英國(guó)8月房?jī)r(jià)意外回落，抵押貸款利率高企持續(xù)抑制市場(chǎng)活躍度。全英房屋抵押貸款協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月住宅均價(jià)環(huán)比微降0.1%至27.1萬(wàn)英鎊（約合251萬(wàn)元人民幣），逆轉(zhuǎn)了7月0.6%的漲勢(shì)。

值得注意的是，這一走勢(shì)與路透社調(diào)查中經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期增長(zhǎng)0.2%的預(yù)判相左。

截至8月，全英年度房?jī)r(jià)漲幅從7月的2.4%收窄至2.1%。全英房屋抵押貸款協(xié)會(huì)（Nationwide）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·加德納指出：

"融資成本上升正在壓縮購(gòu)房者預(yù)算，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)形成下行壓力。當(dāng)前房?jī)r(jià)收入比仍處歷史高位，加之近年來(lái)生活成本持續(xù)攀升，使得潛在買家籌措首付的難度加劇。"

這位經(jīng)濟(jì)學(xué)家特別強(qiáng)調(diào)："當(dāng)前抵押貸款利率已是疫情后低點(diǎn)的三倍有余，導(dǎo)致月供負(fù)擔(dān)成為多數(shù)購(gòu)房者的重要考量。"

以首付20%的首次購(gòu)房者為例，其月供金額約占稅后收入的35%，顯著高于30%的長(zhǎng)期歷史平均水平。

盡管英央行貨幣政策委員會(huì)于8月投票決定降息25個(gè)基點(diǎn)至4%，但居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)能力仍未得到有效緩解。此次降息雖將借貸成本壓至2023年3月以來(lái)新低，但抵押貸款經(jīng)紀(jì)公司SPF Private Clients首席執(zhí)行官馬克·哈里斯透露：

"部分機(jī)構(gòu)已開(kāi)始上調(diào)貸款利率報(bào)價(jià)。這種分化態(tài)勢(shì)源于互換利率攀升——這是固定利率抵押貸款定價(jià)的基準(zhǔn)，且夏季機(jī)構(gòu)多因員工休假和資源調(diào)配因素暫緩提供最優(yōu)利率。"

金融數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)Moneyfacts顯示，8月末英國(guó)兩年期固定利率抵押貸款平均利率為4.96%，五年期產(chǎn)品平均利率為5%。另?yè)?jù)英央行同日公布的數(shù)據(jù)，7月抵押貸款批準(zhǔn)量達(dá)6.54萬(wàn)筆，較6月增加800筆，創(chuàng)下今年1月以來(lái)新高，顯示市場(chǎng)需求仍具韌性。

對(duì)投資者的啟示

重新審視“低成本資金”時(shí)代的投資邏輯

本輪房?jī)r(jià)回調(diào)的核心驅(qū)動(dòng)力是抵押貸款利率高企。這標(biāo)志著持續(xù)了十多年的“超低利率時(shí)代”正式終結(jié)。過(guò)去，依靠低息杠桿在全球購(gòu)置資產(chǎn)并享受價(jià)值上漲的策略面臨挑戰(zhàn)。投資者必須轉(zhuǎn)變思維，從追求資本利得（Capital Gain） 更多轉(zhuǎn)向關(guān)注現(xiàn)金流（Cash Flow） 和真實(shí)收益率。在計(jì)算投資回報(bào)時(shí)，必須將高昂的融資成本作為核心變量，評(píng)估租金收入能否覆蓋月供并產(chǎn)生正收益。

理解政策的滯后性與市場(chǎng)韌性

盡管英國(guó)央行已在8月降息，但房?jī)r(jià)并未立即反彈，甚至有些貸款機(jī)構(gòu)反而上調(diào)利率。這揭示了貨幣政策傳導(dǎo)至實(shí)體市場(chǎng)存在滯后性和復(fù)雜性。投資者需保持耐心，不宜將央行降息簡(jiǎn)單等同于市場(chǎng)即刻反轉(zhuǎn)的信號(hào)。同時(shí)，7月抵押貸款批準(zhǔn)量創(chuàng)年內(nèi)新高，表明市場(chǎng)需求只是被高成本壓抑，而非消失，市場(chǎng)本身具備一定的韌性。對(duì)有長(zhǎng)期配置需求的投資者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)降溫期可能反而提供了更好的議價(jià)空間和選擇余地。

避險(xiǎn)情緒上升，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)質(zhì)量

在利率高企、生活成本壓力巨大的環(huán)境下，購(gòu)房者（特別是首次購(gòu)房者）的預(yù)算被嚴(yán)重?cái)D壓。這意味著，并非所有資產(chǎn)都會(huì)同等受益。位于核心地段、品質(zhì)優(yōu)良、滿足自住需求的房產(chǎn)（“硬資產(chǎn)”）將比偏遠(yuǎn)地區(qū)、投資屬性強(qiáng)的房產(chǎn)更具抗跌性。投資者的選擇應(yīng)更加挑剔，重心應(yīng)從“投資哪國(guó)”轉(zhuǎn)向“投資哪類資產(chǎn)”，資產(chǎn)的質(zhì)量和流動(dòng)性變得前所未有的重要。

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