廣州市房協(xié)2025荔灣白鵝潭好房子鑒賞調(diào)研

荔灣區(qū)房地產(chǎn)投資與銷售面積雙雙增長(zhǎng)。

呂穎雅/發(fā)自廣州

8月20日，由廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、荔灣區(qū)住房建設(shè)和園林局指導(dǎo)，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)主辦的“論見(jiàn)白鵝潭·好房巡禮——廣州市房協(xié)2025荔灣白鵝潭好房子鑒賞調(diào)研會(huì)”在白鵝潭順利舉行?；顒?dòng)通過(guò)實(shí)地探訪與深度研討，聚焦區(qū)域高品質(zhì)住宅，探討“好房子”的建設(shè)路徑與市場(chǎng)趨勢(shì)。

在會(huì)上，廣州市住建局有關(guān)處室負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)下樓市的核心問(wèn)題在于“供需不均衡”，尤其是需求側(cè)的不足。而破解之道在于“吸引需求”。打造好房子，就是滿足需求的重要方式。依托好房子價(jià)值體系重塑產(chǎn)品價(jià)值，吸引改善性住房需求，才能實(shí)現(xiàn)供需的動(dòng)態(tài)均衡。

與會(huì)的房協(xié)專家委員普遍認(rèn)為，白鵝潭板塊正迎來(lái)集中兌現(xiàn)期。近兩年，交通、商業(yè)、文化等配套相繼落地，區(qū)域價(jià)值持續(xù)釋放；同時(shí)，一批新盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料工藝、智能科技、社區(qū)服務(wù)、環(huán)境營(yíng)造等方面不斷創(chuàng)新，成為市場(chǎng)檢驗(yàn)“好房子”的范例。

標(biāo)桿項(xiàng)目凸顯改善需求

在此次調(diào)研中，專家團(tuán)先后走訪了誠(chéng)匯新都榕誠(chéng)灣、新世界·天馥、保利珠江天悅等代表性項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的銷售表現(xiàn)與產(chǎn)品力，折射出白鵝潭市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)的變化。

誠(chéng)匯新都是白鵝潭片區(qū)體量最大的舊改項(xiàng)目之一，總建面約200萬(wàn)平方米，涵蓋高端住宅、總部辦公、商業(yè)中心、星級(jí)酒店、教育配套和城市公園，堪稱“自成一城”。項(xiàng)目規(guī)劃5所學(xué)校，包含廣州真光中學(xué)九年制中小學(xué)，其中真光中學(xué)附屬小學(xué)今年移交；此外，福朋喜來(lái)登酒店預(yù)計(jì)今年秋季開(kāi)業(yè)。

誠(chéng)匯新都榕誠(chéng)灣實(shí)景圖。呂穎雅/攝

力誠(chéng)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)楊新兵透露，項(xiàng)目今年1~7月表現(xiàn)強(qiáng)勁，一度奪得片區(qū)銷冠，一期房源去化率超過(guò)95%，上半年銷售額約10億元，已順利完成上半年目標(biāo)。

最新推出的榕府組團(tuán)樓王產(chǎn)品，戶型為建面125平方米與141平方米智能化江景四房，售價(jià)約4.3萬(wàn)~4.5萬(wàn)元/平方米。以141平方米戶型為例，四開(kāi)間朝南、約10平方米電梯前廳獨(dú)立私享空間，IMAX視野陽(yáng)臺(tái)直面花地河，得房率超過(guò)100%，成為改善客群的熱門選擇。

另一項(xiàng)目新世界·天馥，則是新世界中國(guó)在白鵝潭深耕二十余年的升級(jí)力作。項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)“風(fēng)光同權(quán)、均衡空間”的理念，實(shí)現(xiàn)戶戶朝南、零對(duì)視設(shè)計(jì)，并配備八大主題園林、無(wú)邊際泳池和多元社群空間。目前主推88~128平方米單位，價(jià)格3.8萬(wàn)~4.2萬(wàn)元/平方米。

值得一提的是，項(xiàng)目坐擁“學(xué)鐵商”優(yōu)質(zhì)主城配套，家門口是西關(guān)培正等12 年優(yōu)質(zhì)教育環(huán)繞，毗鄰地鐵五號(hào)線始發(fā)站，無(wú)需換乘直達(dá)珠江新城。

保利珠江天悅則延續(xù)“天字系”的高端基因，項(xiàng)目三面環(huán)江，擁有約700米江岸線。項(xiàng)目整體采用抬高式蓋板設(shè)計(jì)，保證每戶無(wú)遮擋江景，延續(xù)“只定制、不復(fù)制”的產(chǎn)品基因。

