近日有網(wǎng)友爆料，2022年4月，廣州美林海岸一套房賣到10.49萬/平，總價千萬。2025年4月，同戶型跌到5.52萬/平，賬面蒸發(fā)552萬。

業(yè)主“阿杰”在群里發(fā)截圖：去年10月有人砍142萬成交，今年4月再砍82萬，“心臟受不了”。網(wǎng)友@珠城打工人補刀：隔壁新盤保利天悅二期開盤價6.8萬，還送車位。

我查了鏈家近30天帶看量，美林海岸僅12組，比2023年同期少七成；貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，天河臨江板塊2024年四季度成交周期拉長到148天。

• 這究竟是咋回事？

根據(jù)該網(wǎng)友提供的信息，這是該小區(qū)歷史成交情況的截圖。

根據(jù)上圖顯示，這個美林海岸樓盤，在2022年4月，一套110平米的房子成交單價為104930元，總價1160萬。而到了2025年4月，成交單價直接滑落到55207元，總價僅為608萬。也就是說，一套房3年蒸發(fā)550萬，天河的房東們終于知道什么叫“紙面富貴”。

其實，這不是個案，是美林海岸乃至整個天河員村板塊的集體裸泳。掛牌195套、最低4.75萬/平，說明賣家急著跑，卻沒人接盤。

而且租金年7萬、回報率1.15%，連銀行理財都打不過，買家自然用腳投票。

把鏡頭拉遠：2022年高位接盤的業(yè)主，賭的是“天河永遠漲”，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)學區(qū)、地鐵、配套全在，卻擋不住價格塌方。原因只有一個——杠桿退潮。當年用經(jīng)營貸、消費貸沖進來的投機客，如今被抽貸逼到墻角，只能割肉。

更扎心的是，4.75萬/平的掛牌還不是底。195套庫存里，110平戶型最低5.96萬/平，比成交價還高，說明多數(shù)房東仍活在“我掛高點就能少虧”的幻覺里。

• 那廣州樓市及房價當前到底是如何呢？

據(jù)媒體最新報道，上個周末，廣州白鵝潭片區(qū)的廣州濱江天地兩天時間吸引了超500組客戶到訪，項目官宣賣出48套，收入2.68億元。南方+記者在廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局官網(wǎng)查詢到，截至2025年8月20日的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，已售735套，未售481套，暢銷指數(shù)超過60%，與截至7月29日的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相比，網(wǎng)簽住房增加了12套（考慮到網(wǎng)簽有一定延遲性，存在部分已售產(chǎn)品暫未網(wǎng)簽），去化率進一步提升。

然而，“幾家歡喜幾家愁”，廣州樓市整體呈現(xiàn)出“冰火兩重天”，有項目熱銷也就有項目冷清。疊加傳統(tǒng)淡季因素影響，新入市項目并不多，而在售項目以余貨順銷為主，優(yōu)惠力度下降，成交量下降，整體市場氛圍顯得較為淡靜。

我們再來看看廣州7月最新數(shù)據(jù)已經(jīng)出爐。7月廣州市住宅新房網(wǎng)簽量4787套，同比下跌了6.76%。7月份廣州新房住宅可售92578套，凈去化增加139套，庫存增加主要是南沙區(qū)和從化區(qū)增各加了878套和261套。

面對樓市價格的波動，8月13日有媒體報道，廣州7個樓盤承諾“房價跌了補差價”，最高補20萬元物業(yè)費，還要提供“有效材料”證明降價。

報道稱，日前，廣州市屬國企珠實地產(chǎn)正式啟動“保價行動”，旗下7個主力樓盤承諾“買貴補差價”，保價周期一直延續(xù)至2025年12月31日。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月廣州一手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比下滑近25%，降至4787套；二手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比下滑9.39%，降至8926套。值得一提的是，廣州老百姓如今主要去哪兒買房被披露。番禺、白云和黃埔這三個區(qū)最熱門。全市范圍內，增城、花都、白云撐起六成多的便宜房子交易。新塘鎮(zhèn)賣得最火，交房1860套；朱村、黃閣緊跟其后。

從上述數(shù)據(jù)來看，廣州人之所以喜歡去黃埔等地買房，這說明一個問題，就是這些區(qū)域已經(jīng)形成了一個價格凹地，以價格換量的市場情況客觀存在。這些種種跡象的背后，說明當前廣州買房人的信心，還是在全面恢復中。

可以肯定的是，如今廣州的總體樓市趨于穩(wěn)定，價格到了市場理性波動階段，而現(xiàn)在購房消費者則更加理性。哪怕開發(fā)商整出所謂的保價行動，也只是營銷噱頭而已。

不得不說，商品房本身就是商品，漲跌都是市場供需關系所致。房子是用來住的，不是用來炒的。而上述這個小區(qū)價格狀況，符合市場經(jīng)濟規(guī)律，也是當前部分樓盤的真實寫照。價格波動起伏，都是市場需求變化決定的。哪怕是腰斬，這可能也有一些特殊原因引發(fā)。

總體來看，當前廣州樓市大體處于相對穩(wěn)定，小幅震蕩行情，當然對比高位是肯定跌了不少。對于剛需購房者是個機會，但是購房前需要盤點家庭經(jīng)濟狀況，特別是貸款買房者，畢竟還款是一個長期工程。

對此，你怎么看呢？