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北京大興區(qū)一起房屋買賣合同糾紛中，陳建軍（原告）2023 年 8 月與周明（被告）簽合同，以 358.8 萬元賣大興區(qū)一號(hào)房屋（89.36㎡），合同標(biāo)注 “無戶口”。后周明發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)有陳建軍、其子陳陽、其妹陳艷、其母趙秀蘭 4 人戶口，2023 年 11 月發(fā)函解約并索賠雙倍定金，陳建軍反訴稱周明知情且自身無違約。最終法院判 “合同于 2023 年 11 月 11 日解除，陳建軍退還 10 萬元定金”，明確 “戶口不符約定時(shí)買家有權(quán)解約，賣家隱瞞需擔(dān)責(zé)”。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（反訴被告）：陳建軍（一號(hào)房屋出賣人，主張 “合同 12 月 15 日解除，無需退定金”，庭審撤回部分訴求）

被告（反訴原告）：周明（一號(hào)房屋買受人，主張 “合同 11 月 11 日解除，需退雙倍定金 20 萬元”）

關(guān)聯(lián)人：陳陽（陳建軍之子，代簽部分合同，收取 10 萬元定金）、趙秀蘭（陳建軍之母）、陳艷（陳建軍之妹，均為房屋內(nèi)戶口人員）

第三人：甲公司（居間方，提供制式合同，述稱 “配合調(diào)查，不擔(dān)責(zé)”）

其他關(guān)聯(lián)人：馬濤（甲公司店經(jīng)理）、李娜（甲公司業(yè)務(wù)員）

（二）核心事實(shí)

合同簽訂與約定

2023 年 8 月 6 日，陳建軍與周明經(jīng)甲公司居間，簽訂《北京市存量房屋買賣合同》《戶口協(xié)議》《房款支付協(xié)議》：

合同標(biāo)注 “一號(hào)房屋無戶口”，總價(jià)款 358.8 萬元（含裝修款 8000 元），定金 35 萬元（周明當(dāng)日付 10 萬元，剩余 25 萬元網(wǎng)簽后付）；

《戶口協(xié)議》約定 “3 日內(nèi)查戶口，若與合同標(biāo)注不符，合同解除，陳建軍退已付款，雙方無責(zé)”；

《房款支付協(xié)議》約定 “周明留存 5 萬元作為戶口遷出保證金”。

2023 年 11 月 2 日，因北京 “認(rèn)房不認(rèn)貸” 新政，雙方簽補(bǔ)充協(xié)議，調(diào)整貸款金額（從 143 萬改為 232 萬），仍約定 “留存 5 萬元戶口保證金”，并注明 “協(xié)議與原合同沖突的，以本協(xié)議為準(zhǔn)”。

戶口問題暴露與解約

2023 年 10 月底，甲公司告知周明 “一號(hào)房屋有陳建軍、陳陽戶口”；11 月 6-7 日，雙方查戶口發(fā)現(xiàn)實(shí)際有 4 人（含趙秀蘭、陳艷），且陳建軍無法在過戶前遷出；

2023 年 11 月 9 日，周明發(fā)《解除合同通知書》，以 “陳建軍隱瞞戶口，違約” 為由要求解約，并索賠雙倍定金 20 萬元；

陳建軍 11 月 11 日收函，辯稱 “周明 11 月 2 日簽補(bǔ)充協(xié)議時(shí)已知戶口情況，自身無隱瞞，解約是因房價(jià)波動(dòng)”，并起訴要求 “確認(rèn)合同 12 月 15 日解除，無需退定金”；周明反訴 “確認(rèn) 11 月 11 日解約，退雙倍定金”。

二、案件分析

（一）核心爭(zhēng)議：1. 合同解除時(shí)間與理由；2. 定金是否需雙倍返還？

合同為何應(yīng)于 11 月 11 日解除？

戶口約定不符是關(guān)鍵：原合同明確 “無戶口”，但實(shí)際有 4 人戶口，符合《戶口協(xié)議》“戶口不符則解約” 的約定，周明有權(quán)依據(jù)協(xié)議解除合同；

補(bǔ)充協(xié)議不代表周明知情：11 月 2 日補(bǔ)充協(xié)議是因新政調(diào)整貸款金額，并非因戶口問題簽訂，且協(xié)議僅約定 “戶口保證金”，未放棄 “戶口不符解約” 的權(quán)利，陳建軍無證據(jù)證明周明此前知曉戶口情況；

