作者 | 傅斯特

中國城市高速擴張的時代，可能真的要落幕了。

高層會議，已經(jīng)定調(diào)。在日前舉行的中央城市工作會議上提到：

城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

要知道，全國層面的城市會議在歷史上只召開過5次，如此高規(guī)格會議，幾乎每一次都讓中國城市的格局迎來大洗牌。

值得一提的是，正是2015年的上一次中央城市會議，拉開了大規(guī)模棚改的序幕，對城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場帶來了深遠影響，也帶來了一波拆遷造富的熱潮。

時隔十年，高層會議定調(diào)中國城市發(fā)展進入“存量提質(zhì)增效”階段，意味著城市更新的關(guān)鍵拐點，正隨之到來。

這場巨大的連鎖反應，與每個人息息相關(guān)。

一個明顯的變化是：拆遷暴富的神話，正在淡出公眾的視野。

去年廣州白云石井潭村最低僅有6600元/平的征收補償，曾經(jīng)引發(fā)廣泛討論。

白云潭村舊改賠償方案（數(shù)據(jù)來源：廣州樓市發(fā)布）

要知道，作為廣州重點推進的四大片區(qū)舊改之一——白云區(qū)羅沖圍片區(qū)的首期舊改項目，潭村的改造進展，一直以來都備受關(guān)注。不少當?shù)卮迕穸计诖?，能夠復刻當年獵德、冼村的神話，逆天改命的機會近在眼前。

結(jié)果拆遷和補償標準一下來，讓很多人都大跌眼鏡：

按照上面公開的補償標準，300平的祖屋拆了，滿打滿算可以拿198萬拆遷款；如果積極響應政策，還能額外拿到29.7萬搬遷獎勵以及一年期的臨時安置費6.72萬，總共加起來234.42萬。

然而這200多萬，在白云區(qū)同地段要想換個300平的新房，連首付的一半都不到！

同樣受到“暴擊”的，還有被譽為第一土豪村鳳和(康樂村、鷺江村)。根據(jù)目前公開的補償標準，棄產(chǎn)選擇貨幣補償?shù)脑?，復建住宅?2500元/㎡賠償，復建物業(yè)則按6000元/㎡賠償。遠遠低于此前番禺沙溪、里仁洞村舊改的補償標準，在海珠當?shù)剡B個二手房都買不到。

為何短短幾年之間，拆遷戶從眾星捧月的“香餑餑”，成為了版本棄子，甚至被吐槽“一夜返貧”？

因為城市更新的玩法，已經(jīng)徹底變了。

過去支撐轟轟烈烈的城市舊改，是房地產(chǎn)的金融游戲。在市場預期看漲的前提下，土地價值水漲船高，中間利潤空間大，開發(fā)商也更有意愿提供高補償。

雖然舊改的成本高、周期長，但在高盈利的預期下，開發(fā)商依然會趨之若鶩?？梢哉f，火熱的市場造就了回遷高收益，也成就了一個時代的造富神話。

但現(xiàn)如今，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷一個漫長的調(diào)整期。根據(jù)最新的數(shù)據(jù)：

今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降11.2%，住宅新開工面積下降19.6%，新建商品房銷售面積同比下降3.5%。

種種跡象顯示，房地產(chǎn)的底部摩擦運動還在繼續(xù)，止跌回穩(wěn)依舊任重道遠。在市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷的大背景下，曾經(jīng)城市更新的“主力軍”們正在節(jié)衣縮食，如佳兆業(yè)，時代，合景，富力，升龍等開發(fā)商大踏步地退出了廣州舊改。沒有“金主爸爸”們?nèi)鲥X，拆遷高補償?shù)臅r代也在變得漸行漸遠。

一個稍顯殘酷的事實是：當前城市更新的補償定價，其實是回歸了土地和房屋原本的價值。拆遷不等于階層躍升，這就是城市擴張進入存量時代后，每一個人都得適應的新常態(tài)。

比起定價的調(diào)整，更為深刻的改變是：城市更新，正在越來越依靠政府主導。

2024年，廣州市住建局明確了廣州新中軸（海珠）、廣州火車站、羅沖圍、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)四大片區(qū)，作為接下來城市更新的重點任務。

也許有人認為，接下來將有海量的財富機遇。但如果仔細拆解廣州的操作，就會發(fā)現(xiàn)：這輪城市更新的底層邏輯，與以往完全不同。

從廣州市此前明確四大重點片區(qū)做地試點工作的主體單位，也能看出：

廣州火車站片區(qū)（廣州城投集團、廣州市建筑集團）；城市新中軸（海珠）片區(qū)（越秀集團）；羅沖圍片區(qū)（珠江實業(yè)集團、機場建設(shè)投資集團）；環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)（越秀集團、機場建設(shè)投資集團）。

無一例外，都是國資、國企。而且廣州在這輪城市更新中，開創(chuàng)性地提出了“統(tǒng)籌做地”的新模式。

過去廣州的舊改模式，主要是由政府先確定舊改范圍，然后由村集體表決選出合作的舊改企業(yè)。后續(xù)的拆遷、補償、復建、融資等，基本全由合作企業(yè)主導。

但這種自下而上的市場化模式，受房地產(chǎn)周期的影響很大。近年來，部分房企的“暴雷”，一度讓一些舊改項目面臨爛尾風險。

而在《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進高質(zhì)量發(fā)展工作措施》中，首次確認廣州將按照做地和土地收儲相分離的原則。簡單來說，就是前期的征收、補償?shù)?，均由政府確認的做地主體獨立開展。將“生地”做為清清白白、可以直接開發(fā)的“熟地”后，再由政府收儲，放到招拍掛市場上出讓。

