你發(fā)現(xiàn)沒有，今天的房地產(chǎn)市場正以全新的方式呈現(xiàn)給大眾，這是房地產(chǎn)自身的周期發(fā)展決定的，而從我們的調(diào)控方向也能看出，房地產(chǎn)真的變天了。

如今的已經(jīng)從過去的單純的市場調(diào)控轉(zhuǎn)向社會調(diào)控，換一種說法就是，過去可能比較偏向于直接調(diào)控房價，房價漲了調(diào)，房價降了調(diào)，如今不再為了調(diào)房價而調(diào)，不再頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。

首先，房地產(chǎn)的三高模式過去了。

比如高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿一去不復(fù)返，甭想躺著繼續(xù)賺錢了，每個人每個市場角色也都在適應(yīng)新的變化。這是房地產(chǎn)的進(jìn)步，幾乎是顛覆性的。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，增量市場轉(zhuǎn)向增存并重。過去幾十年，中國經(jīng)歷了世界上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鎮(zhèn)化率從1949年的11%提高到2024年的67%，這是取得的巨大成就，同時也意味著巔峰時刻已經(jīng)過了。

目前，城鎮(zhèn)人均住房面積也高達(dá)40多平，雖然是平均，還有很多人被平均了，但是從政策參考方面看，房地產(chǎn)已經(jīng)走過高速增長時代。

最近，關(guān)于城市發(fā)展政策也證明了房地產(chǎn)告別了大拆大建，從過去的增量為主轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪啃迯?fù)與增量建設(shè)并存。

當(dāng)前城市發(fā)展正經(jīng)歷深刻變革，我覺得城市發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展它們是相輔相成、相互影響的。城市發(fā)展階段決定了房地產(chǎn)新的發(fā)展思路，同時房地產(chǎn)后繼乏力也將會從城市發(fā)展新思路找到突破口。

以規(guī)模擴(kuò)張為主的傳統(tǒng)發(fā)展模式已很難適應(yīng)新時代要求。城鎮(zhèn)化率接近70%的現(xiàn)實背景下，城市建設(shè)面臨從增量擴(kuò)張向存量提質(zhì)的根本性轉(zhuǎn)變。過去依靠大規(guī)模土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)獲取發(fā)展動能的模式正在逐步失效。

人口結(jié)構(gòu)在發(fā)生變化，發(fā)展動能也需要轉(zhuǎn)換，居民需求也在不斷升級等多重因素交織，推動著城市發(fā)展理念必須實現(xiàn)系統(tǒng)性變革，在這其中，變化最大的就是房地產(chǎn)模式。

其次，居住格局在調(diào)整，保障和市場兩條腿走路。

保障房和商品房都強(qiáng)調(diào)自住屬性的重要性，保障房需求將得到更大程度的強(qiáng)化，同時市場化將推動房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型。

過去忽略了對保障房方面的建設(shè)，導(dǎo)致有錢沒錢都擠向商品房市場，買不起也帶不動市場，而且還怨聲載道，通過調(diào)控將實現(xiàn)保障的歸保障，市場的歸市場，這樣可以并行前進(jìn)，既照顧了買不起房的人，特別是大城市的新市民、年輕人，又培育了市場的內(nèi)生動力。

這種轉(zhuǎn)型將實現(xiàn)兩大明確的目標(biāo)，一是消除老百姓買不起商品房的憂慮，二是商品房回歸商品屬性，進(jìn)一步滿足改善性住房需求。這就是未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡。誰也不礙誰的事，各自平行發(fā)展。2025年全年配售型保障性住房、保障性租賃住房和公租房等開工建設(shè)和籌集 將達(dá)到180萬套（間），滿足年輕人的住房需求。

再次，服務(wù)老百姓的配套政策將逐步打開。

比如此前的限制性政策將在這一輪政策中逐步打開，前段時間清華大學(xué)的一個報告認(rèn)為，房地產(chǎn)將有望觸底，而且?guī)缀跏强斓降鵁o可跌的狀態(tài)。今年北京、上海、深圳有望徹底打破限制性政策的約束，房價有可能能夠?qū)崿F(xiàn)觸底回升。

我覺得這個報告還是很大膽的，會不會放松限制，一定會的，就全國而言，限制性政策已經(jīng)全面退出歷史舞臺，但目前一線城市尤其是京滬還在有所保留，這也是當(dāng)前的市場決定的，會放松，但全面放開又不大可能。

還有為了減輕買房的負(fù)擔(dān)，刺激住房消費(fèi)，各地都紛紛降低了首付比例和貸款利率，基本上處于歷史低點(diǎn)，但是一線城市房貸利率仍有下調(diào)空間。

最重要的是一些配套政策會逐步跟進(jìn)，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢決定的，調(diào)控不會單純看到房價降了馬上就著急，而是有步驟有節(jié)奏的往前走。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年各地共出臺了超過340條措施，主要圍繞公積金政策優(yōu)化、發(fā)放購房補(bǔ)貼與以舊換新、調(diào)節(jié)土地供應(yīng)等內(nèi)容。

最后，買房邏輯正在顛覆我們的認(rèn)知。

還有人在問，現(xiàn)在還能買房嗎？顯然，這樣的提問很不專業(yè)，但又很無奈。一是說明現(xiàn)在依然有大量的買房需求，二是說明買房再也不是這么簡單抓住時間節(jié)點(diǎn)就可以了。

除此之外，更重要的還在于對市場的分化了如指掌，什么一二線城市與三四線城市之間的嚴(yán)重分化不多說，即使同一個城市，比如北京，不同的板塊也大相徑庭，今年上半年各板塊發(fā)展非常不均衡，冷熱不均。

購房者要清楚，今天的市場發(fā)生了巨大改變，但是摸清背后的邏輯就能規(guī)避各種問題。雖然城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)在高位，但是隨著人們生活水平的提高、城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)，房地產(chǎn)市場剛性和改善性住房需求仍有較大空間。城鎮(zhèn)化率的進(jìn)一步提升，意味著內(nèi)需潛力將持續(xù)釋放。

就城市而言，未來潛力在城市群或都市圈；就板塊而言，買房要看人口流入情況和產(chǎn)業(yè)布局；就產(chǎn)品而言，好房子時代來臨，能跟上時代就要吃上時代紅利，不僅改善了我們的居住條件，也將是未來流通的主流產(chǎn)品。

所以，該不該買房這個問題沒有一個肯定的答案，先問自己的需求程度，如果不是特急，等等又何妨，如果剛需和改善，著急居住，就看你能不能買對，買對了，未來你持有的就是資產(chǎn)，否則就是垃圾。