原創(chuàng) 劉曉博

中國樓市的基本邏輯，在這個夏天發(fā)生了重大變化！

7月30日召開的政治局會議通稿沒有直接提及樓市，但有一句話非常重要：“落實好中央城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新”。

兩天后，廣東省住建廳發(fā)布了“關(guān)于推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導意見”，開始征求意見。

很多人對這兩件事“無感”，更談不上深刻領(lǐng)會，而是被北京放松五環(huán)外限購等“更容易懂”的新聞所吸引。

其實，北、上、深樓市松綁只能帶來短期影響。

而城市更新被注入新的含義、賦予新的使命，才是更重要的，將改變未來幾十年中國樓市的基本邏輯。

它將帶來如下變化：

第一，中國城市在面積上迅速擴張的時期，結(jié)束了。

第二，新區(qū)房價逆襲老區(qū)的時代結(jié)束了，大城市老城區(qū)迎來復蘇大機遇。

第三，“自主更新”將取代“公共更新”，城市更新的紅利被開發(fā)商拿走“大頭”，原業(yè)主享受“小頭”的時代結(jié)束了。城市更新的紅利將更多地留給原業(yè)主、留給老城區(qū)。

要理解這一個重大變化，首先要理解什么是“城市更新”、“自主更新”。

“城市更新”，就是老舊小區(qū)、老舊建筑的翻新，包括拆除重建和改造升級。大家往往把城市更新理解為拆除重建，這也問題不大。

根據(jù)中央城市工作會議以及最新政治局會議，未來房地產(chǎn)行業(yè)主要的增長點就是城市更新（包括老舊小區(qū)、城中村、老舊工業(yè)區(qū)、老舊商業(yè)建筑的改造），而不再是賣更多土地、發(fā)展更多的新區(qū)。

為什么會有這個轉(zhuǎn)折？

因為人口形勢變了：人口出生率迅速下滑，全國總?cè)丝谶B續(xù)3年負增長。再加上城鎮(zhèn)化高速推進了很多年，常住人口城鎮(zhèn)化率到了高位，提升空間有限了。

未來除了一二線城市，以及少數(shù)三線城市，大部分中小城市很難有持續(xù)的人口增長，反而可能人口流失。

在這樣的情況下，繼續(xù)批新的土地，擴大城市邊界、規(guī)劃更多新區(qū)只能浪費資源，增加債務。

城市發(fā)展的重點、房地產(chǎn)的主要任務將轉(zhuǎn)向城市更新，走內(nèi)涵式發(fā)展之路。有煙火氣的老城區(qū)將迎來重大機遇，它們將被政策重新關(guān)注，而不再成為規(guī)劃的“棄兒”。

我10年曾率先提出：高層小區(qū)因為容積率比較高、拆除重建比較難，老化后可能淪為貧民窟；多層小區(qū)多一條命，因為容積率低、有拆除重建的機會。這個觀點后來被廣泛接受、傳播。

現(xiàn)在我宣布：這個觀點需要修正了。

因為國家政策發(fā)生了重大轉(zhuǎn)折，廣東新出臺的“自主更新”的征求意見稿，就是重要標志。

其實早在今年5月，中辦、國辦下發(fā)的“關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見”里，就寫入了“鼓勵產(chǎn)權(quán)所有人自主更新”。

這句話在當時沒有引起足夠的關(guān)注。很多時候，重要的事情往往以一句平淡的、容易被忽視的方式藏在文件深處。

“自主更新”，是跟傳統(tǒng)的“公共更新”相對的概念。

我們印象中天經(jīng)地義的更新模式是：在政府支持下，開發(fā)商到城中村或者老舊小區(qū)跟原住民征求意見、談條件，看看大家是否接受拆除重建，接納哪個開發(fā)商。

談妥了、簽約了，大家就搬離小區(qū)、騰出房子。開發(fā)商給大家補貼租房等費用，進場拆除舊建筑、開工建設新小區(qū)。

“公共更新”模式下，小區(qū)容積率往往會翻倍，否則這個模式不成立。

比如小區(qū)占地4萬平方米，原來的建筑總面積6萬平方米，容積率為1.5倍。開發(fā)商主導的更新完成后，小區(qū)總建筑面積變成了12萬、甚至15萬平方米，容積率到了3到4倍。

