?——【·前言·】——?

近幾年全國不管是一線城市還是各地級市，總體來說房價都是往下走的趨勢，好多人這就開始犯嘀咕，到底啥時候才是買房的最好時候？會不會買完之后房價又跌了？

今年下半年咱們國家的房地產(chǎn)市場說不定會出現(xiàn)大變化，馬云當年說過的那些話，說不定真能變成現(xiàn)實。

房價一個天上一個地下

幾年前，馬云曾說過未來房價會像蔥一樣便宜，很多人都笑了，那時候市場火熱，大家都覺得房價會一直漲下去，沒人真正去想過這個預言有多現(xiàn)實。

今天這個話題卻被以極為戲劇化的方式呈現(xiàn)出來，一方面東北某地級市，一套90平米的房子，五年前價值50萬，現(xiàn)在掛牌15萬卻沒有人愿意接盤。

另一方面，北京海淀的核心學區(qū)房單價依然高達十幾萬，賣家不急，價格穩(wěn)得很，這不是單純的漲跌，而是整個房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷一場劇烈的“空間折疊”。

市場已經(jīng)被切割成了兩個完全不同的世界：一個是房產(chǎn)的傳統(tǒng)價值，另一個則是地段和資源價值的體現(xiàn)，要真正理解這個折疊，比單純預測房價的漲跌更為關鍵。

絕大多數(shù)城市，絕大多數(shù)的房產(chǎn)，現(xiàn)在都已經(jīng)回歸到了“商品”屬性，房價不再由投機和信仰支撐，而是完全由供需關系決定。

一個殘酷的現(xiàn)實是，全國人口在減少，最近五年減少了約4700萬，這意味著未來接盤的買家正以肉眼可見的速度消失。

當房子不再稀缺時，它的價格自然就變得脆弱起來，以上海松江、北京通州這樣的遠郊區(qū)域為例，房價開始下跌，成交變得困難，尤其是非核心區(qū)的二手房，掛牌量越來越多，很多房源標上“急售”、“降價”的標簽。

即使是在一些人口外流嚴重的城市，像鶴崗、阜新這樣的地方，幾萬元一套的房子也已屢見不鮮，賣家的唯一訴求就是“能不能賣出去”，價格已經(jīng)是浮動的。

購房者的心態(tài)也發(fā)生了大轉(zhuǎn)變，過去大家擔心搶不到，現(xiàn)在更怕買了之后房價繼續(xù)跌，普遍的觀望情緒讓市場更為低迷，居民收入增速放緩，就業(yè)壓力加大，每個人都緊縮錢包，購房預算一再縮水。

但在這普遍降溫的市場旁邊，還有一個世界依然固若金湯，比如北京海淀、上海內(nèi)環(huán)等一線城市的核心地段，那里的房產(chǎn)早已不再只是鋼筋水泥的堆砌，它錨定的是無法復制的教育、醫(yī)療和產(chǎn)業(yè)機會。

這些地方的房子，已經(jīng)變成了一種“藏品”，是進入高端圈層和未來社會資源的入場券，這些房子價格動輒十幾萬一平米，賣家根本不急著賣，反而會小幅度降價，但依然被中介包裝成難得的“抄底機會”。

即使在政策層面，也開始為這些高端樓盤“松綁”限價，實際上是默認并強化了它們的“稀缺”屬性。

開始轉(zhuǎn)型求生

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷一場挺大的分化，市場里的參與者都在根據(jù)不一樣的形勢，做出各自不同的選擇。

有的人還守著過去的老規(guī)矩辦事，一個勁兒在舊的路數(shù)里鉆空子找出路，可越來越多的人已經(jīng)開始換腦筋，學著適應市場新的實際情況了。

對于房地產(chǎn)公司來說，這一年尤其艱難，根據(jù)統(tǒng)計今年將有超過3萬億的房地產(chǎn)債務到期，像一座大山壓在企業(yè)頭頂。

為了應對這個壓力，很多房企都嘗試過各種促銷手段，例如“降價補差價”等，但效果微乎其微，為了盡快回籠資金，預計下半年“以價換量”將成為常態(tài)，降價和促銷可能會全面展開。

有些房產(chǎn)中介的門店也在大量減少，一些地方的中介店面數(shù)量從原來的8家減到了2家，他們的生存壓力一看就知道有多大。

地方政府同樣在進行著自己的博弈，一方面，他們通過出臺松綁限購、發(fā)放補貼等措施，努力刺激市場的活力，甚至在一些三四線城市啟動了“棚改2.0”，用“房票”的方式去庫存。

