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潘石屹：中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題比中美貿(mào)易戰(zhàn)更嚴(yán)峻可怕

6年前，中國(guó)地產(chǎn)圈重量級(jí)人物潘石屹一句“房地產(chǎn)問(wèn)題比中美貿(mào)易戰(zhàn)更嚴(yán)峻可怕”，但是在當(dāng)時(shí)其言論并未迅速刷爆財(cái)經(jīng)圈。

潘石屹的這句話(huà)不是隨口說(shuō)說(shuō)，而是中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前最炙手可熱、也最難啃的“硬骨頭”。

比起貿(mào)易戰(zhàn)的刀光劍影，房地產(chǎn)的隱形炸彈更可能引爆一場(chǎng)“經(jīng)濟(jì)核爆”，我們今天已經(jīng)被炸得粉身碎骨。

中美貿(mào)易戰(zhàn)：外來(lái)的“風(fēng)暴眼”不至于造成內(nèi)傷

先聊聊大家熟悉的中美貿(mào)易戰(zhàn)。

2018年打響，雙方你來(lái)我往加征關(guān)稅，全球供應(yīng)鏈一度緊張，電子產(chǎn)品、汽車(chē)、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)……美國(guó)還一度夢(mèng)想通過(guò)“關(guān)稅墻”阻斷中國(guó)制造。但風(fēng)暴終究是“外來(lái)的和尚念經(jīng)”，雙方都有停戰(zhàn)意愿和多輪談判。

數(shù)據(jù)顯示，2023年中美雙邊貿(mào)易額仍超過(guò)7000億美元，全球經(jīng)濟(jì)雖受擾動(dòng)但基本盤(pán)穩(wěn)住。

這場(chǎng)“貿(mào)易戰(zhàn)”更像是經(jīng)濟(jì)外交的“火拼”，中國(guó)通過(guò)自主創(chuàng)新和市場(chǎng)多元化，逐步筑起抵抗墻?？偟膩?lái)說(shuō)，貿(mào)易戰(zhàn)“吵架”歸吵架，最終還是妥協(xié)談判的局面，危機(jī)感雖強(qiáng)，但可控可調(diào)。

房地產(chǎn)問(wèn)題潛伏的“經(jīng)濟(jì)地雷”可傷及內(nèi)臟

反觀中國(guó)房地產(chǎn)，潘石屹的擔(dān)憂(yōu)并非杞人憂(yōu)天，而是基于對(duì)行業(yè)深層病灶的冷靜判斷。

1. 賬面上的“定時(shí)炸彈”：超70萬(wàn)億債務(wù)懸頂

據(jù)央行和銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)相關(guān)債務(wù)總規(guī)模已突破70萬(wàn)億元人民幣，占GDP比重超過(guò)50%。

且有數(shù)據(jù)顯示，2024年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均負(fù)債率高達(dá)75%以上，部分“地王”開(kāi)發(fā)商甚至逼近90%。這還不算房地產(chǎn)相關(guān)的銀行按揭貸款，居民杠桿率也隨房?jī)r(jià)上漲同步攀升。

這種巨量債務(wù)鏈，早已不僅僅是某一家開(kāi)發(fā)商的“單槍匹馬”，而是整個(gè)金融系統(tǒng)的“多米諾骨牌”。一旦違約，波及范圍可能遠(yuǎn)超想象。

2. 地方財(cái)政的“毒瘤”：土地財(cái)政入不敷出

地方政府土地出讓收入在2023年達(dá)到約5萬(wàn)億元，占地方財(cái)政收入的40%以上，地方財(cái)政“靠賣(mài)地”養(yǎng)家糊口成了公開(kāi)的秘密。

然而，隨著調(diào)控加碼和市場(chǎng)疲軟，土地拍賣(mài)熱度驟降，地方財(cái)政收入斷崖式下跌，2024年部分地級(jí)市土地收入同比降幅超過(guò)30%。財(cái)政壓力山大，基建和公共服務(wù)投入受限，隱患陡增。

你想啊，房子賣(mài)不出去，土地賣(mài)不掉，財(cái)政沒(méi)錢(qián)了，地方債務(wù)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都受影響，豈止是“燒錢(qián)”，簡(jiǎn)直是“燒山”。

3. 買(mǎi)房成燒錢(qián)大賽：居民資產(chǎn)變身“泡沫”

房子成了中國(guó)家庭最重要的“理財(cái)產(chǎn)品”，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比例高達(dá)70%。這意味著一旦房?jī)r(jià)大幅下跌，不只是開(kāi)發(fā)商，普通百姓的財(cái)富也將瞬間縮水。

別忘了，年輕一代背負(fù)著“買(mǎi)房才能結(jié)婚買(mǎi)車(chē)”的社會(huì)壓力，房?jī)r(jià)高企擠壓了消費(fèi)，成了經(jīng)濟(jì)活力的“隱形閥門(mén)”。一旦房地產(chǎn)崩盤(pán)，消費(fèi)者的錢(qián)包也會(huì)被迅速“抽干”，消費(fèi)降級(jí)直接拖垮經(jīng)濟(jì)。

