°攬景端廳，三面采光，視野開(kāi)闊。

同面積戶型，放在西安，其實(shí)不算新奇，但在青龍寺這個(gè)多年無(wú)房供應(yīng)的新區(qū)，住久了老房子再看，還是眼前一亮的。

經(jīng)典的端廳結(jié)構(gòu)，四面朝南，南向做了雙套房，主臥也是南向衛(wèi)生間，客餐廳為270°采光，面積約51㎡，很開(kāi)闊，6米的面寬夠用。

（建面約179㎡戶型樣板間實(shí)景）

各個(gè)方面的面積也比較合適，沒(méi)有刻意放大客廳做小臥室，也是考慮周邊自住，實(shí)用為主的買家需求，露臺(tái)也做了南北雙向。

整個(gè)建面179㎡戶型，套內(nèi)的面積有143㎡，客廳半贈(zèng)送，露臺(tái)，北向飄窗全贈(zèng)送后，贈(zèng)送面積約48㎡。

和保利自己的灃東云谷和著比，戶型和贈(zèng)送面積算中規(guī)中矩，但考慮到主城區(qū)雁塔住宅的規(guī)范限制，也算能力極限了。

未來(lái)可期

作為青龍寺百畝城改供地的開(kāi)篇，保利拿出了一份標(biāo)準(zhǔn)試卷，不錯(cuò)的位置，亮眼的展示區(qū)，區(qū)域首個(gè)四代住宅，三個(gè)因素疊加，對(duì)青龍寺周邊的土著沖擊力還是夠的。

一直以來(lái)，南二環(huán)沿線供應(yīng)稀少，產(chǎn)品中庸，但勝在需求旺盛，周邊醫(yī)院，研究所，高校，單位的，全是優(yōu)質(zhì)購(gòu)買力，恒志云都，金泰唐618就很說(shuō)明問(wèn)題，如今多了保利，青龍寺的故事和未來(lái)，多了新可能。

這個(gè)周期，又是下一個(gè)十年！

【樓盤點(diǎn)評(píng)】

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【裝修報(bào)告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實(shí)景/設(shè)計(jì)案例： | | | | | 悅 | | | |

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作者：尋香行

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