對(duì)于大部分持幣觀望的人來(lái)說(shuō)，內(nèi)心都很矛盾，房?jī)r(jià)漲的時(shí)候糾結(jié)，怕買貴了，房?jī)r(jià)跌了之后更糾結(jié)，怕買完就降價(jià)，自己成了接盤俠，這幾u(yù)s典型的“等等黨”。

但是毫無(wú)疑問(wèn)，對(duì)于當(dāng)下的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，等等黨已經(jīng)勝利。

市場(chǎng)分化已成定局，有人歡喜有人愁。

現(xiàn)在不買房，五年后會(huì)不會(huì)后悔？這個(gè)話題又成了焦點(diǎn)，有人堅(jiān)信房?jī)r(jià)還會(huì)跌，想再等等。有人擔(dān)心錯(cuò)過(guò)底部，急著想出手。

其實(shí)，答案沒那么簡(jiǎn)單，五年后的房?jī)r(jià)，不是漲跌二選一，而是城市分化、區(qū)域分化、產(chǎn)品分化的大時(shí)代。

個(gè)人認(rèn)為，觸底還沒完成，但分化已成定局。

參考一下國(guó)際投行高盛最新的預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)從2021年高點(diǎn)跌了20%不算完，到2027年前還得再跌10%，也就是說(shuō)，如果你現(xiàn)在咬牙買房，三年后賬面可能先虧掉幾十萬(wàn)。

但中金、中信建投等國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)看法不同，他們認(rèn)為一線城市（北上廣深）2025年底前就能站穩(wěn)，強(qiáng)二線如杭州、成都則要等到2026-2027年，但是三四線城市，還在一路向下。

你要說(shuō)房?jī)r(jià)能大漲，那也是不對(duì)的，為什么呢？看看人口，25-39歲的購(gòu)房主力人群，到2027年要減少4200萬(wàn)，相當(dāng)于這個(gè)年齡段總?cè)丝诘?5%，沒人接盤，房?jī)r(jià)靠什么漲。

城市分化：兩個(gè)世界，兩種命運(yùn)

現(xiàn)在的樓市已經(jīng)分化了兩個(gè)世界，比如前段時(shí)間，北京五環(huán)外放開限購(gòu)，這才過(guò)去一周，龍湖觀萃等項(xiàng)目看房量漲35%，成交直接翻倍。

但惠州的海景房15萬(wàn)一套都賣不動(dòng)，馬云房?jī)r(jià)如蔥的預(yù)言在部分區(qū)域已成現(xiàn)實(shí)，東北鶴崗5萬(wàn)買套房，遼寧阜新2萬(wàn)多買60平米的二居室。

數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房庫(kù)存高達(dá)6.8億平方米，70%壓在三四線城市，三四線去化周期普遍18個(gè)月起，而一線核心區(qū)才6-9個(gè)月，這種分化不是暫時(shí)的，而是長(zhǎng)期趨勢(shì)。

在一片低迷中，有三類房子正悄悄顯現(xiàn)價(jià)值：

一是城市更新區(qū)域內(nèi)的老舊小區(qū)，2025年底前，全國(guó)將完成2000年前建成的老舊小區(qū)改造，深圳有個(gè)小區(qū)，改造后房?jī)r(jià)平均上漲15%以上，位置核心、配套成熟的老小區(qū)，改造就是價(jià)值重塑的契機(jī)。

二是交通發(fā)達(dá)的住宅，研究表明，地鐵站周邊500米內(nèi)房產(chǎn)價(jià)值平均高出10%-20%，深圳北站周邊房?jī)r(jià)在高鐵通車后上漲7%，交通便利性直接轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)溢價(jià)。

三是新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的住宅，上海張江高科技園區(qū)聚集5萬(wàn)高收入人群，周邊住宅需求旺盛，產(chǎn)業(yè)在哪，人和錢就往哪去，這是不變的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

綜合各方預(yù)測(cè)，2025年下半年至2026年初可能是個(gè)關(guān)鍵窗口。

開發(fā)商沖刺年度目標(biāo)，新房折扣力度大，首付分期、工抵房等促銷頻出，二手房市場(chǎng)急售房源占比近三成，議價(jià)空間擴(kuò)大至8.7%。

政策紅利集中釋放，首套房貸利率降至3.35%歷史低位，100萬(wàn)貸款月供比峰值減少1261元。

但是也要注意，一線城市政策窗口可能稍縱即逝，北京公積金新政后，二套額度提到100萬(wàn)，首付統(tǒng)一30%，這種利好不會(huì)長(zhǎng)期存在。

最后，給不同人群的一點(diǎn)建議

一線及強(qiáng)二線剛需，2025年下半年可開始看房，盯緊核心區(qū)地鐵沿線次新房，月供別超家庭收入三成，北京五環(huán)外、上海臨港等政策松綁區(qū)域可重點(diǎn)考慮。

三四線多套房持有者，非核心地段、房齡超10年的老房子該割肉就割肉，置換到強(qiáng)二線核心區(qū)更安全。

改善型群體，不妨再等等，到2027年左右置換更劃算，屆時(shí)市場(chǎng)企穩(wěn)，選擇更多，還能避開當(dāng)前價(jià)格亂戰(zhàn)。

投資者：需精算持有成本，年化收益低于4%就別碰，普通住宅的金融屬性正在褪去，這是不可逆的趨勢(shì)。

回到開始的問(wèn)題：五年后房子是更買不起還是隨便挑？

在一線核心區(qū)，今明兩年不買，五年后可能要買不起了，北京海淀、上海衡山路等地段跌幅僅3%-4%，2026年后或恢復(fù)年增長(zhǎng)1%-2%。

在三四線遠(yuǎn)郊，五年后怕是隨便挑，呼和浩特、蘭州等地新房均價(jià)跌幅超7%，二手房折價(jià)幅度達(dá)10%，庫(kù)存壓頂無(wú)人接盤。

說(shuō)到底，普通房子遍地都是，好房子永遠(yuǎn)稀缺。