樓市預(yù)言家的判斷，從未失手！

最近關(guān)注樓市的人可能都注意到一個(gè)現(xiàn)象，曾經(jīng)被稱為“最懂經(jīng)濟(jì)市長(zhǎng)”的黃奇帆，這幾年對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)言，正在一個(gè)接一個(gè)變成現(xiàn)實(shí)。

這位老先生的判斷，在當(dāng)下的樓市里，成了為數(shù)不多能讓人看明白方向的信號(hào)燈。

2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)還一片火熱，開發(fā)商瘋狂拿地，老百姓排隊(duì)搶房。當(dāng)時(shí)黃奇帆卻淡定預(yù)測(cè)：往后的十來年，我國新房交易量將從巔峰時(shí)期的17億平方米，慢慢降到10億平方米以下。

這話在當(dāng)時(shí)引來不少爭(zhēng)議，畢竟那會(huì)兒全國商品房年銷售面積還高達(dá)17億平方米，誰會(huì)相信短短幾年內(nèi)會(huì)跌掉40%？

可現(xiàn)實(shí)擺在眼前，2024年，全國商品房銷售面積是9.7億平方米，2025年上半年，只有4.58億平方米，按這趨勢(shì)，全年跌破10億平米已成定局，黃老七年前的預(yù)測(cè)，分毫不差地應(yīng)驗(yàn)了。

黃奇帆對(duì)房地產(chǎn)的判斷之所以準(zhǔn)，是因?yàn)樗赐噶诵袠I(yè)的病根，他明確指出，房地產(chǎn)的問題出在 “兩個(gè)超級(jí)”疊加，超級(jí)杠桿和超級(jí)庫存。

先說杠桿，過去二十年，開發(fā)商玩的都是高周轉(zhuǎn)，負(fù)債率普遍在80%-90%，遠(yuǎn)超國際上50%的健康線。他們用銀行的錢拿地，用施工方的錢蓋樓，再用老百姓買期房的錢來周轉(zhuǎn)，整個(gè)鏈條懸在半空中，一旦其中一環(huán)斷裂，全盤皆輸。

再說庫存，蓋出來的房子太多，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了實(shí)際需求，2023年全國法拍房數(shù)量已突破400萬套，相當(dāng)于全年銷售量的35.81%，這些法拍房集中入市，不僅加劇供應(yīng)過剩，還會(huì)壓低整體房?jī)r(jià)。

對(duì)2025年樓市，黃奇帆給出了清晰的判斷：止跌回穩(wěn)，形成新起點(diǎn)。

他認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)繼續(xù)大跌，主要基于三點(diǎn)，一是交易量已經(jīng)超跌，2023年全國商品房銷售面積11.7億平方米，2025年預(yù)計(jì)只有9億左右，遠(yuǎn)低于合理的12億平方米平衡點(diǎn)，市場(chǎng)已經(jīng)跌過頭了。

二是政策開始發(fā)力，2025年7月，央行把房貸利率降到3.5%，多地政府給首套房最高5萬元補(bǔ)貼，這些措施正在托住市場(chǎng)。

三是國家隊(duì)開始入場(chǎng)，政府正以六七折的價(jià)格，從開發(fā)商手里收購賣不出去的房子，轉(zhuǎn)作保障房，這既能消化庫存，又能穩(wěn)定市場(chǎng)。

黃奇帆早建議政府拿出5萬億左右資金做這件事，他認(rèn)為這錢花得值，因?yàn)橐粋€(gè)國家本就應(yīng)該提供30%的保障房，這招既解決開發(fā)商資金問題，又增加保障房供應(yīng)，還能創(chuàng)造穩(wěn)定收益，可謂一舉三得。

面對(duì)這種形勢(shì)，不同人群需要采取不同策略：

剛需家庭，現(xiàn)在可能是政策窗口期，貸款利率低，還有購房補(bǔ)貼，但切記月供別超過家庭收入的30%，否則生活壓力太大。

改善型購房者，不妨再等等，房?jī)r(jià)還在調(diào)整過程中，市場(chǎng)泡沫還沒擠干凈，等一等，可能換房成本會(huì)更低。

投資客，要格外謹(jǐn)慎，閉眼買房都能賺錢的時(shí)代結(jié)束了，未來十年房?jī)r(jià)平均漲幅會(huì)低于GDP增速，投資屬性大大減弱。

黃奇帆說得很實(shí)在，未來房?jī)r(jià)既不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌，而是趨于平穩(wěn)，平均增長(zhǎng)率與GDP基本持平， 這意味著，房子將真正回歸“用來住”的本質(zhì)。

回頭看，黃奇帆的預(yù)言一次次應(yīng)驗(yàn)，不是因?yàn)樗芪床废戎?，而是他看透了房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。從“交易量下降”到“房?jī)r(jià)趨穩(wěn)”，從“房企出清”到“政策托底”，他的判斷緊扣中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的主線。

有一點(diǎn)黃奇帆說得很對(duì)，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)再有“暴漲暴跌”的狂歡，但平穩(wěn)發(fā)展，恰恰是中國經(jīng)濟(jì)邁向高質(zhì)量增長(zhǎng)的必經(jīng)之路。

當(dāng)房子是用來住的，不是用來炒的理念真正深入人心時(shí)，樓市的新平衡才會(huì)真正到來。