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案情簡(jiǎn)介

2018年12月，王某（甲方）與A公司（乙方）簽訂《資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》一份，約定甲方將其名下一處房屋交由乙方進(jìn)行自2021年10月至2031年9月共十年的經(jīng)營(yíng)管理，乙方可以通過(guò)寬帶、物業(yè)等服務(wù)取得增值收益；鑒于前期投入，甲方不收取乙方前三年的租金，剩余七年約定了固定租金。管理期間物業(yè)費(fèi)及采購(gòu)費(fèi)由甲方承擔(dān)，乙方可以自己的名義出租房屋，并從第四年第一季度開(kāi)始扣除物業(yè)費(fèi)及采購(gòu)費(fèi)向甲方支付房租。如因乙方原因?qū)е潞贤獬?，乙方?yīng)向甲方支付本合同解除當(dāng)期月預(yù)計(jì)平均結(jié)算租金2倍的違約金。

合同簽訂后，王某依約將案涉房屋交付A公司，A公司未向王某支付過(guò)租金。 直至2024年9月，A公司向王某發(fā)送《關(guān)于資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同解除通知函》一份，雙方解除合同。

王某向法院提出訴訟請(qǐng)求：判令A(yù)公司支付前三年的房屋租金并支付違約解除合同造成的損失賠償10000元。A公司辯稱，本案案由不應(yīng)為“房屋租賃合同糾紛”，而應(yīng)為“服務(wù)合同糾紛”。且依照“甲方不收取前三年租金”的約定，解除合同當(dāng)月租金為0，甲方要求A公司支付租金和違約金無(wú)法律依據(jù)。

法院審理

法院認(rèn)為，王某與A公司于2018年12月簽訂的《資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》雖名為委托管理合同，但案涉合同中對(duì)租賃期限、租金數(shù)額等均已作出明確約定，且在雙方約定的大部分租賃期限內(nèi)，A公司均需依約向王某支付固定的房屋租金，即雙方對(duì)于2021年10月至2024年9月期間免予收取租金的約定并不當(dāng)然地意味著王某與A公司共同承擔(dān)案涉房屋運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)案涉合同的約定及履行內(nèi)容來(lái)看，A公司獲取收益的主要來(lái)源系房屋租賃費(fèi)用的差價(jià)，而非為王某提供的服務(wù)費(fèi)用，故雙方基于案涉合同實(shí)際形成的應(yīng)為房屋租賃合同關(guān)系。本案中，案涉合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行各自義務(wù)。根據(jù)審理查明的事實(shí)，王某在收到A公司發(fā)送的合同解除函后已實(shí)際收回了案涉房屋，此即雙方已對(duì)不再繼續(xù)履行案涉合同達(dá)成了合意，故案涉合同在事實(shí)上已經(jīng)解除，法院對(duì)此予以確認(rèn)，但合同權(quán)利義務(wù)的終止并不影響相關(guān)違約責(zé)任的承擔(dān)。

關(guān)于王某主張A公司支付2021年10月至2024年9月期間房屋租金80349.71元的訴訟請(qǐng)求，結(jié)合當(dāng)事人陳述和王某明確的房屋租金計(jì)算方式來(lái)看，其所主張的房屋租金，實(shí)際系要求A公司承擔(dān)因其違約導(dǎo)致案涉合同提前解除所產(chǎn)生的實(shí)際損失。一方面，從案涉合同本身的約定來(lái)看，上述期間內(nèi)免予收取租金系雙方自愿作出的明確約定，該約定的前提系基于A公司對(duì)案涉房屋的相關(guān)投入，且從在案證據(jù)來(lái)看，A公司也確曾對(duì)包括案涉房屋在內(nèi)的項(xiàng)目進(jìn)行了裝修配置和對(duì)外運(yùn)營(yíng)，雖然本案中并不考量A公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)的情況，但即使A公司因案涉房屋獲取了租金收益，其依約也并不負(fù)有向王某支付上述期間內(nèi)房屋租金的義務(wù)；另一方面，A公司在上述免租期限臨近屆滿前提出解除案涉合同，其行為已構(gòu)成違約，此必然會(huì)對(duì)王某的合同預(yù)期利益造成一定程度的減損，但該預(yù)期利益中不應(yīng)包括上述期間內(nèi)的房屋租金收益，同時(shí)，案涉合同中雖對(duì)雙方違約責(zé)任分別作出了明確約定，但其中對(duì)于因A公司一方違約所應(yīng)支付的違約金數(shù)額明顯過(guò)低。據(jù)此，綜合案件具體情況、違約情形及實(shí)際損失等因素，法院酌定由A公司向王某賠償因合同提前解除導(dǎo)致的損失，具體數(shù)額參照案涉合同解除之日所在年度的預(yù)計(jì)結(jié)算租金標(biāo)準(zhǔn)，按照6個(gè)月進(jìn)行計(jì)算，即24454.26元/年÷12×6=12227.13元，對(duì)超出部分，法院不予支持。

關(guān)于王某主張損失賠償10000元的訴訟請(qǐng)求，因其該項(xiàng)主張與前述已經(jīng)認(rèn)定的合同解除損失賠償?shù)膬?nèi)容性質(zhì)相同，不應(yīng)重復(fù)計(jì)算，故對(duì)其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，不再予以支持。

綜上，法院依法判決：被告A公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告王某賠償損失12227.13元。

法官說(shuō)法

判決案涉合同性質(zhì)系房屋租賃合同還是委托管理合同，應(yīng)探究合同當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并結(jié)合合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容及實(shí)際履行情況綜合認(rèn)定?！顿Y產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》雖名為委托管理合同，但案涉合同中對(duì)租賃期限、租金數(shù)額等均已作出明確約定，且在雙方約定的大部分租賃期限內(nèi)，A公司均需依約向王某支付固定的房屋租金，房屋的空置等風(fēng)險(xiǎn)由A公司承擔(dān)，結(jié)合A公司獲取收益的主要來(lái)源系房屋租賃費(fèi)用的差價(jià)，而非為王某提供的服務(wù)費(fèi)用等事實(shí)，故雙方基于案涉合同實(shí)際形成的應(yīng)為房屋租賃合同關(guān)系。

本案中A公司在免租期限臨近屆滿前提出解除案涉合同，其行為已構(gòu)成違約，此必然會(huì)對(duì)王某的合同預(yù)期利益造成一定程度的減損，該預(yù)期利益中雖不應(yīng)包括前三年的房屋租金收益，但案涉合同中對(duì)于因A公司一方違約所應(yīng)支付的違約金數(shù)額明顯過(guò)低，如A公司在免租期間內(nèi)違約即無(wú)需承擔(dān)任何違約代價(jià)，對(duì)王某顯著不公，因此法院酌情判決A公司作出賠償。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第五百八十四條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。

第五百八十五條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

來(lái)源： 山東高法

弘揚(yáng)憲法精神

構(gòu)建和諧社會(huì)