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父親以 “自己是房屋實際出資人，兒子是代持人” 為由，起訴 “確認兒子與買家簽訂的房屋買賣合同無效”，兒子辯稱 “房屋是自己購買，父親無權主張”，買家稱 “善意購房，已過戶且盡到注意義務”，法院最終判決 “駁回父親全部訴求”！近日，北京市朝陽區(qū)人民法院審理此案，明確 “無證據(jù)證明惡意串通，房屋登記權利人有權處分，買賣合同合法有效”，為 “借名買房主張合同無效” 糾紛提供關鍵裁判指引。

一、案情梳理

（一）案情簡介

房屋購買與登記背景

李建軍（原告，敗訴方）與李濤（被告一，兒子）系父子關系。2016 年 6 月，“朝陽一號房屋”（朝陽區(qū)）登記在李濤名下，房屋由李濤與開發(fā)商簽訂購房合同，以銀行貸款方式購買，后續(xù)辦理產(chǎn)權登記。

李建軍主張 “自己因是另案被執(zhí)行人，無法貸款，故借李濤名義購房，全部購房款、稅費由自己支付，貸款也由自己償還，李濤僅是代持人”，并提交部分銀行轉賬記錄佐證；李濤否認 “借名買房”，稱 “購房款來自生母遺留財產(chǎn)及自身積蓄，父親轉賬是贈與或借款，房屋歸自己所有”。

房屋出售與過戶

2021 年 9 月，因李濤與李建軍產(chǎn)生家庭矛盾，且李濤無力償還房屋貸款（自稱 “銀行卡被父親控制”），為解決債務問題，李濤與張遠（被告二，買家，勝訴方）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定 “李濤以 480 萬元出售朝陽一號房屋，張遠支付購房款用于解押，雙方配合過戶”。

合同明確載明：① 李濤是房屋唯一所有權人，無代持或共有情況；② 房屋現(xiàn)由李建軍一家居住，屬無權占有，李濤因家庭矛盾無法清退，故低價出售。2021 年 9 月，張遠按約支付購房款，李濤解除銀行抵押，9 月 16 日雙方辦理過戶，張遠取得不動產(chǎn)權證書。

爭議引發(fā)與訴訟歷程

張遠過戶后要求李建軍騰房，遭拒絕，2021 年 10 月張遠起訴 “返還原物”（案號 C 號），李建軍以 “提起居住權糾紛”（案號 D 號）為由申請中止，后因李建軍未繳訴訟費，D 號案按撤訴處理。

2023 年 10 月，李建軍起訴 “確認李濤與張遠的房屋買賣合同無效”，主張：① 自己是房屋實際所有權人，李濤是代持人；② 李濤與案外人惡意串通，張遠是 “工具人”，低價賣房侵吞自己財產(chǎn)；③ 張遠購房未實地看房、價格過低，非善意買家。

（二）原告訴求與各方答辯

原告李建軍訴求

確認李濤與張遠于 2021 年 9 月 2 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；本案訴訟費由二被告承擔。

各方答辯理由

李濤（被告一，勝訴方）：辯稱 “朝陽一號房屋是自己購買，無借名買房，父親轉賬是贈與或借款；因父親家暴、控制銀行卡，無力還貸才賣房，合同是真實意思表示，合法有效”，提交報警記錄、貸款還款記錄佐證；

張遠（被告二，勝訴方）：辯稱 “① 自己是善意買家，購房前核查房屋登記，李濤是唯一權利人，且知曉房屋被占情況，低價是因清退障礙，符合市場規(guī)律；② 已按約付款、過戶，無惡意串通；③ 李建軍多次惡意訴訟拖延時間，無證據(jù)證明其是實際權利人，不具備原告資格”，提交不動產(chǎn)權證、付款憑證、合同原件佐證；

李建軍針對答辯反駁：稱 “張遠未實地看房、價格低于市場價，是惡意串通；李濤賣房所得用于償還個人債務，未用于家庭，侵害自己權益”，但未提交 “惡意串通” 的直接證據(jù)。

（三）法院查明關鍵事實

2016 年購房時，“朝陽一號房屋” 的購房合同、貸款合同、產(chǎn)權登記均以李濤名義辦理，李建軍無書面 “借名買房協(xié)議”，僅提交 2018 年前的部分轉賬記錄，無法證明 “持續(xù)出資及代持約定”；

2021 年買賣合同明確載明房屋現(xiàn)狀（被李建軍占有）及權屬情況，張遠支付 480 萬元，房屋當時市場價約 645 萬元，低價系因 “需自行清退”，屬合理折價，未過分低于市場；

張遠購房前核查不動產(chǎn)登記簿，確認李濤是唯一權利人，雖未實地看房，但李濤提供同戶型房屋供查看，且合同約定 “李濤保證權屬無瑕疵”，張遠已盡到合理注意義務；

李建軍此前提起的 “居住權糾紛” 因未繳訴訟費按撤訴處理，無生效文書確認其對房屋享有權利，亦無證據(jù)證明李濤與張遠惡意串通。

二、案件分析

（一）爭議焦點

李建軍主張 “借名買房，是房屋實際權利人” 是否成立？

李濤與張遠簽訂的買賣合同是否存在 “惡意串通”，合同效力如何？

張遠是否為善意買家，購房行為是否合法？

（二）勝訴關鍵：法律適用與事實認定

本案核心依據(jù)《民法典》第一百五十四條（惡意串通無效）、第二百零九條（不動產(chǎn)物權登記生效）、《民事訴訟法》第六十七條（舉證責任），結合物權登記公示原則，從三方面突破爭議：