解約通知生效時(shí)間明確：周明 11 月 9 日發(fā)函，陳建軍 11 月 11 日收函，根據(jù)《民法典》，合同自通知到達(dá)時(shí)解除，故應(yīng)確認(rèn) 11 月 11 日解約，陳建軍主張 “12 月 15 日解除” 無依據(jù)。

定金為何僅需退還 10 萬元，而非雙倍？

《戶口協(xié)議》優(yōu)先于定金罰則：雙方在《戶口協(xié)議》中明確 “戶口不符解約，賣家退已付款，雙方無責(zé)”，該約定是針對(duì)戶口問題的專門條款，優(yōu)先于一般的定金罰則（雙倍返還）；

陳建軍不構(gòu)成 “根本違約”：雖隱瞞戶口，但《戶口協(xié)議》已約定 “解約無責(zé)”，周明主張 “雙倍返還定金” 與協(xié)議約定相悖，故僅支持退還已付的 10 萬元定金，不支持額外賠償。

（二）關(guān)鍵證據(jù)與認(rèn)定

合同與協(xié)議：原合同 “無戶口” 標(biāo)注、《戶口協(xié)議》解約條款、補(bǔ)充協(xié)議貸款調(diào)整內(nèi)容，證明戶口不符約定，解約符合協(xié)議；

戶口查詢記錄：派出所證明房屋內(nèi)有 4 人戶口，與合同約定矛盾；

溝通記錄：周明 10 月底才知曉戶口問題，11 月才查戶口，證明陳建軍此前未如實(shí)告知；

甲公司陳述：確認(rèn) “原合同按陳陽‘無戶口’說法填寫，11 月補(bǔ)充協(xié)議因新政簽訂”，佐證周明不知情。

三、裁判結(jié)果

確認(rèn)陳建軍與周明簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》《房款支付協(xié)議》及兩份補(bǔ)充協(xié)議，于 2023 年 11 月 11 日解除；

陳建軍于本判決生效后 10 日內(nèi)，退還周明購房定金 100000 元；

駁回陳建軍的其他訴訟請(qǐng)求（確認(rèn) 12 月 15 日解約、無需退定金）；

駁回周明的其他反訴請(qǐng)求（雙倍返還定金 20 萬元、賠償利息）。

四、案件啟示

（一）賣家：2 點(diǎn)避免戶口糾紛

如實(shí)告知戶口情況，不隱瞞不僥幸：無論戶口是否影響過戶，均需在合同中如實(shí)標(biāo)注，避免因 “口頭承諾無戶口” 或 “制式合同模板” 導(dǎo)致糾紛，本案中陳建軍因隱瞞戶口，最終仍需解約退定金；

明確戶口條款，避免協(xié)議沖突：若房屋有戶口，需在合同中約定 “遷出時(shí)間、保證金金額、違約后果”，避免像本案《戶口協(xié)議》與定金罰則沖突，導(dǎo)致自身無法主張 “買家知情”。

（二）買家：3 步防范戶口風(fēng)險(xiǎn)

簽合同前必查戶口：不要輕信賣家或中介 “無戶口” 的說法，務(wù)必在簽約前 3 日內(nèi)，與賣家共同到派出所查詢房屋戶口情況，留存查詢記錄；

細(xì)化戶口條款，明確解約權(quán)：在《戶口協(xié)議》中明確 “戶口不符時(shí)的解約條件、退款時(shí)間、是否需賠償”，避免約定模糊（如本案 “雙方無責(zé)” 條款，導(dǎo)致無法主張雙倍定金）；

留存知情證據(jù)，及時(shí)維權(quán)：若發(fā)現(xiàn)賣家隱瞞戶口，立即固定證據(jù)（如中介溝通記錄、戶口查詢單），按協(xié)議約定發(fā)函解約，避免拖延導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。

（三）中介：1 個(gè)核心義務(wù)要盡到

協(xié)助核查戶口，如實(shí)傳遞信息：中介需協(xié)助買賣雙方查詢戶口，不得僅憑賣家單方說法填寫 “無戶口”，并需將戶口情況如實(shí)告知買家，本案中甲公司雖無責(zé)任，但最初未嚴(yán)格核查戶口，間接引發(fā)糾紛。

本案核心警示：房屋買賣中，戶口問題是易忽視的 “雷區(qū)”。賣家如實(shí)告知、買家主動(dòng)核查、雙方明確協(xié)議條款，才能避免解約糾紛；若已約定 “戶口不符解約無責(zé)”，則需按約定執(zhí)行，而非直接主張雙倍定金，協(xié)議約定是解決爭(zhēng)議的首要依據(jù)。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容