最近好幾個身邊的朋友都問我，現在該不該賣房？房價跌了這么多，是不是該放棄了，要不再等一等，看看會不會反彈。

他們共同的特點是，手里不止一套房，而且也不是專業(yè)的炒房客，就是手里有點閑錢，不知道買什么，結果就入手了房子，現在騎虎難下，賣也不是，不賣也不是。

說實話，這個問題沒有標準答案，但萬達老板王健林最近的一席話，讓我突然想通了，在2025年的一次企業(yè)家峰會上，他分享了對當前房地產市場的看法，為我們普通人的選擇提供了很好的參考。

王健林說得很明確：現在賣房是明智還是愚蠢，絕不能一刀切，要看具體情況。

先看看數據方面，2025年，中國城鎮(zhèn)住房空置率已飆升至21.8%，遠高于國際公認的5%合理水平，全國70個大中城市中，53個城市的新建商品住宅價格同比下跌，跌幅最高達7.9%。

房產交易的周期，也從過去的幾天延長至平均97天，房子的流動性明顯下降，這些跡象都在告訴我們，房地產市場確實已經進入了深度調整期。

老王之所以作出這種預測，也是基于市場現狀，他上提出了房產決策的三大關鍵因素：區(qū)域發(fā)展前景、個人財務狀況和資產配置多元化。

第一，看區(qū)域發(fā)展，王健林指出，人口持續(xù)流入、產業(yè)升級的城市核心區(qū)房產，仍具有長期投資價值。

而人口流出、產業(yè)衰退的地區(qū)，即使短期房價保持穩(wěn)定，長期來看也難以維持價值。

這個觀點得到大部分網友的支持，2024年，一線城市新增常住人口仍保持正增長，北京、上海、深圳分別增長2.1%、1.8%和2.5%，相反，三四線城市人口持續(xù)流出，93個地級市人口凈流出超過2%。

第二，看個人財務狀況，2024年，中國家庭平均房貸負擔率高達41.3%，超過國際警戒線40%，高負債率下，要做出選擇很難。

王健林的意思是，如果房子已經讓你不堪重負，賣出減壓也許是個明智的選擇。

我想到了一位北京業(yè)主的例子，這位業(yè)主在2023年出售了郊區(qū)一套房產，盡管價格比峰值低了15%，但每月減少了12000元的貸款壓力，騰出了資金用于改善生活和個人創(chuàng)業(yè)。

第三，看資產配置多元化，王健林提醒，將大部分財富都投入到房子上，顯然是不夠理智的。

2025年一季度，A股平均股息率達到3.8%，部分REITs產品年化收益率超過6%，銀行理財產品平均收益率提升至4.2%，均高于多數城市的房產租金回報率。

那么什么樣的房子該賣，什么樣的房子能留？

王健林間接也提醒了哪些房產應該考慮出售，哪些應該保留，對于高層樓房、老舊小區(qū)，尤其是三四線城市的房產，他建議謹慎持有，因為這些房產未來可能面臨更大的貶值壓力和發(fā)展局限。

相反，一線及強二線城市的房子依舊具備較大的吸引力，這些區(qū)域有人口流入和產業(yè)支撐，長期來看保值能力更強。

對于自住需求房產與投資性房產，專家建議應區(qū)別對待，首套自住房和家庭核心資產，不建議輕易出售。

抓住賣房的正確時機

《2025年上半年居民置業(yè)調查報告》顯示，38.7% 的業(yè)主考慮在未來一年內出售閑置房產，比2023年增加了11個百分點。

考慮賣房的主要原因也從換房，轉變?yōu)閮?yōu)化資產配置和改善現金流，這是一種更加理性的思路，說明普通人正在從追求資產增值轉向財務健康。

說說我自己的感悟

王健林的觀點讓我恍然大悟，房地產決策不應該基于對市場短期走勢的猜測，而應該基于個人實際情況和長遠規(guī)劃，很多人都忽略了這一點。

如果你有多套房產，且集中在人口流出、產業(yè)衰退的地區(qū)，那么賣掉一部分可能是明智的，如果你的財務壓力很大，賣房減壓也是一個合理的選擇，但如果你持有的是核心城市的優(yōu)質資產，且沒有財務壓力，那么保留可能更好。

對于咱們來說，現金流比任何都重要，在當今這個大環(huán)境下，保證現金流才能應對失業(yè)、降薪、疾病等特殊情況。

房地產市場已經過了普漲時代，未來將更加分化，我們需要根據自身情況，做出最適合自己的選擇，而不是盲目跟風。