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原告 8 年前買回遷房，付 110 萬房款并實際居住，如今房屋可辦證，房主卻因 “家庭糾紛” 拒配合，原告起訴 “要求繼續(xù)履行合同、辦理過戶”，法院最終判令開發(fā)商先過戶給房主，房主再過戶給原告！近日，北京市朝陽區(qū)人民法院的判決，為 “回遷房買賣中多手交易過戶” 糾紛提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2014 年：拆遷安置，確定房屋歸屬

2014 年 12 月 30 日，朝陽區(qū)某鄉(xiāng)人民政府（騰退人）與劉芳（被騰退人，化名）簽訂《房屋騰退安置協(xié)議書》，約定劉芳一家因舊村改造獲 3 套回遷房：“一號房屋”、“二號房屋”）、“三號房屋”（即涉訴房屋），安置人口包括劉芳、孫女劉敏（化名）、孫女婿張偉（被告一，化名）、重外孫張航（化名）。

后續(xù)，劉芳、劉敏、張偉、張航簽訂《房屋分配協(xié)議書》，明確 “三號房屋” 歸張偉所有，其他兩套房屋歸劉芳、劉敏各自所有，各方無異議。

2. 2015 年：簽訂合同，付款占房

2015 年 5 月 4 日，張偉、劉敏、張航（出賣人）與陳陽（原告，勝訴方）在乙公司（中介）居間下，簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定：

張偉將 “三號房屋” 以 130 萬元出售給陳陽；

付款方式：2015 年 5 月 4 日付 50 萬，6 月 1 日付 30 萬，6 月 30 日付 20 萬，收房當日付 10 萬（累計 110 萬），剩余 20 萬過戶當日付清；

過戶約定：待房屋具備產(chǎn)權變更條件，張偉 3 個工作日內無條件協(xié)助過戶，過戶稅費由陳陽承擔。

合同簽訂當日，張偉交付 “三號房屋” 及《房屋所有權代用證》，陳陽隨后入住，至今已 8 年，期間一直支付物業(yè)費、供暖費、水費等費用（有票據(jù)佐證），并按約支付 110 萬房款，剩余 20 萬待過戶時支付。

3. 2023 年：可辦房產(chǎn)證，過戶受阻

2023 年 2 月，甲公司（開發(fā)商，被告二，化名）與張偉簽訂《回遷安置購房協(xié)議書》，確認 “三號房屋” 歸張偉所有，且張偉已付清全部購房款，房屋具備辦證條件。3 月 6 日，甲公司通知 “可辦理不動產(chǎn)權證”，陳陽多次催促張偉、甲公司過戶，卻遭遇阻礙：

張偉辯稱：“三號房屋超出我應得的 50㎡安置面積，前妻爺爺要求補 7㎡差價，雖已同意補款但未支付，房產(chǎn)證已在辦理中但未領取，客觀上無法過戶”；

甲公司辯稱：“與陳陽無合同關系，非適格被告，且房屋因陳陽申請的保全查封，無法過戶給張偉”；

劉芳、劉敏提交書面意見：“房屋已分配給張偉，與我方無關，無需協(xié)助過戶”。

協(xié)商無果后，陳陽起訴，主張：① 判令張偉繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理過戶；② 判令甲公司協(xié)助將 “三號房屋” 先過戶給張偉，再過戶給自己。

二、案件分析

1. 爭議焦點

《北京市存量房屋買賣合同》是否合法有效？張偉是否有權出售 “三號房屋”？

甲公司是否為適格被告，是否需協(xié)助辦理過戶？

房屋被保全查封，是否影響過戶？

2. 勝訴關鍵：合同有效 + 權屬清晰 + 過戶條件具備

（1）合同合法有效，張偉有權出售房屋

法律依據(jù)：《民法典》第五百零二條（依法成立的合同，自成立時生效）、第二百一十五條（未辦理物權登記，不影響合同效力）。

事實推導：① 張偉作為 “三號房屋” 的合法權利人（《房屋分配協(xié)議書》《回遷安置購房協(xié)議書》均確認），有權處分房屋，簽訂合同是真實意思表示；② 陳陽已按約支付 110 萬房款（占總房款 84.6%），并實際居住 8 年，張偉無異議，合同已實際履行；③ 合同內容不違反法律強制性規(guī)定，不存在無效或可撤銷情形，合法有效。

