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北京豐臺區(qū)一起拆遷房權(quán)屬糾紛引發(fā)關(guān)注：林浩（原告）2009 年因祖父林建國家庭拆遷，獲配豐臺區(qū)一號房屋（86.63㎡），2017 年以個人名義付清房款并確認為產(chǎn)權(quán)人，隨后將房屋出租。2022 年，林浩父親林偉（已故）未經(jīng)同意，擅自與張磊（被告）簽訂《北京市房屋買賣合同》，約定以 155 萬元出售該房屋。2023 年 4 月，張磊強占房屋更換門鎖，導(dǎo)致林浩與租戶的租賃合同被迫解除。林浩起訴要求張磊騰退房屋、賠償 3000 元損失及每月 3500 元占用費，張磊辯稱 “合法購房，無需騰退”。最終法院判決 “林偉與張磊的合同無效，張磊限期騰退，賠償損失并支付占用費”，此案為拆遷安置房交易中的 “無權(quán)處分” 風(fēng)險敲響警鐘。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告一：林浩（一號房屋產(chǎn)權(quán)人，拆遷安置人，主張 “張磊非法占有，要求騰退、賠償損失及占用費”）

原告二：鄭梅（林浩奶奶，拆遷安置人，一號房屋購房指標共用人，認可房屋產(chǎn)權(quán)歸林浩，同意林浩主張權(quán)利）

被告：張磊（一號房屋現(xiàn)占有人，辯稱 “從林偉處購得房屋，屬合法占有，不同意騰退”）

已故關(guān)聯(lián)人：林建國（林浩祖父，2009 年拆遷被拆遷人，2019 年去世）、林偉（林浩父親，2022 年擅自出售一號房屋，2023 年 5 月去世，第一順序繼承人為鄭梅、林浩）

第三人：甲公司（拆遷安置房開發(fā)商及收款方，出具《回遷安置房確認書》）、乙公司（一號房屋原承租人，2017-2023 年租賃該房屋）

其他關(guān)聯(lián)人：呂某（房屋買賣合同見證人）、劉某 2、李某 2（案外人，涉及張磊主張的 “借款轉(zhuǎn)賬”）

（二）案情簡介

1. 一號房屋的由來與權(quán)屬認定

2009 年，北京市豐臺區(qū)某村拆遷，被拆遷人為林建國，家庭安置人口包括鄭梅（林建國妻子）、林偉（林建國之子）、林浩（林偉之子）等 16 人。2017 年 7 月 9 日，甲公司出具《豐臺區(qū)某村回遷安置房確認書》，明確 “一號房屋（86.63㎡）產(chǎn)權(quán)人為林浩，占用林浩、鄭梅購房指標”，林浩、鄭梅在確認書上簽字捺印。

2017 年 7 月 10 日，林浩通過本人北京銀行賬戶，向甲公司支付一號房屋購房款 228370 元，同時支付物業(yè)費 3887.95 元、取暖費 1645.97 元、垃圾清運費 500 元，甲公司及物業(yè)公司均向林浩出具收據(jù)。此后，一號房屋的物業(yè)費持續(xù)由林浩支付，留存有完整發(fā)票。

2017 年 10 月 16 日，林浩與乙公司簽訂《房屋出租合同》，約定 “乙公司租賃一號房屋，年租金 42000 元（月租金 3500 元），續(xù)租至 2023 年 10 月 16 日”，合同正常履行至 2023 年 4 月。

2. 林偉與張磊的 “房屋買賣” 細節(jié)

2022 年 9 月 3 日，林偉（出賣人）與張磊（買受人）簽訂《北京市房屋買賣合同》，核心約定：

張磊以 155 萬元購買 “豐臺區(qū)某號樓某單元某號房屋”（合同載明面積 97㎡，與一號房屋實際面積 86.63㎡相差超 10㎡）；

付款方式：簽約時付定金 100 萬元，2022 年 10 月 15 日前付 40 萬元，尾款 15 萬元待房屋過戶后支付；

交房時間：2022 年 10 月 15 日 18:00 前，張磊付清 100 萬元首付款后交付。

同日，雙方簽訂《補充協(xié)議》，出賣人處打印 “林偉、林浩” 名字，但僅有林偉、張磊及見證人呂某簽字，無林浩簽名。林偉出具《首付款收到款項說明》，稱 “2021 年 12 月 23 日向張磊借的 100 萬元，抵作購房首付款”，但張磊提交的轉(zhuǎn)賬記錄僅為案外人劉某 2 向呂某轉(zhuǎn) 70 萬元、呂某向李某 2 轉(zhuǎn) 100 萬元，無張磊向林偉直接轉(zhuǎn)賬 100 萬元的證據(jù)。

