去年做空東莞，今年做空惠州，李嘉誠家族正在撤離內(nèi)地。

.01

半折拋售東莞，6折拋售惠州

先看看東莞：去年7月份，李嘉誠家族旗下的“海逸豪庭”項目直接打了對折賣。該項目最高時期單價3萬+，但去年打折價低到1.4萬元，較高點價格降價超50%，

再看看惠州：據(jù)財聯(lián)社報道，前不久他們又在惠州以六折的價格出售“瀧珀花園”房源。按銷售人員的介紹，51平米的房型，之前單價1.17萬元，如今降價到7800元，相當(dāng)于打了66折。連疊墅也大幅降價，單價只要1.2萬-1.3萬。

更早一點，今年5月，李家在北京朝陽區(qū)東四環(huán)的“御翠園”項目推售新房，相比去年開盤價，今年的均價降近百萬，該項目高層項目均價降至7萬元/㎡

李嘉誠頻頻打折促銷，這究竟是為何？他是作何感想？

.02

大佬為何要大舉拋售？

第一，這幾個項目，即使降價拋售，李超人也賺得盆滿缽滿。

比如去年半價拋售的東莞海逸豪庭，該地塊是1999拿拿的，囤了20多年，地價早就翻n倍。

再比如北京的御翠園，2001年拿地時樓面價1750元/平方米，開發(fā)周期長達(dá)23年。

惠州瀧泊花園，也是1999年拿的地。

不得不說，囤地是李嘉誠在內(nèi)地的一貫打法：低價拿地→慢慢開發(fā)→等地價漲上天→高價賣出套現(xiàn)。

其實這種“囤地流”打法早在14年就被央視點名過。按理說，國家有規(guī)定：拿地一年不開發(fā)，要交20%的閑置費；兩年不動工，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

但李嘉誠則有對策：他每次拿地只開發(fā)一小部分，拖長開發(fā)周期，這樣就能避免土地被收回。

靠這一招，就讓李嘉誠賺的盆滿缽滿：

北京逸翠園二期項目，是2001年7億拿下的，2019年作價90億元賣出。

上海世紀(jì)匯廣場，2004年拿地，2016年200億轉(zhuǎn)手賣給了人壽保險，獲利124億港元。

成都南城都匯項目，2004年以1030元/平方米樓面價、總價21.35億元拿下，2023年以78.47億元賣出，收益38.11億元，

大連西港區(qū)黑嘴子碼頭商住地塊，2011年，以19億元獲得，2019年以40億元賣給融創(chuàng)中國。

所以，別以為他半價買房就虧損，實際上他照樣血賺！

第二，李超人拋售的原因——看空

不得不說老李的行為很讓人反感，但是從商業(yè)角度來看，他的精準(zhǔn)踩點也讓人佩服。

比如19年初，大家還在瘋狂買房囤房，他就提醒：“2019年經(jīng)濟(jì)形勢非常復(fù)雜，許多國家GDP增長放緩，對全球經(jīng)濟(jì)前景要保持警惕，今年千萬別炒房?！?/p>

那些把這話聽進(jìn)去的人，都賣在了高點；執(zhí)迷不悟，覺得房價會永遠(yuǎn)漲下去的人，卻讓自己當(dāng)年憑運氣賺到的錢、這幾年憑借實力吐了出來。

.03

東莞、惠州現(xiàn)在情況如何？

東莞：最高峰時，主城街道的東城、南城的項目，動輒4萬/平米，靠近深圳和珠江的長安鎮(zhèn)，也遍地是4萬+的樓盤。而坐擁華為的松山湖，價格甚至一度沖破了7萬。

但從2022年開始，泡沫逐漸破了?，F(xiàn)在東莞均價已經(jīng)跌穿1.5萬/㎡。虎門、長安跌超三分之一，松山湖也比高點時跌了四分之一。

毫不夸張的說，如今在東莞已經(jīng)沒有4萬以上的片區(qū)，3萬以上只剩松山湖高新區(qū)。2萬以上僅剩南城。其余均在兩萬以下。其中，跌幅超30%的鎮(zhèn)街?jǐn)?shù)量22個。

惠州：中指研究院數(shù)據(jù)來看，10年惠州全市均價4960元/平方米，16年開始快速上漲，單價逼近8000元，21年逼近1.2萬元，之后開始下跌。去年惠州全市均價跌至8731元/㎡，較高點下跌了26.8%。

而且跌勢還未止?。】硕鹕钲趨^(qū)域披露：今年6月份，惠州 網(wǎng)簽均價 約8094元/㎡，環(huán)比下降5.8％，同比下降33.4％，創(chuàng)下近9年來最低位。

東莞、惠州這一輪波動也給我們提了個醒： 遠(yuǎn)離那些純靠炒作的概念片區(qū)、避開泡沫太大的區(qū)域，也許是應(yīng)對市場周期最穩(wěn)妥的方式。