近年來(lái)，購(gòu)置小院、“小別墅”養(yǎng)花種菜成了居民購(gòu)房用于休閑養(yǎng)老生活的新風(fēng)尚，但是，農(nóng)村自建房買賣合法嗎？近日，河南省靈寶市人民法院依法審結(jié)一起涉及農(nóng)村自建房的定金合同糾紛案。

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基本案情

2020年11月底，李某欲在該市某村七組購(gòu)買一處房產(chǎn)，遂與許某達(dá)成房產(chǎn)買賣初步意向。李某基于對(duì)許某所述房屋權(quán)屬及交易合法性的信任，向許某支付購(gòu)房定金人民幣3.3萬(wàn)元。后李某多次與許某溝通房屋過(guò)戶及交易細(xì)節(jié)。李某經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該房產(chǎn)實(shí)際為許某配偶付某名下的農(nóng)村宅基地使用權(quán)房屋，許某并非宅基地使用權(quán)人，亦未取得配偶付某的合法授權(quán)或共有權(quán)人同意，導(dǎo)致交易無(wú)法履行。李某認(rèn)為上述行為均屬許某違約，多次要求許某退還定金，但許某始終推諉拒絕。2025年5月19日，李某訴至法院要求解除合同，并要求許某返還3.3萬(wàn)元。

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法院審理

法院審理后認(rèn)為，被告許某將農(nóng)村房屋出售給非集體經(jīng)濟(jì)組織成員，違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，雙方達(dá)成的房屋買賣合同系無(wú)效合同，本案所涉的定金合同系房屋買賣合同的從合同，亦屬于無(wú)效合同。根據(jù)法律規(guī)定，無(wú)效合同自始沒有法律約束力，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，原告李某要求被告許某返還3.3萬(wàn)元，符合法律規(guī)定，法院予以支持。綜上所述，法院依法判決被告許某返還原告李某3.3萬(wàn)元。目前，判決已生效。

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法官說(shuō)法

根據(jù)土地管理法和相關(guān)政策規(guī)定，宅基地屬于集體，農(nóng)民擁有的僅是宅基地的使用權(quán)，這意味著宅基地的使用權(quán)受到法律限制，不能夠自由交易。本案中，出賣人未如實(shí)披露房屋真實(shí)權(quán)屬信息，且農(nóng)村宅基地的交易非法，雙方簽訂的定金合同亦無(wú)效。3.3萬(wàn)元定金的訴求得到支持，正是基于法律對(duì)集體土地制度的剛性保護(hù)。再次提醒購(gòu)房者，在交易前咨詢專業(yè)人士，通過(guò)正規(guī)渠道購(gòu)買權(quán)屬清晰的房產(chǎn)，即便交易農(nóng)村宅基地，也需查清資格身份、驗(yàn)明權(quán)屬證明、備注好款項(xiàng)性質(zhì)等證據(jù)，切實(shí)防范法律風(fēng)險(xiǎn)。

來(lái)源：人民法院報(bào)