2022 年 11 月 20 日，張磊微信聯(lián)系林偉 “發(fā)個卡號，轉(zhuǎn)房屋尾款”；12 月 1 日，張磊向林偉轉(zhuǎn)賬 40 萬元（附言 “一號房屋購房款”），同日林偉向張磊轉(zhuǎn)賬 18000 元，張磊回復(fù) “收到房租 18000，押一付三”。

3. 張磊強占房屋與林浩的損失

2023 年 4 月，張磊未經(jīng)林浩同意，擅自進入一號房屋并更換門鎖，自行居住至今。該行為導(dǎo)致林浩與乙公司的租賃合同無法繼續(xù)履行，2023 年 5 月 9 日，林浩與乙公司簽訂《房屋租賃合同解除協(xié)議》，約定 “林浩賠償乙公司損失 24900 元（含違約金 3000 元、剩余租金 18900 元、押金 3000 元）”，林浩分別于 2023 年 5 月 11 日、6 月 14 日支付該款項。

林浩多次要求張磊騰退房屋均遭拒絕，遂向法院起訴；張磊另案起訴要求確認《北京市房屋買賣合同》有效，本案審理中，鄭梅明確表示 “認可一號房屋產(chǎn)權(quán)歸林浩，同意由林浩主張全部權(quán)利”。

二、案件分析

（一）核心爭議：林偉與張磊的《北京市房屋買賣合同》是否有效？

林偉屬無權(quán)處分，無出售房屋的合法權(quán)利

依據(jù)《回遷安置房確認書》，一號房屋產(chǎn)權(quán)人明確為林浩，僅占用林浩、鄭梅的購房指標，未涉及林偉的任何權(quán)益；

購房款、物業(yè)費、取暖費等所有費用均由林浩支付，鄭梅亦當庭確認 “房屋產(chǎn)權(quán)歸林浩”，林偉對一號房屋無所有權(quán)、處分權(quán)，其擅自出售房屋屬 “無權(quán)處分”，直接損害林浩的合法所有權(quán)。

合同意思表示不真實，內(nèi)容與事實嚴重不符

張磊主張 “100 萬元借款抵首付款”，但無直接轉(zhuǎn)賬憑證（僅案外人轉(zhuǎn)賬記錄），且無法解釋 “款項為何未直接支付給林偉”，借貸關(guān)系與首付款抵償?shù)恼鎸嵭跃鶡o法認定；

合同載明房屋面積 97㎡，與一號房屋實際面積 86.63㎡差距過大，不符合正常房屋買賣 “實地核實面積” 的基本常識；

補充協(xié)議打印 “林浩” 為出賣人，張磊應(yīng)知曉房屋涉及林浩權(quán)益，但未要求林浩簽字或取得其同意，未盡到購房人最基本的審慎義務(wù)，可見其 “購房” 的意思表示不真實。

房屋未實際交付，張磊屬非法強占

合同約定 2022 年 10 月 15 日交房，但當時一號房屋由乙公司承租，林偉未實際控制房屋，客觀上無法交付；

林偉向張磊轉(zhuǎn)賬 18000 元，張磊明確備注 “是房租”，并非 “交房補償或交接憑證”，無交付房屋的主觀意思與客觀行為；

2023 年 4 月張磊更換門鎖強占房屋，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人林浩同意，屬 “無權(quán)占有”，而非 “依約交付”，不符合合同約定的交付條件。

綜上，林偉與張磊的《北京市房屋買賣合同》因 “無權(quán)處分 + 意思表示不真實 + 內(nèi)容與事實不符”，依法應(yīng)認定為無效。

（二）張磊能否主張 “善意取得” 一號房屋所有權(quán)？

善意取得的前提已不存在

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》第二十條，“轉(zhuǎn)讓合同被認定無效的，受讓人無權(quán)主張善意取得”；

本案中涉案合同已被認定無效，即使張磊聲稱 “不知情”，亦不符合善意取得的法定前提條件。

張磊不滿足善意取得的核心要件

非 “善意”：張磊明知房屋是拆遷安置房，卻未核實《回遷安置房確認書》等產(chǎn)權(quán)材料，未確認林浩是否同意出售，存在重大過錯，不屬于 “善意第三人”；

非 “合理價格”：合同約定總價 155 萬元，但張磊僅支付 40 萬元，100 萬元首付款無直接證據(jù)，未完成 “合理價格支付”；

未 “依法登記”：一號房屋未過戶至張磊名下，未完成物權(quán)變動，不符合善意取得 “登記或交付” 的要求。

故張磊無法通過善意取得獲得一號房屋所有權(quán)，其對房屋的占有屬 “無權(quán)占有”。

（三）林浩的訴訟請求是否應(yīng)得到支持？

騰退房屋：符合返還原物的法定規(guī)定

依據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百三十五條，“無權(quán)占有不動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物”，林浩作為一號房屋產(chǎn)權(quán)人，要求張磊騰退，有充分的事實與法律依據(jù)。

