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中國恒大香港退市，2.4萬億債務(wù)無解，72萬套未交樓咋辦？
一個巨人的謝幕與數(shù)百萬家庭的焦慮

200萬家庭，銀行卡里還在扣著月供，可樓盤里連塔吊都停了。

8月25日，恒大正式從香港聯(lián)交所退市——這不僅是一個地產(chǎn)巨頭的坍塌，也是中國樓市史上最龐大的“懸空人生”案例。

2.39萬億債務(wù)、72萬套未交樓，接盤的人在哪里？

曾經(jīng)的“宇宙第一房企”，如今資本市場出局

8月25日，中國恒大集團(tuán)在香港聯(lián)交所正式退市。消息一出，資本圈與購房群同時炸鍋——這是一個時代的落幕，也是無數(shù)人資產(chǎn)與夢想的破碎聲。

作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)霸主，恒大不僅一度穩(wěn)坐中國房企銷售榜首，還在足球、汽車、文旅等領(lǐng)域“大手筆”跨界，被外界稱為“宇宙第一房企”。

但從2021年債務(wù)危機(jī)爆發(fā)開始，這艘巨輪就一路漏水，最終在2025年徹底沉沒于資本市場的海底。

退市前的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)觸目驚心：總負(fù)債2.39萬億元，總資產(chǎn)1.74萬億元，賬面缺口超過6500億元，已深陷資不抵債的泥沼。

恒大退市，對房地產(chǎn)行業(yè)意味著什么？

恒大的退市并不是孤立事件，而是中國房地產(chǎn)“高杠桿時代”正式終結(jié)的標(biāo)志之一。

市場信號：資本市場對高負(fù)債房企失去耐心，房企必須以穩(wěn)健經(jīng)營取信投資人。

金融監(jiān)管：三道紅線、預(yù)售資金監(jiān)管等制度會長期存在，并進(jìn)一步收緊。

購房者心態(tài)變化：盲目信任大品牌已成過去，“保交樓能力”將成為購房的核心考慮。

這場巨頭倒下的連鎖反應(yīng)還在繼續(xù)：上下游的建材、家裝、廣告、金融服務(wù)等行業(yè)都在承受恒大拖欠款項(xiàng)的沖擊，部分中小企業(yè)因此直接倒閉。

恒大的隕落，給整個行業(yè)和政策制定者留下幾條沉痛的教訓(xùn)：

去杠桿不能拖延：高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式在市場上行期看似高效，一旦遇到流動性危機(jī)便是致命傷。

預(yù)售資金必須安全隔離：購房者的錢必須?？顚Ｓ?，防止被挪作他用。

多元化要有度：恒大在汽車、足球、文旅的擴(kuò)張消耗了大量資金，但這些板塊未形成穩(wěn)定現(xiàn)金流，反而拖累主業(yè)。

地方政府與房企的關(guān)系：過去的“土地財(cái)政+房企擴(kuò)張”模式已不可持續(xù)，未來更強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健與長周期運(yùn)營。

對于債權(quán)人、購房者、供應(yīng)商來說，這不只是一個數(shù)字，而是一根懸在頭頂?shù)牡丁?/p>

2.4萬億債務(wù)，已不是“重組”能解決的問題

恒大的債務(wù)結(jié)構(gòu)極其復(fù)雜——

境內(nèi)債務(wù)：包括銀行貸款、信托融資、公司債券等，占比約70%，涉及數(shù)百家金融機(jī)構(gòu)。

境外債務(wù)：主要是美元債及海外融資工具，約2000億人民幣。

工程欠款與供應(yīng)商賬款：數(shù)千億元。

購房者預(yù)付款：涉及上百萬家庭，是債務(wù)中最敏感、最具社會風(fēng)險的部分。

恒大曾試圖通過債務(wù)重組、資產(chǎn)處置來挽回局面。2023-2024年，恒大拋售了文旅城、物業(yè)管理、部分土地儲備等資產(chǎn)，但在市場整體下行、資產(chǎn)貶值的背景下，換來的現(xiàn)金流杯水車薪。

更嚴(yán)重的是，恒大手中流動性極低，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已幾乎變現(xiàn)殆盡，剩下的多是抵押重、流動性差的項(xiàng)目。換句話說，2.4萬億的債務(wù)，已不是單純靠“賣資產(chǎn)”能填平的窟窿，這更像是一個被套在全行業(yè)身上的深坑。

72萬套未交樓，才是最棘手的社會問題

相比債務(wù)，恒大的“未交樓”危機(jī)更具民生敏感性。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前恒大仍有72萬套住宅處于停工或半停工狀態(tài)，涉及家庭數(shù)量可能超過200萬。

這些家庭中，有的已經(jīng)還貸多年卻連毛坯都沒見到，有的租住在外、背負(fù)雙重生活成本，更有不少人因交付延期陷入婚姻、就業(yè)、生活的連鎖困境。

恒大的爛尾項(xiàng)目遍布全國200多個城市，形成了地方政府、金融機(jī)構(gòu)、購房者三方的壓力鍋：

地方政府擔(dān)心群體性事件，必須維穩(wěn)。

銀行面對斷供潮，壞賬風(fēng)險飆升。

購房者維權(quán)情緒高漲，信任體系崩塌。

在恒大危機(jī)中，中央與地方的首要任務(wù)是“保交樓”。過去三年，各地已針對恒大等爛尾項(xiàng)目推出多種接盤方案：

地方國資接手：成立專門的平臺公司接管項(xiàng)目，如深圳、廣州等地由城投公司接盤。

政策性金融支持：央行推出“保交樓”專項(xiàng)借款，銀行提供低息貸款，確保施工恢復(fù)。

引入其他開發(fā)商代建：允許優(yōu)質(zhì)房企接手項(xiàng)目，并給予稅費(fèi)減免。

但恒大項(xiàng)目數(shù)量龐大、分布廣泛，地方財(cái)政能力參差不齊。中西部一些城市財(cái)政本就吃緊，接盤意愿低，導(dǎo)致部分項(xiàng)目遲遲無法復(fù)工。

最大的難點(diǎn)在于資金缺口——據(jù)業(yè)內(nèi)估算，恒大全國項(xiàng)目完全交付至少需要3000億~4000億元，這在當(dāng)前樓市下行的大環(huán)境中，是一個極其沉重的數(shù)字。

72萬套房的未來：接盤者還是新爛尾？

最現(xiàn)實(shí)的問題是，這72萬套房子最終能不能交付。當(dāng)前來看，主要有三種可能：

國資或國企接手完成交付（概率最高）——需要政策性資金持續(xù)注入。

購房者與新開發(fā)商共建——通過加錢換交付，但對購房者是二次傷害。

部分項(xiàng)目徹底爛尾（風(fēng)險存在）——尤其在低人口流入的小城市，缺乏接盤動力。

即使是最樂觀的情況，交付周期也可能長達(dá)2-3年，期間購房者仍需承受貸款與租金的雙重壓力。

恒大退市，不只是一個企業(yè)的悲劇，更是一個時代的謝幕。從“千億銷售神話”到“爛尾債務(wù)深淵”，恒大的故事幾乎濃縮了中國房地產(chǎn)過去二十年的全部縮影：高速擴(kuò)張、過度杠桿、短期逐利，最終在市場拐點(diǎn)上轟然倒塌。

未來的中國樓市，不會再有“恒大式的神話”，但也可能少了“恒大式的災(zāi)難”。對數(shù)百萬購房者來說，唯一的期望是那句簡單而沉重的話：房子，交給我們。

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