最近身邊問“要不要提前還房貸”的人特別多——小區(qū)王姐貸120萬還了4年，手里有5萬閑錢，糾結(jié)還了能省多少；同事老周聽說銀行取消違約金了，想湊錢提前還，又怕后面用錢沒著落。有人說“早還早輕松”，也有人說“現(xiàn)在利率低，留錢投資更劃算”，到底該怎么選？
其實提前還房貸不是“一刀切”的事，國家今年剛出了取消違約金、縮短預(yù)約時間的政策，地方也有配套福利，但這3類人盲目跟風(fēng)，反而會虧利息、耗精力。今天用大白話算清賬、講透政策，幫你判斷自己到底適不適合提前還。

一、先看數(shù)據(jù)：今年前3月提前還貸超2000億，為啥大家都想“甩債”？
先給大家上組硬數(shù)據(jù)，央行2024年一季度《貨幣政策執(zhí)行報告》里寫得明明白白：2024年1-3月，全國個人住房貸款提前還款金額達2130億元，比去年同期多了550億，同比增長35% ——相當(dāng)于每個月有700多億資金，從銀行存款轉(zhuǎn)向了提前還貸。
為啥大家都急著還？核心就兩點：
- 老房貸利率太高，利息扛不?。?020-2021年買房的人，大多趕上5%-6%的高利率，比如貸100萬20年，5.5%的利率要還65萬利息，比本金一半還多；現(xiàn)在新房貸利率普遍4%以下，老業(yè)主看著“別人的低利率”，自然想提前還點少付利息。
- 投資不賺錢，不如還房貸：2024年銀行理財平均年化收益才3.2%，大額存單最高3.5%，很多人算完賬覺得“錢放銀行賺的利息，還沒提前還房貸省的多”，不如先把高息的房貸清了。
但別光看別人還就跟著動，先搞懂“提前還貸的核心邏輯”，再結(jié)合政策算明白自己的賬，才不會踩坑。
二、省不省利息，先看你是“哪種還款方式”+“還到第幾年”
想知道自己提前還劃不劃算，先搞清楚兩件事：你選的是哪種還款方式？已經(jīng)還了幾年？不同情況，能省的利息差很多。
咱們常見的房貸還款方式就兩種：等額本息和等額本金，差別特別大：
- 等額本息：每月還的錢一樣多（比如王姐每月8200），但前10年還的錢里，60%-70%是利息，只有30%-40%是本金——簡單說，前半段基本在“還利息”，后半段才正經(jīng)還本金。
- 等額本金：第一個月還得多，之后每月遞減（比如貸120萬20年，首月還10250，次月少22塊），這種方式前期還的本金多、利息少，越往后壓力越小。
拿王姐的情況舉例，你一看就懂：她貸120萬，利率5.25%，20年等額本息，已還4年（48個月）。
- 現(xiàn)在提前還5萬：總利息能從76.8萬降到72.3萬，省4.5萬利息；
- 要是再等4年（共還8年）再還5萬：總利息只能從62.1萬降到59.8萬，只省2.3萬，直接少省一半還多！
結(jié)論很明確：
- 等額本息用戶：前10年（尤其前5年）是提前還的黃金期，過了10年再還，省的利息會大幅縮水；
- 等額本金用戶：前8年提前還最劃算，前期本金還得多，早還能少付很多利息；
- 不管哪種方式，要是還款期限已過一半（比如20年貸還了10年），再提前還意義不大——剩下的基本是本金，利息沒多少了。

三、國家+地方最新政策：提前還不收費、不排隊，這些福利別錯過
以前很多人不想提前還，是因為銀行“卡脖子”：收1%-3%的違約金、預(yù)約要等3個月，有的還要求“最少還5萬”。但2024年政策變了，國家和地方都出了新規(guī)，幫大家輕松提前還。
1. 國家層面：2024年5月發(fā)文，3大福利全國通用
2024年5月15日，中國人民銀行+國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范個人住房貸款提前還款管理的通知》，全國所有銀行都得遵守這3條：
- 取消提前還款違約金：不管是商業(yè)貸還是組合貸，再也不能收“違約金”“補償金”，一分錢額外費用都沒有；
- 預(yù)約時間不超過15天：銀行不能再讓你等3個月，最長15天必須安排，部分銀行甚至能當(dāng)天預(yù)約當(dāng)天辦；
- 支持線上申請：不用跑銀行網(wǎng)點，手機銀行APP上提交申請就行，流程比以前簡單80%。
2. 地方層面：北京、上海、深圳更給力，預(yù)約時間壓縮到7天內(nèi)
各地在國家政策基礎(chǔ)上，還加了“本地福利”，咱們挑熱門城市說說：
- 北京：2024年7月10日，北京市銀保監(jiān)局發(fā)文，要求本地銀行把提前還款預(yù)約時間壓縮到7天以內(nèi)，現(xiàn)在北京朋友在手機銀行申請，最快3天就能批，錢到賬次月就按新月供還；
- 上海：2024年6月28日，上海銀保監(jiān)局出了細則，不僅預(yù)約不超過5天，還規(guī)定“不設(shè)最低提前還款金額”——以前有的銀行要求最少還5萬，現(xiàn)在還1萬、2萬都能辦，靈活多了；
- 深圳：針對公積金貸款，2024年8月5日深圳市住房公積金管理中心發(fā)文，公積金提前還不用預(yù)約，線上申請當(dāng)天批，還能申請“縮期”（縮短還款年限），進一步省利息。