（2）甲公司需協(xié)助過戶，為適格被告

法律依據(jù)：《民法典》第五百零九條（當事人應全面履行義務，協(xié)助義務是合同附隨義務）。

事實推導：① 甲公司是 “三號房屋” 的初始登記權利人，與張偉簽訂的《回遷安置購房協(xié)議書》約定 “協(xié)助辦理過戶”，負有將房屋過戶給張偉的義務；② 陳陽作為最終買受人，房屋需 “甲公司→張偉→陳陽” 依次過戶，甲公司的協(xié)助是過戶的必要環(huán)節(jié)，與本案有直接關聯(lián)，是適格被告；③ 甲公司主張 “因保全查封無法過戶” 不成立 —— 陳陽申請的查封是 “防止房屋被擅自處分”，不影響 “按判決順序過戶”，解封后可正常辦理。

（3）過戶條件已具備，張偉應履行義務

法律依據(jù)：《民法典》第五百七十七條（當事人一方不履行合同義務，應承擔繼續(xù)履行責任）。

事實推導：① 甲公司確認 “房屋可辦理產(chǎn)權證”，張偉已付清購房款，過戶的客觀條件已具備；② 張偉辯稱 “補差價未付、房產(chǎn)證未領取” 屬于自身家庭糾紛，與陳陽無關，不能以此對抗合同義務；③ 陳陽同意 “剩余 20 萬過戶當日支付”，履行順序明確，張偉無理由拒絕過戶。

三、裁判結果

一、被告甲公司（開發(fā)商）于本判決生效之日起七日內，將 “三號房屋”（朝陽區(qū)）申請過戶登記至被告張偉名下；被告張偉于前述房屋過戶至其名下當日，將該房屋申請過戶登記至原告陳陽名下；原告陳陽于上述房屋過戶至其名下當日，向被告張偉支付剩余購房款 200000 元；

二、駁回原告陳陽的其他訴訟請求；

本案訴訟費用由被告張偉負擔。

四、案件啟示

1. 回遷房買受人（如陳陽）避坑：3 個關鍵動作

確認房屋權屬，留存分配協(xié)議：購買回遷房時，務必要求出賣人提供《房屋分配協(xié)議書》《回遷安置協(xié)議》等，確認其為合法權利人，避免 “無權處分” 風險；

及時占有房屋，留存履行證據(jù)：付款后盡快入住，保留物業(yè)費、水電費等繳費單據(jù)，證明 “實際占有使用”，強化合同履行的事實依據(jù)；

約定過戶細節(jié)，申請財產(chǎn)保全：合同中明確 “過戶時間、協(xié)助義務、違約責任”，待具備辦證條件時及時催促，若遇阻礙，可申請房屋查封，防止出賣人擅自抵押、出售房屋。

2. 回遷房出賣人（如張偉）警示：2 個 “不可為”

不可因自身糾紛，拒絕履行合同：家庭內部的面積差價、權屬爭議等，需自行解決，不能以此對抗買受人，否則需承擔 “繼續(xù)履行 + 違約責任”；

不可拖延辦證過戶，損害買受人權益：房屋具備辦證條件后，應主動配合辦理，避免因 “拖延” 導致買受人無法取得物權，額外承擔賠償責任。

3. 核心提醒：回遷房買賣，“權屬清晰 + 證據(jù)留存” 是底線

本案中陳陽勝訴的核心，在于 “8 年前簽訂合法合同 + 長期占有使用 + 完整履行證據(jù)鏈”?；剡w房因 “需先過戶至安置人名下” 存在多手交易風險，建議：

簽約時核實安置人內部分配情況，必要時讓其他安置人簽字確認；

保留所有付款憑證、溝通記錄，定期關注房屋辦證進度；

出現(xiàn)過戶阻礙時及時起訴，通過判決固定 “依次過戶” 義務，避免長期拖延導致權益受損。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）