全國住房市場轉(zhuǎn)型加速，品質(zhì)躍升成突圍核心

全國投資降11%≠沒機會！這些城市正逆勢上漲

政策組合拳見效！上半年樓市分化中孕育新機

東北跌22.5%VS杭州漲25%！樓市分化中重構(gòu)價值

國家統(tǒng)計局最新報告顯示，2025年上半年國民經(jīng)濟運行穩(wěn)中向好，GDP同比增長5.3%的亮眼數(shù)據(jù)背后，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型信號愈發(fā)清晰。不同于簡單“漲跌”的二元判斷，當(dāng)前市場正呈現(xiàn)區(qū)域分化與品質(zhì)升級的雙重特征——北京前5個月新房成交面積逆勢增長11.9%，深圳二手房成交量同比激增32.7%，而全國商品房銷售面積總量仍處于調(diào)整周期。這種看似矛盾的圖景，恰恰印證著行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵命題：當(dāng)房子回歸居住本質(zhì)，市場正在重建新標(biāo)準(zhǔn)。

上半年政策工具箱持續(xù)擴容，全國超過160個城市落地340余項調(diào)整措施。在信貸端，公積金貸款利率降至2.6%的歷史低位，僅此一項全年可為購房者減負超200億元。廣州、深圳通過融資協(xié)調(diào)機制，為房企提供近千億授信額度，帶動保交樓項目交付率突破83%。土地市場則展現(xiàn)“優(yōu)等生”的吸引力，杭州申花板塊宅地拍賣溢價率突破40%，北京海淀永豐地塊吸引20余家房企競拍。這種熱忱源于供給側(cè)改革的深化——北京、上海等核心城市縮減供地規(guī)模，同時浙江、四川試點專項債收購存量房模式，單城最高收購6000套轉(zhuǎn)化保障房，為庫存高壓區(qū)打開疏解通道。

需求端的松綁政策更精準(zhǔn)觸達真實居住需求。珠?！耙耘f換新”計劃對換購家庭直接補貼3萬元，江蘇多城推行“賣一買一”稅費抵扣；浙江衢州向多孩家庭發(fā)放20萬購房補貼，北京試點公積金“既提又貸”新政，釋放改善型需求資金超百億元。上海首創(chuàng)二手房“帶押過戶”在線辦理系統(tǒng)，讓交易周期從30天壓縮至7日，實現(xiàn)資金監(jiān)管與產(chǎn)權(quán)交割無縫銜接。這些微創(chuàng)新如同毛細血管的疏通，讓市場末梢神經(jīng)重新活躍。

區(qū)域分化的程度遠超預(yù)期。東北地區(qū)開發(fā)投資同比下滑22.5%，部分三四線城市庫存去化周期拉長至24個月。與之形成強烈對比的是，上海前灘濱江項目開盤單日銷售額突破80億，成都高新區(qū)140平方米以上大戶型成交占比提升至31%。這種撕裂源于需求的質(zhì)變——58安居客研究院調(diào)研顯示，61.6%的購房者將“小區(qū)綠化率”和“室內(nèi)采光”置于決策首位。5月實施的《住宅項目規(guī)范》國家新標(biāo)準(zhǔn)，將層高下限提高到3.1米，要求新建小區(qū)兒童活動場地不小于300平方米。這些變化推動杭州、蘇州等地房企創(chuàng)新開發(fā)“垂直森林”住宅，在陽臺設(shè)置喬木種植區(qū)，高得房率設(shè)計帶動六月成交環(huán)比增長25%。

雄安新區(qū)的探索更具標(biāo)本意義。該區(qū)域率先推行“地價房價聯(lián)動”機制，要求開發(fā)商承諾住宅綠色建材使用率不低于50%。中國建筑研發(fā)的預(yù)制拼裝墻體技術(shù)已在雄安應(yīng)用，使單個項目建造周期縮短40%。這種從“造得快”向“造得好”的轉(zhuǎn)型，正在改寫行業(yè)規(guī)則。正如北京某改善樓盤設(shè)計師的坦言：“購房者現(xiàn)在會拿著紅外線測距儀量地板平整度，這種專業(yè)度倒逼我們必須死磕細節(jié)。”市場正在用行動證明：唯有真品質(zhì)才能穿越周期。

下半年的政策工具箱仍有儲備空間。國常會6月部署的“促進房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”政策包中，城中村改造提速值得期待。廣深兩地已發(fā)放專項房票7.2萬張，預(yù)計撬動百萬級新增需求；專項債收儲存量房規(guī)模達4696億，廣西、山東方案明確全年收購目標(biāo)超4萬套。

基礎(chǔ)制度層面的突破更將帶來長期利好，煙臺試點的現(xiàn)房銷售資金穿透式監(jiān)管系統(tǒng)實現(xiàn)“購房款實時進入監(jiān)管賬戶”，有效防止資金挪用風(fēng)險。住建部相關(guān)人士在行業(yè)發(fā)展論壇中透露，房地產(chǎn)稅立法可能選擇“重點城市小范圍先行”路徑，給予市場充分適應(yīng)期。

這場轉(zhuǎn)型的本質(zhì)是價值回歸之路。當(dāng)土地財政的光環(huán)逐漸褪去，真實居住需求正在成為行業(yè)新引擎。就像手機產(chǎn)業(yè)從山寨機泛濫到國貨崛起的歷程，房地產(chǎn)正在經(jīng)歷從“鋼筋水泥堆砌”到“生活場景營造”的質(zhì)變。

住建部部長近期在《求是》的署名文章強調(diào)：“市場穩(wěn)定發(fā)展需供需雙側(cè)協(xié)同發(fā)力，更要靠好產(chǎn)品、好服務(wù)說話?！边@或許正是理解當(dāng)下市場的最佳注腳：數(shù)字漲跌的表象之下，一場關(guān)于居住品質(zhì)的革命才剛剛啟幕。

行業(yè)反思：當(dāng)我們在討論房價時，是否該先問——怎樣的房子值得被市場記住？