比如深圳的李哥，有50萬公積金貸（利率3.1%）+50萬商業(yè)貸（利率5.3%），他提前還20萬優(yōu)先還商業(yè)貸（利率高），在“深圳公積金”APP上申請后當(dāng)天就批了，次月月供從6800降到5200，一年省1.92萬利息，比存銀行劃算多了。
四、重點提醒：這3類人千萬別跟風(fēng)，越還越虧！
搞懂政策和計算邏輯后，必須劃“紅線”——這3類人就算聽別人說“提前還劃算”，也得冷靜，不然很可能虧了利息還搭精力。
1. 手里沒閑錢，要借錢/刷信用卡提前還的人
小區(qū)的小張去年剛買房，貸100萬利率5.5%，最近聽同事說提前還劃算，自己手里只有2萬，就想刷信用卡湊8萬還。我趕緊攔住他：“你知道信用卡分期利率多高嗎？”
央行2024年二季度數(shù)據(jù)顯示，全國信用卡分期平均年化利率7.8% ，有的銀行甚至到9%，而小張的房貸利率才5.5%——相當(dāng)于用7.8%的高息借錢，去還5.5%的低息房貸，這不是“拆東墻補西墻”嗎？最后利息越還越多。
記住：提前還的錢必須是“閑錢” ——就算拿出去，也不影響正常生活和應(yīng)急（比如家人生病、孩子上學(xué)），不然千萬別動。
2. 有高收益、穩(wěn)當(dāng)投資渠道的人
我表哥在國企上班，手里有20萬閑錢，本來想提前還房貸（利率5%），后來算了筆賬直接放棄：
- 提前還20萬：每年省20萬×5%=1萬利息；
- 買“國家開發(fā)銀行穩(wěn)享債”（2024年年化6.2%，保本保息）：每年賺20萬×6.2%=1.24萬，比省的利息還多2400元。
還有更穩(wěn)妥的選擇，比如2024年下半年的儲蓄國債，3年期利率3.4%、5年期3.5%，雖然收益不如房貸省的多，但勝在安全，還能提前支取；銀行大額存單3年期利率3.5%，也比“提前還了再用錢只能賣房”靈活。
簡單說：如果你的投資能穩(wěn)定拿到比房貸利率高的收益（比如房貸5%，投資能賺6%），或者需要資金靈活，就別提前還，拿著錢賺錢更劃算。
3. 房貸快到末期，剩余利息少的人
小區(qū)李大爺2010年買房，貸80萬20年，現(xiàn)在已還15年，剩5年，每月還3800元。他聽說提前還能省利息，就想把10萬閑錢還了。
我?guī)退阃曩~，他立馬不糾結(jié)了：現(xiàn)在剩余本金約18萬，剩余利息才2.3萬，就算提前還10萬，總利息也只能省1.1萬；但把10萬存銀行5年定期（利率3.5%），5年能賺1.75萬利息，比省的還多6500元！
教你個判斷“是不是末期”的簡單方法：看剩余利息占剩余本金的比例——如果不到10%（比如剩10萬本金，利息才5000），就別提前還了，留著錢干啥都比這劃算。想查剩余本金和利息，打銀行客服或看手機銀行“房貸詳情”就行。
五、實用指南：3步算出你能省多少錢？2個渠道查進度！
很多人說“算不明白”，其實不用找理財師，自己在家3步就能算清楚，還能查提前還的進度。
第一步：先查4個關(guān)鍵信息
打銀行客服或看手機銀行/房貸合同，搞懂這4個數(shù)據(jù)：
1. 已還款年限/剩余年限（比如已還4年，剩16年）；
2. 剩余本金（比如還剩100萬）；
3. 剩余利息（比如還剩50萬）；
4. 還款方式（等額本息/等額本金）。
第二步：用“省息比”判斷劃不劃算
省息比=（提前還能省的總利息）÷（提前還款金額）×100%
- 省息比＞5%：比如提前還10萬省6000利息，省息比6%，比多數(shù)理財收益高，值得還；
- 省息比＜3%：比如10萬只省2500利息，省息比2.5%，不如存銀行定期。
也可以用銀行的“提前還款試算”工具，比如建行APP首頁搜“提前還款試算”，輸入金額就能看到“原月供、新月供、總省利息”，比自己算還準(zhǔn)。
第三步：查進度不用跑銀行
現(xiàn)在查進度特別方便，2個渠道就行：
1. 手機銀行APP：比如工行APP點“貸款-我的房貸-提前還款進度”，能看到“審核中/已通過”，還會收到短信提醒；
2. 地方APP/小程序：組合貸查公積金部分進度，上海用“隨申辦”，深圳用“深圳公積金”APP，審批通過會直接推消息。
最后總結(jié)：提前還房貸，別跟風(fēng)，要“對癥”
其實提前還房貸沒有“絕對劃算”，核心是“對癥”：
- 適合還的情況：等額本息前5年/等額本金前8年、手里有閑錢、沒好的投資渠道，提前還能省不少利息；
- 不適合還的情況：還款快到末期、要借錢還、有高收益投資，跟風(fēng)還反而虧。
就像王姐最后算了賬：她還了4年，手里5萬是閑錢，沒投資渠道，最后提前還了3萬，省3.2萬利息，月供從8200降到7800，壓力小了不少；而李大爺因為快還完了，就把錢存了定期，每年還多賺點利息。
錢是自己的，花在刀刃上才最重要。如果你身邊也有糾結(jié)的朋友，把這篇轉(zhuǎn)給他們一起算算賬。最后問一句：你現(xiàn)在還了幾年房貸？打算提前還嗎？