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兵貴神速。

7月22日，中海新城西黃村1606-648、649、650地塊項目方案公示。18天前，它率先公示了640公建地塊的設(shè)計方案。

至此，西黃村“宅產(chǎn)配”四幅組合地塊全部亮相，距離拿地時間不到50天。

這個速度是快是慢，對比一下就知道了。

6月5日，中海新城拿地的同一天，海淀寶山村雙子座、昌平北四村雙子座，報規(guī)圖還沒出來。

6月4日，中建玖合以74.91億元底價，拿下的北京城市副中心大運河八子，報規(guī)圖也沒出來。

為什么中海新城那么快？

一是，項目公司用了現(xiàn)成的，開發(fā)中海寰宇天下、天鏡的鑫安興業(yè)；二是，它是石景山“地主”，深耕17年了。

中海新城是最懂石景山的開發(fā)商名頭，從西黃村兩次公示的總平圖，就可窺見一二。

北面的640地塊主打豪宅：酒店+大平層；南面的648、650地塊主打剛需；649地塊則是幼兒園。

在石景山，同一批拿地，分兩種產(chǎn)品推出，中海新城有過經(jīng)歷。

2024年5月22日，中海新城以57.5億元底價，拿下1612-763、830、831地塊。763地塊建成中海長安玖章和酒店，830和831地塊是中海長安源境。

中海長安玖章于2024年9月拿證，目前供應(yīng)180套、網(wǎng)簽98套，成交均價7.64萬元/平米，成交金額14.51億元。

中海長安源境也同時拿證，一期供應(yīng)334套、網(wǎng)簽144套，成交均價6.2萬元/平米，成交金額10.72億元；二期規(guī)劃334套已經(jīng)公示了總平圖。

如今，熟悉的味道，熟悉的配方，在西黃村上演了。

西黃村640地塊，幾乎復(fù)刻中海長安玖章，甚至連排列組合都神似，左邊是酒店、右邊為豪宅——容積率1.7左右；西黃村648和650對應(yīng)了中海長安源境一二期，走剛需路線。

中海新城這么做，是有依據(jù)的。

近一年多來，北京樓市很怪異，大抵像個啞鈴，火爆在兩端，一邊是豪宅，一邊是剛需，中間冷清的是改善型產(chǎn)品。

豪宅如：朝陽的北京宸園、中海萬吉玖序，到海淀的功德寺和樾望云、和樾玉鳴，朱房村的建發(fā)海晏等；剛需如：通州的招商云璟攬閱、朝棠攬閱，石景山的首鋼璟悅長安，門頭溝的長安華曦府等。

當(dāng)然，花姐要說一句，北京不是每一座豪宅和剛需盤都很火，改善盤就不溫不火，這只是一個相對的概念。

至少，從長安玖章和長安源境的成績看，這種組合算是成功的，尤其在石景山。

一、648、649地塊：1棟樓五單元，違規(guī)？

西黃村648和649地塊有兩特點：不規(guī)則、被老社區(qū)包圍。一看就憋得慌。

但，有老社區(qū)在，說明有換房的需求。尤其是650地塊，東南是首鋼西井居民區(qū)三區(qū)，南面是多個商業(yè)樓體組合，北面是首鋼西井居民區(qū)二區(qū)。

648、650地塊的容積率分別為1.6和1.7，規(guī)劃設(shè)計為16棟洋房＋小高層產(chǎn)品。

它是石景山的第三個好房子社區(qū)——前兩個為首鋼璟悅長安、640項目。其南面為內(nèi)嵌式陽臺、北面為設(shè)備陽臺，進深都是1.8米。

1、西側(cè)648地塊：5棟6-15F住宅樓，大門在東面，與一路之隔的幼兒園大門靠近，會比較雜亂。

它的西面是首師大附中蘋果園校區(qū)的操場，視野開闊，但噪音也比較大。南面是蘋果園街道辦和一棟老住宅樓。

由于占地很小，配套不多。1#首層架空，預(yù)計會做成地上會所，小區(qū)中央有一塊室外運動場地，西北和東南各有一個車庫出入口。

2、650地塊的規(guī)劃從容了許多，共有11棟5-15F住宅。東西各設(shè)一個大門，1＃住宅樓首層架空，下沉庭院設(shè)在小區(qū)中央。

它有兩棟樓很怪異。

A、1#是一座大長條住宅、10層，樓體長73米，竟然有5個單元、單層有10戶。

根據(jù)《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計導(dǎo)則（試行）》中2.1.7條值規(guī)定：當(dāng)建筑高度在 18-36 米時，住宅單一方向?qū)挾炔灰顺^四個單元。

1##住宅樓建筑高度為30.1m，單一方向五個單元，很顯然，突破規(guī)則了。

B、12#配套樓也無比之長，2層，樓體長達85.85米，寬18.55米，應(yīng)該是社區(qū)文化設(shè)施 ，約2670 平方米。

有關(guān)這兩個地塊的戶型，花姐推斷，它們的戶型分四個面積段：84平米、98平米、110平米和120平米，預(yù)計980套左右。

二、復(fù)刻中海長安玖章

640是一塊公建混合住宅用地，酒店在西，住宅在東，涇渭分明。

按照拿地文件，它的總?cè)莘e率為3.5，規(guī)劃了5棟住宅樓，中央1棟，四角各1棟，呈梅花狀。其中，西南角的5#樓為10F，其余4棟均為11F洋房，一梯兩戶。

從規(guī)劃的住宅層數(shù)來看，它的住宅容積率約1.7左右——中海長安玖章為1.72。

景觀大門位于小區(qū)東側(cè)，沿街展示面約80米寬，坡屋頂設(shè)計，總高超38米，單層樓高約3.45米。地塊北側(cè)緊鄰永定河引水渠，1#、2#、3#可北看河景。

中央3#樓為頂層挑空設(shè)計，可做躍層產(chǎn)品，4#、5#樓兩棟首層全部架空，戶型的贈送面積很大，不僅有南北雙陽臺、飄窗，還外接花池。

這也是石景山首次引入花池。

它的戶型四款戶型：149平米20套、168平米62套和302平米18套、500平米2套，共計102套。

雖說它復(fù)刻了長安玖章，但這次酒店有人可以回購。

根據(jù)土地出讓協(xié)議，640地塊內(nèi)需返還北京市八大處均勝投資管理公司（原八大處農(nóng)工商總公司），地上建筑規(guī)模 36836.96平方米商業(yè)面積，回購價格為3000元/平方米。

最起碼，640地塊的包袱比長安玖章輕多了。

由于酒店都位于西邊，640地塊和中海長安玖章，有一個共同的問題：酒店對住宅的遮擋嚴(yán)重。

640住宅項目受遮擋嚴(yán)重強弱的順序是：2#＞5#＞3#；中海長安玖章為：3#＞4#＞8#＞2#＞7#。

花姐點評：

整體上，中海新城西黃村四宗地地塊，很有煙火氣，雖身在是石景山，但離海淀近在咫尺，且有6號線雙地鐵。

在花姐看來，如果定價合適，剛需戶型會賣爆。