房子就是“穩(wěn)定器”還是“毒瘤”

社會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)的看法極端分化。

支持者認(rèn)為：房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”，帶動(dòng)GDP貢獻(xiàn)超過(guò)15%，幾千萬(wàn)人就業(yè)靠它養(yǎng)活，不能動(dòng)搖，調(diào)控要“穩(wěn)字當(dāng)頭”，不能傷了“命根子”。

反對(duì)者認(rèn)為：房地產(chǎn)過(guò)度依賴(lài)高杠桿和投機(jī)，泡沫巨大，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“毒瘤”，像“慢性毒藥”，長(zhǎng)期吞噬經(jīng)濟(jì)活力和居民幸福感。

潘石屹的話(huà)，顯然傾向于后者，他一語(yǔ)道破了房地產(chǎn)隱藏的“黑天鵝”，比起外部沖突的貿(mào)易戰(zhàn)，這顆內(nèi)生的“經(jīng)濟(jì)地雷”更容易摧毀市場(chǎng)信心和金融穩(wěn)定。

說(shuō)到這兒，不免調(diào)侃一句：“房地產(chǎn)就是個(gè)大妖怪，吃了太多經(jīng)濟(jì)的‘雞血’，喝了太多財(cái)政的‘奶茶’，還老讓普通人‘跳房?jī)r(jià)’的華爾茲，真是‘跳不動(dòng)了還得跳’?！?/p>

而貿(mào)易戰(zhàn)呢？就像鄰居家吵架，隔壁風(fēng)聲鶴唳，你擔(dān)心會(huì)殃及池魚(yú)，但門(mén)口街道還沒(méi)壞。

潘石屹提醒的，正是那條房產(chǎn)市場(chǎng)底下潛伏的“地雷線(xiàn)”，一旦引爆，震感要比貿(mào)易戰(zhàn)更強(qiáng)烈。

中國(guó)房地產(chǎn)破解難路在何方？1. 放慢腳步，降低杠桿

政府需引導(dǎo)房企降負(fù)債，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加大風(fēng)險(xiǎn)防控力度，避免“一窩蜂”借高杠桿做大規(guī)模開(kāi)發(fā)。

2. 多元化住房供給體系

加快發(fā)展租賃市場(chǎng)，保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)房，給剛需族多條路子走，不再“買(mǎi)不起就哭”，打破“房住不炒”的死循環(huán)。

3. 地方財(cái)政改革刻不容緩

推動(dòng)稅制改革，增加土地以外的稅收收入，穩(wěn)住地方財(cái)政底盤(pán)，避免財(cái)政靠賣(mài)地“一條腿走路”的尷尬。

4. 增強(qiáng)市場(chǎng)信心和透明度

完善信息披露機(jī)制，避免政策搖擺不定造成市場(chǎng)恐慌。讓市場(chǎng)和購(gòu)房者看到未來(lái)的穩(wěn)定預(yù)期，才能減少非理性預(yù)期帶來(lái)的暴漲暴跌。

真正的“戰(zhàn)場(chǎng)”已經(jīng)轉(zhuǎn)移內(nèi)外傷要并治

與其說(shuō)中美貿(mào)易戰(zhàn)是一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)爭(zhēng)，不如說(shuō)是國(guó)際關(guān)系的博弈；而房地產(chǎn)問(wèn)題，則是中國(guó)經(jīng)濟(jì)“內(nèi)戰(zhàn)”的主戰(zhàn)場(chǎng)。

潘石屹這句話(huà)提醒我們：別光盯著外敵，也別被表面煙霧彈蒙蔽，經(jīng)濟(jì)的真正隱患，藏在那個(gè)看似熟悉卻又難以掌控的樓市迷宮里。

解決房地產(chǎn)問(wèn)題，不僅是經(jīng)濟(jì)數(shù)字的調(diào)整，更是社會(huì)穩(wěn)定和未來(lái)發(fā)展的基石。倘若繼續(xù)“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，只怕這場(chǎng)“經(jīng)濟(jì)大病”會(huì)愈演愈烈，最終拖垮經(jīng)濟(jì)的“底盤(pán)”。

如果你問(wèn)我，誰(shuí)更可怕？我說(shuō)，貿(mào)易戰(zhàn)是一場(chǎng)“外科手術(shù)”，還能麻醉和止血；房地產(chǎn)危機(jī)，卻是一場(chǎng)“心臟病”，缺血缺氧，隨時(shí)可能猝死。

潘石屹的話(huà)，是一劑警醒的“猛藥”，希望我們都能真正“醒著”，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)找到一條健康可持續(xù)的未來(lái)之路。

只可惜到了2019年的時(shí)候，潘石屹終于說(shuō)了句大實(shí)話(huà)，當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道非常少，而人們也未引起警覺(jué)。如果我們?cè)?019年以前聽(tīng)了潘石屹的“猛藥”言論，今天也許不會(huì)這么難受！

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