多出來面積一小部分返還給大家，適當增加一些公共配套設施（比如幼兒園、社康中心），增量的大部分會以新建商品房的方式對外出售，開發(fā)商由此收回成本、獲得利潤。

開發(fā)商之所以愿意搞舊改，就是因為有“容積率紅利”。

也是因為容積率可以大幅提升，所以原住民才不用為拆除重建付費，還可以獲得補貼、一定的增量面積。代價是小區(qū)密度更大了，鄰居更多了，宜居性上打折扣了。

現(xiàn)在房價告別了上漲期，市場預期變了，開發(fā)商和原住民對舊改的態(tài)度也變了。

很多舊改面臨爛尾，開發(fā)商瀕臨破產(chǎn)，被拆除了老屋的業(yè)主面臨租房補貼停發(fā)，新房遙遙無期的尷尬境地。

國家又開始提倡建設好房子，控制容積率、控制建筑物高度。如果容積率不能增加，或者很少增加，公共更新的基礎(chǔ)就沒有了，而只能走自主更新的路子。

自主更新，其實就是原業(yè)主組織起來自己籌集資金、搞拆除重建，政府支持的新模式。

它有三點好處：

第一，更新后大家還住在原來的地方，不會失去原來熟悉的環(huán)境和老鄰居；

第二，大家湊錢搞的更新，資金專款專用、政府和業(yè)主共同監(jiān)管，沒有爛尾的風險；

第三，政府有一系列支持政策，比如稅費減免、適當增加面積，容積率可以小幅提升。

根據(jù)廣東省的文件，符合下面條件之一的老舊小區(qū)（包含單棟住宅樓），就可以申請自主更新：

1、經(jīng)房屋安全鑒定單位根據(jù)危險房屋鑒定標準鑒定危險等級為B級、C級和D級，或根據(jù)房屋完損等級評定標準鑒定為嚴重損壞房、危險房的；

2、無獨立廚房、衛(wèi)生間等的非成套住宅，且使用功能不齊全、配套設施不完善的；

3、磚木結(jié)構(gòu)房屋，建筑結(jié)構(gòu)差，影響居住安全及生活品質(zhì)的；

4、存在地質(zhì)災害等其他安全隱患，缺乏維修加固價值的。

如果你所在的小區(qū)符合條件，可以召開業(yè)主大會投票決定是否啟動自主更新。小區(qū)業(yè)委會、產(chǎn)權(quán)所有人可以作為申請主體，也可以成立自主更新委員會為申請主體。

自主更新允許適度增加建筑規(guī)模，所增加的建筑量在滿足原有住戶安置后仍有增量空間的，在征得居民的同意下，可用于建設保障性住房和配套設施。

支持支持相鄰用地聯(lián)動改造，自主更新的時候可以申請公積金貸款或提取，還可以申請使用住宅專項維修資金。

政府還將給予財稅、金融等方面的政策支持，比如對符合條件的項目應落實好行政事業(yè)性收費、政府性基金和相關(guān)稅收減免政策。

對于簽約比例達到95%的項目，個別房屋產(chǎn)權(quán)所有人拒不同意拆除重建，影響危險房屋解危的，各地市可依照法律、行政法規(guī)相關(guān)規(guī)定，采取“協(xié)商優(yōu)先、法制兜底、程序透明”的處理原則，通過協(xié)商、行政調(diào)解、行政征收等多元化爭議處置方式推動改造。

之前媒體多次報道過的“原拆原建”個案，就是自主更新的一種，或者說是主流模式。

浙江比較早出臺了省級自主更新政策，去年4月發(fā)布了文件，并在杭州實施了一些項目。

比如在浙工新村舊改中，小區(qū)成立居民自主更新委員會，代表548戶全體業(yè)主向政府提交自主改造申請。業(yè)主自掏5億元出資，占總投資近九成。

一位姓應的居民，原來的居住面積是86平方米，更新中他選擇了一套106平方米的新房。原面積按照每平方米1350元的新舊房重置價計，擴大面積部分以每平方米34520元的價格計，他一共付了80余萬元，本人非常滿意。

在這個模式下，即便是原來的高層建筑小區(qū)，在基本不提升容積率的前提下，也可以通過自主更新方式來舊改。

“自主更新”中，實現(xiàn)95%簽約率的過程可能會較長。但有了95%的個門檻，再加上“法治兜底”，是足以解決個別釘子戶問題的。

城市更新越來越重要，自主更新將成為更新的主流。開發(fā)商在城市更新中賺取暴利的機會大幅降低，將變身為承建商。

城市更新帶來的不動產(chǎn)溢價，將主要留給業(yè)主，這顯然是更合理的。

大城市配套好、有煙火氣的老城區(qū)，比如北京的四環(huán)內(nèi)，上海的外環(huán)內(nèi)，深圳的原特區(qū)內(nèi)，以及廣州的越秀、荔灣等，不動產(chǎn)價值將獲得顯著提升。時間，將站在它們這邊。

總之：城市大擴張的時代結(jié)束了，新區(qū)房產(chǎn)靠“畫餅”就可以賣高價的時代結(jié)束了。中小城市尚未建成的新區(qū)、開發(fā)區(qū)，風險顯著上升，甚至可能永無翻身之日。

大城市配套好、有煙火氣的老城區(qū)，將迎來價值復興時代。