城市更新轉向：告別“拆遷暴富”，迎來“四好”新時代

拆遷補償縮水50%？2025城市更新新規(guī)終結暴富夢

國家發(fā)文定調(diào)！今后城市更新只做四件事

海珠6萬補償VS花都6600元：同一城市更新，兩種命運

2025年城市更新的政策轉向已成定局，住建部發(fā)布的《城市更新規(guī)劃編制導則》劃清了一條紅線：土地價值神話終結，公共服務躍居核心。這份文件要求各地“無體檢不更新”，把老舊小區(qū)改造、管網(wǎng)升級和公共空間優(yōu)化作為硬指標。過去十年依靠拆遷一夜暴富的故事，正在被更公平、可持續(xù)的模式取代。廣州三元里村的補償價便是縮影：國有私宅貨幣補償從巔峰期的10萬/㎡驟降至1.68萬/㎡，疊加全部獎勵勉強到2.39萬/㎡，相較于周邊5萬/㎡的新房成了名副其實的“骨折價”。當?shù)卮迕窭侠钐寡?，拆遷補償甚至覆蓋不了同地段的首付，但換來的是按時交付的回遷房和煥然一新的社區(qū)公園。

補償標準的理性回歸，根植于房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅收窄至8.7%，但土地溢價空間已大幅壓縮?；ǘ紖^(qū)率先打破“一村一策”舊規(guī)，實行貨幣補償封頂6600元/㎡、房票安置7500元/㎡的統(tǒng)一標準，不足部分按3800元/㎡補足。這套機制已覆蓋全區(qū)14個舊改項目，避免了個別村居坐地起價的亂象。類似地，南京推行的房票新政賦予被征收人全市范圍購房權，選擇房票可享最高15%的財政獎勵。秦淮區(qū)居民張女士用房票購入一套小三居，比現(xiàn)金補償多出12萬元收益，還能消化主城區(qū)的商品房庫存。這種從“博取土地紅利”轉向“保障資產(chǎn)流動性”的邏輯，讓更多人分享城市發(fā)展的普惠價值。

政府主導取代開發(fā)商模式，是破解舊改爛尾的關鍵。廣州羅沖圍片區(qū)的蛻變便是實證：珠江實業(yè)集團牽頭實施“安置先行”，復建房開工早于商業(yè)地塊開發(fā)，確保2026年底前所有村民回遷。三元里村更獲得國家專項借款166億元，首期71億元已投入管線改造和綠化工程。國資入場不僅化解了房企暴雷風險，還通過法治框架壓縮博弈空間。廣州新規(guī)明確：改造方案獲三分之二村民同意即可強制執(zhí)行，逾期簽約將取消時限獎勵。贛州章貢區(qū)對拖延戶取消6000元/㎡的額外補貼，嚴格依規(guī)征收。去年底天河冼村的強拆獲得九成村民支持，網(wǎng)友評論道：“少數(shù)人綁架多數(shù)人的時代過去了，公平衡量得失才是真章?！?/p>

普惠化更新正重塑城市基因。2024年全國累計改造老舊小區(qū)28萬個，惠及1.2億居民，其中北京楊梅竹斜街項目保留胡同原貌，植入24小時書房和社區(qū)食堂，讓歷史文脈與便民服務共生。深圳湖貝村拿出20%的改造土地建設數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園，吸引頭部企業(yè)落地，預計新增就業(yè)崗位3000個。海珠區(qū)赤崗西路雖有個別項目補償達6萬/㎡，但僅適用于國有土地且綁定按時簽約、參與社區(qū)共建等義務。這種“以權益換品質(zhì)”的機制推動民眾從被動受益轉向主動參與。

民生工程的提質(zhì)增效已深入人心。住建部“四好建設”理念提出后，各城將加裝電梯、適老化改造列為優(yōu)先項。上海長寧區(qū)虹橋新村完成80部電梯安裝，老年居民上下樓不再犯難；成都錦江區(qū)投入4億元翻新地下管網(wǎng)，消除內(nèi)澇頑疾。中國城市規(guī)劃設計研究院指出，補償標準回歸資產(chǎn)價值是土地財政轉型的必然，而更高質(zhì)量的公共配套補齊了長期短板。當補償款不再支撐階層躍遷，城市韌性、文化保育和鄰里溫度正成為新的財富度量尺。

展望未來，城市更新告別造富神話絕非退步。它以土地價值的理性化為前提，換取更公平的資源分配和更可持續(xù)的社區(qū)生態(tài)。普通人不必再賭拆遷暴富，卻能切實享受綠道延伸、醫(yī)療資源下沉、家門口就業(yè)的便利。這是城市成熟期的必經(jīng)之路——用公共利益的最大公約數(shù)，書寫所有人的福祉篇章。

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