毫無疑問，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的分化已成定局，三四線樓市正在經(jīng)歷一場價值回歸。

如果2021年在我們這座三線城市買房，現(xiàn)在的價格可能會跌去50%，有一個案例，2021年新城區(qū)成交了一套房子，單價2.7萬每平米，你猜現(xiàn)在成交價多少？

9000元每平米！估計房東要哭了，沒想到越貴的房子，縮水的越嚴重。

這不是孤例，在東北小城鶴崗，五萬元就能買套七八十平米的房子，遼寧阜新，兩萬多就能拿下一套60平米的二居室，還有玉門、雙鴨山、遼陽等城市的房價，都已跌到幾萬元就能買套房的蔥價水平。

曾經(jīng)信心滿滿的專家們也開始改口，王石不久前公開表示，房地產(chǎn)調整至少需要3-5年，別幻想政策能讓樓市快速回暖。

中指研究院的最新報告則預測，三四線城市新房價格還將延續(xù)0.5%-1%的季度環(huán)比跌幅。

三四線樓市遭遇寒冬

2025年6月，全國三四線城市二手住宅銷售價格同比下降6.7%，部分城市如菏澤、湘潭房價已跌破6000元每平米。

在山東菏澤，常住人口減少了3.2萬，房價較2021年高點下跌25%，東北部分城市年均跌幅達3%-5%，庫存去化周期超過24個月。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，三四線城市套戶比高達1.35，也就是每100戶對應135套房，遠超國際警戒線。

全國三四線城市商品房待售面積達7.5億平方米，空置率21.3%，按當前銷售速度需要5年以上才能消化。

土地市場同樣慘淡，三四線城市土地流拍率升至38%，開發(fā)商寧愿損失保證金也不愿拿地開發(fā)， 這一切都指向一個結論：三四線樓市正在經(jīng)歷價值重估。

多重擠壓，下跌背后的邏輯

人口流失是最根本的沖擊，2024年全國342個城市中，有258個是人口凈流出的，2030年適齡購房人口將斷崖式下跌，東北、中部非省會城市預計流失30%購房群體。

產(chǎn)業(yè)空心化讓問題雪上加霜，傳統(tǒng)工業(yè)城市如邯鄲、商丘，因缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，房價持續(xù)探底，部分郊區(qū)項目價格較峰值腰斬。

產(chǎn)業(yè)基礎決定抗跌能力，典型案例顯示，擁有高端制造業(yè)的嘉興房價企穩(wěn)回升，而依賴傳統(tǒng)重工業(yè)的邯鄲房價跌幅持續(xù)擴大。

保障房分流加劇壓力，2024年起計劃5年內提供600萬套保障房，以上海為例，新入市的保障房租金水平較市場均價低約30%，這進一步壓縮了商品房市場空間。

分化加劇，不是所有城市都涼涼

在一片跌聲中，長三角、珠三角城市群的三四線城市展現(xiàn)出韌性，這些城市依靠產(chǎn)業(yè)轉移和人口流入，嘉興、昆山等地房價跌幅收窄甚至局部回升。

鹽城、宜昌等產(chǎn)業(yè)承接示范區(qū)，因人口回流和基建升級，房價跌幅相對較小，庫存去化周期縮短至8個月。

城市內部也在分化，即使在同一城市，核心學區(qū)、地鐵沿線的房產(chǎn)仍能保值，而遠郊大盤、老破小則面臨大幅貶值，地段價值向來都是很重要。

王石的最新預判點明關鍵，樓市調整是長期過程，但真正具備產(chǎn)業(yè)和人口支撐的區(qū)域終將企穩(wěn)。

最后，我想對買房的或者打算賣房的說，要理性應對

如果你持有多套房，置換核心資產(chǎn)是明智選擇，持有非優(yōu)質房產(chǎn)者應盡快處理，避免陷入流動性陷阱，與其守著不斷貶值的郊區(qū)大戶型，不如置換為市中心小戶型或強二線資產(chǎn)。

出租的時候也要注意，9月15日就要實施《住房租賃條例》了，出租房子要備案、納稅，違規(guī)最高罰10萬元，合規(guī)經(jīng)營才能避免法律風險，適當降低租金預期，選擇穩(wěn)定租客，比空置等待更劃算。

如果是第一次買房，現(xiàn)在可能是難得的窗口期，優(yōu)先選擇現(xiàn)房或優(yōu)質學區(qū)二手房，規(guī)避爛尾風險，三四線城市非地鐵房源的議價空間很大。

但別被低價沖昏頭，量力而行是關鍵，月供不超過家庭收入40%， 留足生活空間才能避免麻煩。

如果是想買房投資，建議你放棄，以前房價普漲，你通過買房賺到了差價，這是運氣，因為房價普漲。

現(xiàn)在如果再買房，那就不能靠運氣了，城市和城市、地段和地段之間分化的那么明顯，不是靠運氣就能買到升值的房子了。