保利珠江天悅一線望江。呂穎雅/攝

目前在售130~290平方米產(chǎn)品，200平方米以下產(chǎn)品售價(jià) 5.5萬(wàn)~6.5萬(wàn)元/平方米，200 平方米以上產(chǎn)品 6.5萬(wàn)~7萬(wàn)元/平方米。盡管價(jià)格不低，但成交表現(xiàn)穩(wěn)定，顯示出高端改善客群對(duì)白鵝潭優(yōu)質(zhì)江景大盤的持續(xù)認(rèn)可。

荔灣市場(chǎng)韌性與煥新

從單個(gè)項(xiàng)目擴(kuò)展至全區(qū)層面，荔灣市場(chǎng)同樣展現(xiàn)出強(qiáng)勁韌性。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年1~7月，荔灣區(qū)新房成交31.62萬(wàn)平方米，供應(yīng)27.9萬(wàn)平方米，供求比僅0.88，市場(chǎng)供不應(yīng)求。截至7月末，全區(qū)一手住宅可售面積69.14萬(wàn)平方米，去化周期11.4個(gè)月，是全市最快的區(qū)域之一。

供應(yīng)端方面，荔灣即將有多個(gè)新盤入市。例如，保利置業(yè)陸居路項(xiàng)目定名“保利翡翠甲第”，將以高端“甲第系”標(biāo)準(zhǔn)打造。根據(jù)目前流出的信息顯示，項(xiàng)目規(guī)劃5棟56~58層高樓宇，產(chǎn)品面積主要約140~255平方米（以項(xiàng)目最終公布為準(zhǔn)），近9成戶型可看江，采用超新規(guī)設(shè)計(jì)，得房率最高達(dá)130%。由于位于白鵝潭CBD核心，與萬(wàn)象城、“三館合一”等城市地標(biāo)為鄰，項(xiàng)目尚未入市已受市場(chǎng)高度關(guān)注。

此外，建鑫·鵝潭名郡也將亮相。項(xiàng)目以荔灣稀缺的小戶型為主，規(guī)劃6棟26~33層高的住宅，主力戶型為建面約88、105及125平方米的三房、四房，部分戶型可望江，且均按新規(guī)報(bào)建，得房率相對(duì)較高。

城市更新方面，石圍塘城中村改造正穩(wěn)步推進(jìn)，山村舊改也已納入做地名單。隨著城市界面的煥新，荔灣未來(lái)供應(yīng)將更為豐富。

二手房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)不俗。今年1~7月，荔灣區(qū)二手房成交6153套，同比增長(zhǎng)28%，高出全市20個(gè)百分點(diǎn)。7月成交環(huán)比增長(zhǎng)13%，位列十一區(qū)首位。成交均價(jià)32155元/平方米，同比下降5%，跌幅小于全市平均水平。

文商旅融合推動(dòng)區(qū)域價(jià)值

文化、商業(yè)與交通的持續(xù)投入，也為荔灣市場(chǎng)注入新的活力。

2025年“羊城八景”名單中，荔灣勝境（含永慶坊、陳家祠、白鵝潭、白鵝潭大灣區(qū)藝術(shù)中心、沙面）成功入選，彰顯區(qū)域文化底蘊(yùn)。作為其中重要組成，白鵝潭大灣區(qū)藝術(shù)中心總建面逾14萬(wàn)平方米，由廣東美術(shù)館、廣東非物質(zhì)文化遺產(chǎn)館、廣東文學(xué)館組成，自2024年5月1日開(kāi)放以來(lái)，迅速成為廣州文化新地標(biāo)。

商業(yè)方面，廣州首座萬(wàn)象城、聚龍灣珠江太古里、嶺南V谷山姆會(huì)員店等高端商業(yè)綜合體將相繼落地，為白鵝潭注入活力。未來(lái)，區(qū)域?qū)⒈淮蛟斐杉幕?、商業(yè)、旅游于一體的世界級(jí)濱水活力區(qū)。

交通層面，地鐵10號(hào)線、11號(hào)線已開(kāi)通，22號(hào)線后通段也在推進(jìn)，將白鵝潭到珠江新城、琶洲、金融城的通勤時(shí)間大大縮短。

在調(diào)研會(huì)上，荔灣區(qū)住建園林局代表還介紹了區(qū)域整體發(fā)展情況。他表示，截至2025年7月，荔灣區(qū)房地產(chǎn)投資與銷售面積雙雙增長(zhǎng)，存量住宅去化周期穩(wěn)定在10~11個(gè)月，市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)持續(xù)鞏固。配合地鐵、三館合一、萬(wàn)象城、如意坊隧道等重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的交付與建設(shè)，荔灣正迎來(lái)從配套到城市界面的全面提升。