李建軍 “借名買房” 主張不成立，無證據(jù)證明實際權利

依據(jù)《民法典》第二百零九條 “不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力”：

房屋登記在李濤名下，李建軍無書面 “借名買房協(xié)議”，僅靠部分轉賬記錄無法證明 “代持約定”，轉賬可能是贈與或借款，不能直接等同于 “實際出資即所有權”；

李建軍此前提起的 “居住權糾紛”“返還原物案中的抗辯” 均未獲支持，無生效文書確認其權利，僅憑單方主張不能對抗物權登記的公示效力。

無證據(jù)證明 “惡意串通”，買賣合同是真實意思表示

依據(jù)《民法典》第一百五十四條 “惡意串通需同時滿足‘主觀勾結’+‘損害他人利益’”，及《民事訴訟法》第六十七條 “誰主張誰舉證”：

主觀上：李濤賣房是因無力還貸、家庭矛盾，張遠購房是為自住或投資，雙方此前無關聯(lián)，無證據(jù)證明 “事前勾結”；

客觀上：合同明確載明房屋現(xiàn)狀及權屬，張遠按約付款、過戶，李濤解押并配合登記，交易流程合法，無 “損害李建軍利益” 的故意；

李建軍未提交 “李濤與案外人串通”“張遠是工具人” 的證據(jù)，其主張因證據(jù)不足不成立。

張遠是善意買家，購房行為合法有效

依據(jù)《民法典》第三百一十一條（善意取得），結合不動產(chǎn)交易規(guī)則：

張遠購房前核查登記，李濤是唯一權利人，盡到 “權利外觀審查” 義務；

480 萬元價格雖低于市場價，但因房屋存在 “需自行清退” 的障礙，折價屬合理，未違反市場規(guī)律；

張遠已完成付款、過戶，取得不動產(chǎn)權證，符合 “善意取得” 的全部要件，即使李建軍有債權主張，也不能對抗張遠的物權。

三、裁判結果

駁回原告李建軍的全部訴訟請求；本案訴訟費由原告李建軍承擔。

四、案件啟示

（一）借名買房需 “書面約定 + 完整證據(jù)”，避免權屬爭議

簽訂書面《借名購房協(xié)議》

若因特殊原因需借名買房，務必簽訂書面協(xié)議，明確 “實際權利人、代持人、購房款支付方式、過戶條件、違約責任”，由雙方及見證人簽字，避免口頭約定；

留存 “全額出資 + 實際使用” 證據(jù)

購房款、稅費、貸款均通過實際權利人賬戶支付，備注 “XX 房屋購房款（借 XX 名義）”，留存銀行流水、發(fā)票原件；

房屋交付后，實際權利人需留存居住證明（水電費、物業(yè)費繳費記錄、裝修合同），證明 “長期實際使用”，避免代持人擅自處分。

（二）房屋出售方（登記權利人）：處分房屋需 “明確權屬 + 如實告知”

確認自身權屬，避免無權處分

作為登記權利人，出售房屋前需確認 “無代持、共有等權利負擔”，若存在家庭矛盾，需提前厘清權屬，避免后續(xù)被主張 “無權處分”；

如實告知房屋現(xiàn)狀，降低糾紛風險

出售存在占有障礙（如他人居?。┑姆课輹r，需在合同中明確 “房屋現(xiàn)狀、清退責任”，避免買家以 “隱瞞事實” 主張違約，同時合理定價，體現(xiàn)折價的合理性（如本案李濤因需買家自行清退，低價出售獲法院認可）。

（三）房屋買家：購房需 “核查登記 + 留存證據(jù) + 盡到注意義務”

優(yōu)先核查不動產(chǎn)登記，確認權利歸屬

購房前到不動產(chǎn)登記中心查詢 “房屋權屬、抵押、查封情況”，確保出售方是唯一權利人，無權利負擔；

留存交易證據(jù)，防范惡意串通指控

保留《房屋買賣合同》《付款憑證》《不動產(chǎn)權證》原件，備注 “購房款用途（如解押）”；

若房屋存在特殊情況（如他人居住），需在合同中明確 “出售方的權屬保證”，避免后續(xù)卷入權屬糾紛；

合理審查價格與現(xiàn)狀，避免 “非善意” 爭議

若價格低于市場價，需了解折價原因（如清退障礙、急售還貸），留存相關證據(jù)（如出售方的債務證明、溝通記錄），證明 “價格合理，非惡意低價”。

（四）核心提醒：物權登記是 “權利基石”，惡意訴訟難獲支持

本案中李濤、張遠勝訴的核心，在于 “物權登記公示效力 + 無惡意串通證據(jù) + 張遠善意購房”；李建軍敗訴的關鍵，在于 “無借名書面協(xié)議 + 無惡意串通證據(jù) + 多次惡意訴訟”。這警示所有參與者：

? 借名買房需 “書面約定 + 完整證據(jù)”，登記權利人處分房屋需 “如實告知”，買家購房需 “核查登記 + 盡到注意義務”；

? 不可僅憑單方主張或部分轉賬記錄，否認物權登記或指控 “惡意串通”，惡意訴訟不僅無法維權，還需承擔訴訟費；

?? 涉及房屋權屬爭議，及時咨詢律師，梳理證據(jù)鏈，避免因 “證據(jù)不足” 或 “濫用訴訟” 承擔不利后果。

房屋權屬爭議關乎重大財產(chǎn)利益，唯有 “依法登記、留存證據(jù)、誠信交易”，才能減少糾紛，維護不動產(chǎn)交易秩序。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）