誰能想到，曾連續(xù)兩年躋身房產(chǎn)行業(yè)20強(qiáng)之列的泰禾集團(tuán)，如今竟然會“暴雷”。

公司總負(fù)債規(guī)模更是達(dá)到了1881億，旗下資產(chǎn)接連遭到查封與凍結(jié)。由于無力償還債務(wù)，泰禾集團(tuán)最終只能選擇退市。

不過，當(dāng)看到董事長黃其森被留置的消息后，人們才恍然大悟，原來泰禾集團(tuán)的暴雷并不是沒有緣由的。

從一個(gè)行業(yè)龍頭到如今的暴雷，泰禾集團(tuán)究竟經(jīng)歷了什么？

黃其森是福建人，15 歲時(shí)他便以超常天賦考入福州大學(xué)，畢業(yè)后順利的進(jìn)入了建設(shè)銀行，手握計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代最令人艷羨的 "鐵飯碗"。

在那個(gè)萬元戶尚屬鳳毛麟角的年代，他的人生起點(diǎn)已遠(yuǎn)超同齡人，然而安穩(wěn)的體制內(nèi)生活終究不能滿足他。

1996 年，31 歲的黃其森做出了一個(gè)讓周圍人震驚的決定 ——辭去銀行職務(wù)，進(jìn)入剛剛萌芽的房地產(chǎn)市場，泰禾集團(tuán)由此誕生。

彼時(shí)中國商品房改革才起步不久，多數(shù)人都還在等著“單位分房”，這份敢于打破常規(guī)的魄力，也不是一般人能有的。

當(dāng)多數(shù)開發(fā)商沉迷于快速周轉(zhuǎn)的剛需住宅時(shí)，黃其森卻劍走偏鋒，將目光投向了尚未被充分開發(fā)的高端市場。

2002年，黃其森做出關(guān)鍵戰(zhàn)略決策：率泰禾團(tuán)隊(duì)進(jìn)京，在通州打造“運(yùn)河岸上的院子”。這一項(xiàng)目不僅成為北京別墅市場的標(biāo)桿，更讓泰禾獲得“第二代豪宅教父”的行業(yè)標(biāo)簽。

其“文化筑居中國”的理念，通過獨(dú)創(chuàng)的過街樓、圍合式布局等建筑形態(tài)，將傳統(tǒng)中式元素與現(xiàn)代居住需求結(jié)合，形成獨(dú)特的產(chǎn)品IP。

這種對產(chǎn)品主義的堅(jiān)持，在后續(xù)“院子系”“大院系”“府系”等產(chǎn)品線中得以延續(xù)，成為泰禾品牌的核心競爭力。

2010 年，在多數(shù)房企排隊(duì) IPO 的焦灼等待中，黃其森通過借殼 "福建三農(nóng)" 的方式，讓泰禾成為當(dāng)年唯一登陸 A 股的房地產(chǎn)企業(yè)。這個(gè)關(guān)鍵操作打通了直接融資渠道，為后續(xù)的狂飆突進(jìn)埋下伏筆。

數(shù)據(jù)最能說明問題：2013 年至 2017 年間，泰禾銷售額從百億量級飆升至千億規(guī)模，短短四年實(shí)現(xiàn)十倍增長，這種近乎野蠻的擴(kuò)張速度在行業(yè)史上都屬罕見。

隨著企業(yè)規(guī)模呈指數(shù)態(tài)勢迅猛擴(kuò)張，黃其森所積累的個(gè)人財(cái)富也一路攀升。

他不僅成功問鼎福建地產(chǎn)界首富之位，還先后九次登上了胡潤百富榜。

在巔峰時(shí)期，個(gè)人資產(chǎn)高達(dá) 200 億元。

然而危機(jī)總是隱藏在繁華之下。2017 年底，在房地產(chǎn)調(diào)控政策漸緊的背景下，黃其森卻在內(nèi)部會議上喊出 "2000 億元銷售目標(biāo)" 的豪言。

這個(gè)較上一年近乎翻倍的數(shù)字，背后是泰禾急速膨脹的野心和高杠桿運(yùn)作的賭徒邏輯。

彼時(shí)的泰禾，早已形成 "高價(jià)拿地 — 快速開發(fā) — 股權(quán)質(zhì)押 — 再融資" 的循環(huán)模式，在行業(yè)上行期，這種模式能通過財(cái)務(wù)杠桿放大利潤，推動股價(jià)和市值一度突破 500 億元。

但同時(shí)企業(yè)負(fù)債也如滾雪球般增長，短債占比居高不下，整個(gè)集團(tuán)都依賴著資本市場的持續(xù)輸血和房價(jià)的不斷上漲。

這本質(zhì)上是一場與市場周期的豪賭，黃其森顯然低估了政策轉(zhuǎn)向的力度，也高估了自己掌控風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2018 年，泰禾現(xiàn)金流首次亮起紅燈，這個(gè)不易察覺的信號，實(shí)則是大廈將傾的預(yù)警。

隨著 "三道紅線" 等調(diào)控政策出臺，融資渠道驟然收緊，高度依賴外部輸血的泰禾很快陷入流動性困境。2020 年 7 月，"17 泰禾 MTN001" 債券未能按期兌付，成為壓垮駱駝的最后一根稻草。

這筆規(guī)模不大的債務(wù)違約，不僅讓泰禾成為房地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)的 "早期預(yù)警器"，更引發(fā)了連鎖反應(yīng) —— 金融機(jī)構(gòu)抽貸、合作伙伴催款、購房者維權(quán)，曾經(jīng)風(fēng)光無限的千億帝國，轉(zhuǎn)眼間陷入四面楚歌的境地。

更令人心驚的是，超過千億的資產(chǎn)（占總資產(chǎn)比例 65.07%）被查封、凍結(jié)或抵押，企業(yè)幾乎喪失了騰挪空間。

為求自保，泰禾不得不開啟大規(guī)模甩賣資產(chǎn)模式：上海泰禾大廈以 6.6 億元低價(jià)拍賣，較評估價(jià)折價(jià)超 50%；連曾經(jīng)象征品牌榮耀的北京中國院子等核心資產(chǎn)，也被擺上貨架。

但信任的崩塌往往比財(cái)務(wù)危機(jī)更加嚴(yán)重。福建證監(jiān)局的調(diào)查顯示，2020 至 2022 年間，泰禾發(fā)生 23 起重大訴訟卻未及時(shí)披露，年報(bào)存在重大遺漏。

這種信息披露違規(guī)行為，最終導(dǎo)致公司被罰款 600 萬元，黃其森作為主要負(fù)責(zé)人被罰 300 萬元，合計(jì)罰沒 1140 萬元。監(jiān)管罰單不僅是法律的懲戒，更徹底擊垮了市場對泰禾的最后一絲信任。

事實(shí)上，黃其森的麻煩早有征兆，2022 年 3 月他就曾 "協(xié)助有關(guān)機(jī)關(guān)調(diào)查" 長達(dá)八個(gè)月，同期高管黃曦也被查，這些事件當(dāng)時(shí)雖被輕描淡寫地帶過，卻已暗示著更深層的問題。

2025 年 8 月，遼寧省新民市監(jiān)察委員會對黃其森實(shí)施留置措施，這一性質(zhì)迥異于此前證券違規(guī)的強(qiáng)制措施，意味著問題已從市場違規(guī)上升到更嚴(yán)重的層面，這位曾經(jīng)的地產(chǎn)大佬，終究沒能逃脫法網(wǎng)的審判。