另一方面財政壓力巨大，政府急需市場恢復活力，預計下半年可能會出臺更加激進的政策，比如大幅降低首付、發(fā)放購房券、減免稅費等，以期能夠刺激市場回暖。

與此同時，一股新的力量正在悄悄冒出來，以00后和95后為代表的年輕人，已經(jīng)徹底改變了對房子的看法。

很多年輕人并不愿意為了買房背負30年的沉重貸款壓力，而是更傾向于租房，他們更注重當下的生活品質(zhì)和靈活性。

比如說深圳就有一對年輕情侶，他們因為每個月將近2萬的月供壓力太大，最后決定不買房了，轉(zhuǎn)而選了租房過日子。

一些行業(yè)的大玩家也早已開始轉(zhuǎn)型，比如萬科不再僅僅專注于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，而是大力投資物流倉儲行業(yè)，龍湖也在積極發(fā)展商業(yè)運營。

房企不再把所有的資源都投入到“開發(fā)銷售”這一環(huán)節(jié)，而是開始向更加穩(wěn)定的資產(chǎn)運營方向轉(zhuǎn)型，尋求更多元的收入來源。

國家這邊的政策也在發(fā)生變化，政府正在大力搞 “商改租” 和 “工改租”，努力發(fā)展長租公寓市場。

同時，國家還計劃每年建設超過200萬套保障性住房，目的在于給廣大市民提供更多的住房選擇，分流傳統(tǒng)的購房需求，這將有可能從根本上改變整個住房市場的格局。

如何避免房產(chǎn)風險

現(xiàn)在我們面臨的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，過去那種“閉眼買就能賺”的神話已經(jīng)破滅。

在這個 “空間折疊” 的時代，根本沒有啥所謂的 “最佳買房時機”，只有根據(jù)自己眼下的需求、手里的錢情況和將來的目標，定出來的最合自己心意的購房辦法。

首當其沖得打破自己對房地產(chǎn)投資的那些幻想，以前咱們可能覺得買房就是肯定賺錢不虧本的投資，可如今，房產(chǎn)不再是簡單的能讓財富變多的工具了。

黃金時代早已過去，現(xiàn)在最重要的不是賭房子的升值，而是保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定，盡量減少負債，讓自己和家人過得安穩(wěn)，在這種環(huán)境下減少風險比追求暴利更為重要。

隨后就是識別風險，避開那些已經(jīng)明顯“塌陷”的區(qū)域是必不可少的，現(xiàn)在有三類房產(chǎn)基本上可以完全避免，第一類是人口流出城市的遠郊房產(chǎn)，失去了人口支撐的地方，房子只會越來越貶值。
第二種是中小房地產(chǎn)公司開發(fā)的期房，當前市場風云變幻，開發(fā)商的資金鏈不穩(wěn)定，房子建到一半停工爛尾的風險極高。
第三類是那些因政策變化而不確定的“老破小”學區(qū)房，原本看起來很有“增值潛力”的房子，現(xiàn)在也開始出現(xiàn)不穩(wěn)定的風險。

對于真正有居住需求的剛需購房者來說，選擇的核心要素是確定性，不要盲目追求低價或快速升值，優(yōu)先考慮信譽良好的、財務穩(wěn)健的大品牌開發(fā)商的樓盤，或者直接購買現(xiàn)房，避免期房帶來的風險。

用眼見為實的房子來對抗市場的不確定性，是當下最實際的選擇，雖然2025年下半年市場情緒可能會迎來一個窗口期，但即使在那個時候，購房決策也應該回歸到“住”的本質(zhì)，完全摒棄投機心理。

我們要記住，房價如蔥并不意味著所有房子都會貶值，而是不同房產(chǎn)之間的價值差距將變得非常大，那些真正有居住價值的房子，依然會保持較高的價格，而那些沒有潛力的區(qū)域和房子，將可能貶值。

房子不再是單純的財富象征，它開始回歸居住本質(zhì)，也許這對我們來說并不全是壞事，它促使我們重新思考生活的真正意義，開始關注真正值得的事物。

只要我們懂得選擇自己需要的、能夠帶來穩(wěn)定生活的房產(chǎn)，才能真正建立起屬于自己的家，而不僅僅是一個投資工具。

參考資料