賠償 3000 元損失：屬直接侵權(quán)后果

張磊強占房屋導(dǎo)致林浩與乙公司的租賃合同解除，林浩支付的 3000 元違約金，是張磊侵權(quán)行為造成的直接損失，應(yīng)由張磊承擔(dān)賠償責(zé)任。

支付房屋占用費：符合法定孳息返還原則

依據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百六十條，“無權(quán)占有人應(yīng)當返還占有物及其孳息”，房屋占用費屬 “法定孳息”；

林浩主張按原租金標準（每月 3500 元）計算，符合當?shù)厥袌鲂星?，且張磊明知房屋此前處于出租狀態(tài)，故應(yīng)自 2023 年 5 月 4 日起支付至實際騰退之日。

三、裁判結(jié)果

被告張磊于本判決生效后 7 日內(nèi)，將北京市豐臺區(qū)一號房屋騰退并返還給原告林浩；

被告張磊于本判決生效后 7 日內(nèi)，支付原告林浩損失費 3000 元（因非法占有導(dǎo)致的租賃合同違約金）；

被告張磊于本判決生效后 7 日內(nèi)，支付原告林浩自 2023 年 5 月 4 日起至實際騰退之日止的房屋占有使用費（按每月 3500 元計算）。

四、案件啟示

（一）拆遷安置房屋產(chǎn)權(quán)人：2 招守住房子

產(chǎn)權(quán)證據(jù) “三留存”，避免權(quán)屬爭議

拆遷時要求開發(fā)商出具書面《安置房確認書》，明確 “產(chǎn)權(quán)人、購房指標占用情況”，由所有指標共用人簽字確認（如本案林浩與鄭梅共同簽字）；

留存購房款、物業(yè)費、水電費等所有支付憑證，必要時與家庭成員簽訂《家庭財產(chǎn)協(xié)議》，書面明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，防止親屬擅自處分。

發(fā)現(xiàn)侵權(quán)及時維權(quán)，減少損失擴大

若發(fā)現(xiàn)親屬或他人擅自出售自己的安置房屋，第一時間收集 “產(chǎn)權(quán)證明、無權(quán)處分證據(jù)”，向?qū)Ψ桨l(fā)送《停止侵權(quán)函》，明確拒絕認可交易；

若對方已強占房屋，立即起訴要求騰退，同時固定 “租金損失、違約金損失” 的證據(jù)（如租賃合同、賠償轉(zhuǎn)賬記錄），一并主張賠償。

（二）購買拆遷安置房屋：3 步規(guī)避風(fēng)險

產(chǎn)權(quán)核查 “三必看”，確認有權(quán)處分

必看《拆遷補償協(xié)議》（確認安置人口與指標）、《安置房確認書》（確認產(chǎn)權(quán)人）、購房款支付憑證（確認實際出資人），三者一致方可初步判斷出賣人有權(quán)處分；

若房屋涉及多個安置人口，需所有權(quán)益人到場簽字同意出售，避免 “單個家庭成員擅自處分”。

房屋狀態(tài) “實地查”，留存交付證據(jù)

購房前必須實地看房，核實房屋面積、使用狀態(tài)（是否出租、空置），避免合同面積與實際面積差距過大；

交房時簽訂《房屋交接確認書》，明確 “鑰匙、水電燃氣卡、物業(yè)費結(jié)清情況”，不接受 “轉(zhuǎn)賬房租” 等模糊交付方式，防止后續(xù)被認定 “未實際交付”。

款項支付 “直接轉(zhuǎn)”，拒絕模糊操作

購房款務(wù)必直接支付給出賣人本人，備注 “XX 房屋購房款”，留存銀行轉(zhuǎn)賬憑證；

不接受 “借款抵房款”“案外人代付”，若涉及此前借款，需單獨簽訂《債務(wù)抵銷協(xié)議》，明確金額與支付方式，避免 “款項性質(zhì)不明” 導(dǎo)致付款事實不被認可。

（三）家庭成員間：1 個核心原則不能破

“無權(quán)處分” 不可為，尊重產(chǎn)權(quán)人意愿：即使是直系親屬（如本案父子），若對房屋無合法權(quán)益，不得擅自出售，否則合同無效且需承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；

若需代親屬處理房屋，必須取得書面《授權(quán)委托書》，明確 “代理權(quán)限、交易價格、付款方式”，并向買受人出示，避免糾紛。

本案核心警示：拆遷安置房因涉及 “家庭指標、出資情況”，權(quán)屬易復(fù)雜。產(chǎn)權(quán)人需提前固定證據(jù)，買受人需嚴格核查權(quán)益，切勿因 “輕信親屬、忽視核查” 陷入合同無效的困境。無權(quán)占有他人房屋不僅要騰退，還需賠償損失與支付占用費，“強占即所有” 的想法毫無法律依據(jù)。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容