廣州“統(tǒng)籌做地”新模式詳解

（圖源：房地產(chǎn)導刊）

政府下場統(tǒng)籌做地，客觀上排除了很多前期障礙，為“舊改”按下了加速鍵：

最近，作為海珠新中軸啟動區(qū)的東風村和三滘村復建安置房項目已完成招標工作。從去年1月海珠成立城市更新項目公司，到今年3月啟動區(qū)規(guī)劃通過，到如今安置房動工。海珠新中軸的城市更新周期之快前所未有。

而且在“安置先行”的原則之下，村民的核心權(quán)益得到了優(yōu)先保障，避免了以往開發(fā)商推諉扯皮的可能。

新中軸海珠南洲片區(qū)更新改造東風村安置房復建地塊

（圖源：羊城派）

這種“海珠速度”的背后，正是政府對于拆遷談判、補償協(xié)商發(fā)揮了統(tǒng)籌作用。在“依法征收，凈地出讓”的新模式下，前期的征拆補償不再與后續(xù)的地產(chǎn)項目直接掛鉤，而是以新規(guī)劃用途市場評估價的一定比例向做地主體支付收儲補償款，再由政府統(tǒng)一公布拆遷的補償標準。

當然，一切補償公開、透明，意味著過去模糊的議價空間也不復存在。

就以海珠新中軸的更新規(guī)劃來看，重點在于打通珠江新城與海珠濕地之間的“中央綠軸”，形成“藍綠共享的活力公共空間”，相比之下，商業(yè)和房地產(chǎn)項目并非重點。

以公共服務屬性為主，就決定了此次征拆補償?shù)奶旎ò濉?/strong>過往拆遷戶依靠土地溢價進行談判博弈的想法，如今已不再現(xiàn)實。

發(fā)現(xiàn)沒有？留給“釘子戶”的空間越來越窄了。

廣州的“海珠之眼”就是活生生的證明。十年談不攏，想拆拆不動，最后只能變成“橋中房”。幾年前，這座“最牛釘子戶”造成的奇異景觀，在海珠環(huán)島路開通的時候曾經(jīng)搶占了新聞頭條，甚至引發(fā)人們打卡圍觀。

奇葩新聞的背后，卻是一場“雙輸”：身為戶主失去了改善居住條件的機會，而廣州則留下了一道城市建設(shè)的傷疤。這樣的遺憾，本可以避免。

這幾年來，社會輿論對于釘子戶的看法也在悄然改變。

7月20日，天河冼村的最后兩棟村屋終于順利拆除，面對政府的依法強拆，評論區(qū)的畫風卻是“一片叫好”。有冼村村民現(xiàn)身說法：“幾個‘留守戶’不肯簽字，搞得全村拖了15年無法回遷，損失慘重！”

有網(wǎng)友評論，獵德和冼村堪稱城中村拆遷的兩個極端：一個早早抓住了城市擴張的窗口期實現(xiàn)財富增值，另一個卻因為極少數(shù)人的貪婪錯失了十幾年的風口，竹籃打水一場空。

事實上，當釘子戶不僅容易成為眾矢之的，“房財兩空”的情況也不少。最近越秀南洋電器廠的舊改項目中，第一批留守戶的行政訴訟被法院一審駁回，不僅房屋面臨政府依法強拆，原有的簽約獎和搬遷獎也被取消，得不償失。

一個明顯的變化是：征拆的同意權(quán)正從關(guān)鍵少數(shù)轉(zhuǎn)移到絕對多數(shù)。在廣州最新的《城中村改造條例》中明文規(guī)定，城中村改造僅需三分之二以上的成年村民同意，即可進行，無需挨家挨戶進行簽字確認。接下來如果還有“釘子戶”，就會直接走法律途徑，強制執(zhí)行。

從這個角度來看，如今的拆遷應該是“越早越好”，要避免進入依法強拆階段后陷入被動。

不過，作為一座堅持“以人為本”理念的城市，廣州一直以來對于拆遷戶的態(tài)度是非常包容的，法律程序恐怕只是最后的手段。就拿這次海珠新中軸赤崗段拆遷來看，所給出的補償標準就相當優(yōu)厚：

征收公告顯示，此次征收將以貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換及房票3種形式進行補償安置，其中貨幣安置最高可達6萬元/平方米，是當?shù)囟址烤鶅r的兩倍左右。相比康鷺片區(qū)村民2.5萬/㎡、非村民1.68萬/㎡的補償標準，可謂是“斷層式領(lǐng)先”了。

而從目前的情況來看，今年4月以來，已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)地有商戶、住戶簽約搬遷，各處工業(yè)園、商業(yè)街甚至學校的拆遷工作正如火如荼。

廣州市紡織服裝職業(yè)學校完成拆卸，已交付新中軸建設(shè)

海珠新中軸的拆遷速度，給人強烈的“推背感”，也恰恰說明這輪城市更新，得到了絕大多數(shù)人的擁護支持。

時代變了，城市更新不再是少數(shù)拆遷戶的饕餮盛宴，而是城市面貌的全面煥新、公共服務配套的布局和產(chǎn)業(yè)的躍升，這條路指向的是全體市民的福祉。

每一個人，都希望自己的城市能變得更好。

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