住不起的東京：千代田區(qū)限購(gòu)能攔住投機(jī)嗎

東京核心區(qū)房?jī)r(jià)創(chuàng)新高，千代田區(qū)限購(gòu)攪動(dòng)市場(chǎng)

1.3 億日元一套房！東京千代田區(qū)限購(gòu)影響幾何

東京房?jī)r(jià)漲 47% 后，千代田區(qū)限購(gòu)能降房?jī)r(jià)嗎

日本不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所 7 月 17 日數(shù)據(jù)顯示，2025 上半年?yáng)|京 23 區(qū)新房均價(jià)同比漲 20.4%，達(dá) 1.3064 億日元。三天后，千代田區(qū)發(fā)布調(diào)控要情書(shū)，針對(duì)性遏制資本套利，正改變東京樓市的運(yùn)行邏輯。

千代田區(qū)政府網(wǎng)站公示，針對(duì)再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公寓銷(xiāo)售，提出兩項(xiàng)約束。收房后五年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)售，需在購(gòu)房合同中明確；同一買(mǎi)家不得在同一建筑購(gòu)買(mǎi)多套。區(qū)不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)在要情書(shū)中說(shuō)：“海外投機(jī)推高房?jī)r(jià)租金，真正需要住房的人買(mǎi)不起，區(qū)域空置房還在增加。”

最新數(shù)據(jù)顯露出政策的緊迫性。東京 23 區(qū)新房均價(jià)連續(xù)三年超 1 億日元，2025 上半年 1.3064 億日元（約 633.8 萬(wàn)人民幣）創(chuàng)新高，較三年前累計(jì)漲 47%。

今年 6 月，東京 23 區(qū)公寓平均租金達(dá) 4803 日元 /㎡（約 233 元 /㎡），同比漲 10.8%。核心區(qū) 20㎡單身公寓月租多超 25 萬(wàn)日元（約 1.2 萬(wàn)人民幣）。

2025 年上半年，首都圈新房供應(yīng)量同比降 18%，但外資購(gòu)買(mǎi)占比升至 19%（日本國(guó)土交通省《不動(dòng)產(chǎn)交易趨勢(shì)調(diào)查報(bào)告》）。

千代田區(qū)住宅管理協(xié)會(huì)調(diào)查顯示，區(qū)域內(nèi)新交付公寓空置率 12%，遠(yuǎn)高于東京 23 區(qū) 5.8% 的平均值。當(dāng)?shù)孛襟w稱(chēng)這種 “幽靈樓” 正削弱社區(qū)活力：便利店因客流不足關(guān)門(mén)，垃圾分類(lèi)系統(tǒng)因入住率低難維持。

區(qū)議會(huì)議員山田良介在聽(tīng)證會(huì)上說(shuō)：“社區(qū)一旦失去常住人口，再完善的市政規(guī)劃也沒(méi)了意義?！?/p>

政策背后有三層原因。東京都市圈占國(guó)土面積 3.7%，卻住著 3800 萬(wàn)人，千代田區(qū)可用住宅用地不到 4 平方公里，土地資源沒(méi)法再生。

再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目享受政府稅收減免和基建配套，投機(jī)套利相當(dāng)于侵占公共財(cái)政成果，影響公共資源分配公平。

日本建筑學(xué)會(huì) 2024 年研究發(fā)現(xiàn)，社區(qū)常住人口低于 70%，公共設(shè)施維護(hù)成本會(huì)激增 40%，政策也是為保護(hù)長(zhǎng)期居住生態(tài)。

政策發(fā)布 48 小時(shí)內(nèi)，市場(chǎng)出現(xiàn)兩個(gè)變化。東京存量二手房咨詢(xún)量增 35%，三菱 UFJ 不動(dòng)產(chǎn)研究員佐藤健預(yù)測(cè)：“核心區(qū)二手房?jī)r(jià)可能補(bǔ)漲?！?/p>

大阪房產(chǎn)中介接到的外資咨詢(xún)量增 22%。當(dāng)?shù)匦麻_(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均價(jià)約 3800 萬(wàn)日元，僅為東京的 37%。2025 年世博會(huì)相關(guān)基建已帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)漲 16%。

在丸之內(nèi)工作的會(huì)計(jì)中村由美子算過(guò)一筆賬：月薪 42 萬(wàn)日元，扣掉房租、交通、稅費(fèi)，只剩 18 萬(wàn)。她在市民意見(jiàn)征集網(wǎng)站留言：“五年前同樣地段租金占收入 35%，現(xiàn)在超 45%。感謝政府看到普通人的居住難。”

上海投資者王先生調(diào)整了資產(chǎn)配置，停了東京購(gòu)房計(jì)劃，轉(zhuǎn)向大阪民宿經(jīng)營(yíng)，靠經(jīng)營(yíng)管理簽證同時(shí)拿簽證和收益?！碍h(huán)球影城擴(kuò)建區(qū) 60㎡公寓總價(jià) 4800 萬(wàn)日元，年租金回報(bào)率穩(wěn)定在 5.2%?！?他的計(jì)算表顯示，經(jīng)營(yíng)成本比東京低 27%。

政策制定者要平衡兩方面矛盾。野村綜合研究所測(cè)算，投機(jī)資金每增加 10%，房?jī)r(jià)上漲速度會(huì)比 GDP 增速快 3 倍，這是短期資本流動(dòng)與長(zhǎng)期社區(qū)建設(shè)的沖突。

聯(lián)合國(guó)人居署報(bào)告顯示，全球 12 個(gè)國(guó)際都市用轉(zhuǎn)售限制政策后，常住人口比例平均提升 9%，這涉及住房商品化與居住功能的回歸。

日本國(guó)土交通大臣在例行記者會(huì)上說(shuō)：“千代田區(qū)的政策創(chuàng)新，能為城市更新提供重要參考?！?東京限購(gòu)事件的價(jià)值，或許在于重新定義房地產(chǎn) —— 房屋回到居住本質(zhì)，城市才能真正成為人類(lèi)文明的容器。