北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我是北京集體戶中的老炮兒了，但在北京無房，外地無房卻有房貸（房子歸前妻名下），這對北京貸款買房還是二貸資格吧？

目前看的是路勁世界城，您覺得這地段怎樣？傳說這里因為換開發(fā)商所以質(zhì)量一般，麻煩分析一下。另外這里的學區(qū)怎么樣？因為有孩子后年2027年上學。

A：

1、南邵的地段兒我覺得挺好啊。這從地鐵在線路規(guī)劃時就能看出來，昌平區(qū)是拿這里當重點打造的，否則地鐵就繞路了。到現(xiàn)在發(fā)展的也挺好，房價整體走勢至少不落后北京大盤。

或者這么說吧，前些年南邵和大興的天宮院是兩個典型的南北新區(qū)，都是產(chǎn)住結(jié)合的重點。一直到這次房價熊市之前，兩個板塊的價格差不多，都很好。但在熊市中北部的優(yōu)勢更明顯了，也就是更抗跌。

2、路勁換開發(fā)商所以質(zhì)量一般？這我真不知道，沒聽說。從理論上說，換開發(fā)商跟施工質(zhì)量的關(guān)系不大，只要錢到位就換誰都一樣。那既然是因為順馳資金鏈斷裂才被路勁收購的，換了有錢的老板之后應該質(zhì)量更好才合理。

另外一點，當年孫老板因為太激進，弄了一堆的年輕人當高管，平均年齡才20多歲，經(jīng)驗不太足。而且又人員更替頻繁，頭天剛談好的事兒第二天換人了，剛重新談完又換人了，導致順馳那幾年非常的亂，我都不愛去打交道。所以在我看來，世界城換了開發(fā)商是好事兒，業(yè)務穩(wěn)定下來了。

反正我沒聽說質(zhì)量有什么大問題，前些年維權(quán)主要是因為變相漲價什么的。裝修好像做的不太好，但這和房子的基礎(chǔ)質(zhì)量無關(guān)。其他的我就不清楚了。

3、學區(qū)普通吧，石油附小南邵分校吧？沒聽說什么特殊的成績，應該屬于中等。但這我也是不清楚，問當?shù)刂薪榘伞?/p>

僅供參考。

二

Q:

請問，我們來北京13年了，應該明年落戶，現(xiàn)在是大興有一套積分落戶用的老破小，市價200萬一直沒住，出租2500。另外手里有120萬，貸款還有80萬。

孩子在昌平上三年級，想換房后連帶學區(qū)和自住一并解決，您推薦哪里？學區(qū)希望中上，主要是中學好就行，昌平的據(jù)說太差，怕耽誤孩子高中。另外也考慮有老人可能來同住，現(xiàn)在沒想好怎么解決，您建議如何？

A：

1、大興，市價200萬的房出租才2500？不應該啊，這租金肯定不對，租便宜了。至少應該3500左右才算合適，再高點兒都正常。租您家房子的是親戚吧，友情價？

2、房子在大興，孩子在昌平上學，那怎么沒在昌平買??？這總價的也不少呢。

3、連帶學區(qū)和自住一并解決，主要是中學。那常規(guī)建議就是買在朝陽啊，頭部?；径际菃涡澠?，只要有戶籍+房籍，進入對口校的概率就很高，遠高于其他行政區(qū)。

這還是先做預算吧，沒有總價推薦不了。只能說朝陽的頭部校有80、朝外、陳本、陳分、陳經(jīng)綸帝景+嘉銘，清朝，人朝等等，根據(jù)自家情況選擇吧。

4、不過昌平的中學也有好學校，典型的昌二昌一，放到東西海也是中上等。這還是牛娃被掐尖兒之后的成績，否則學校會更強?；蛘哌@么說吧，昌平吃虧在缺乏頂級高中，否則以昌一昌二的成績+對口，那是有資格單獨漲出學區(qū)溢價的。

5、老人同住的問題只能自己考慮，外人不好建議。

僅供參考。

三

Q:

請問，北京買房是必須社保連續(xù)五年不許中斷嗎？我兒子想買，但他中斷了一年，能買還是能補交？我有130萬，他收入2萬稅后，想買個能保值的房子，因為過幾年可能回老家省會換房子。我看好的是小紅門的戀日綠島二居室，請問是否合適？這里算洼地嗎？其他的推薦哪里？

A：

1、到目前為止還是這政策，連續(xù)60個月不許中斷。當然其中也允許有三個月的斷繳和補繳期，再長就不行了。

2、一年補繳不了，至少我不知道怎么辦，問問專業(yè)干這個的吧。

3、又是小紅門的，這兩天連著四五個網(wǎng)友想買這里了，好事兒，一旦對板塊感興趣的人多了，那價格就有可能上漲。

從價格來講肯定算合適啊，明顯低于其他強勢板塊的，經(jīng)濟實惠挺好的，居住的性價比高。

4、算價格洼地，不算價值洼地。也就是說這里的價格并沒有被市場低估，租售比已經(jīng)說明了這點，基本就是朝陽平均值，讓當?shù)刂薪榻o算算吧。

5、我沒推薦的，還是根據(jù)自己的通勤選房吧。

僅供參考。

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