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買方以 “賣方無(wú)權(quán)代理” 為由，起訴要求解除房屋買賣合同、退還 5 萬(wàn)元定金并賠償 35.8 萬(wàn)元違約金，卻因 “被告系有權(quán)代理，合同相對(duì)人明確” 被法院駁回全部訴求！近日，北京市昌平區(qū)人民法院審理一起存量房屋買賣合同糾紛，明確 “代理人持合法授權(quán)委托書(shū)簽約屬有權(quán)代理，合同權(quán)利義務(wù)由被代理人承擔(dān)”，為 “房屋買賣代理糾紛” 提供關(guān)鍵裁判指引。

一、案情梳理

（一）原告訴求與理由

原告趙宇向法院提出訴訟請(qǐng)求：

判令解除與被告林薇簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》；

判令林薇退還購(gòu)房定金 50000 元；

判令林薇支付違約金 358000 元（按房屋總價(jià)款 179 萬(wàn)元的 20% 計(jì)算）；

本案訴訟費(fèi)由林薇承擔(dān)。

趙宇訴稱，2024 年 1 月 6 日，他與林薇簽訂合同，約定以 179 萬(wàn)元購(gòu)買位于北京市昌平區(qū)的三號(hào)房屋，當(dāng)日支付定金 5 萬(wàn)元。林薇簽約時(shí)稱 “與房屋所有權(quán)人張誠(chéng)是親屬，已獲授權(quán)”，并代張誠(chéng)簽字。后他發(fā)現(xiàn)林薇未取得張誠(chéng)授權(quán)，導(dǎo)致合同無(wú)法履行、目的落空。依據(jù)合同約定 “60 個(gè)工作日內(nèi)辦理過(guò)戶，逾期未辦買方有權(quán)退房并索賠 20% 違約金” 及《民法典》相關(guān)規(guī)定，訴請(qǐng)法院支持其主張。

（二）被告答辯理由

被告林薇辯稱，不同意趙宇全部訴求，核心理由如下：

已取得合法授權(quán)，系有權(quán)代理：

三號(hào)房屋所有權(quán)人張誠(chéng)是林薇舅舅，2023 年 12 月 12 日，張誠(chéng)簽署《授權(quán)委托書(shū)》，明確委托林薇及張敏（張誠(chéng)妹妹）代為出售三號(hào)房屋，授權(quán)期限 1 年，可簽署買賣合同、辦理過(guò)戶等手續(xù)；

簽約時(shí)已如實(shí)告知趙宇 “張誠(chéng)病重住院，本人持授權(quán)代簽”，中介公司乙公司（居間方）亦確認(rèn)代簽流程合法，趙宇當(dāng)時(shí)無(wú)異議。

合同可繼續(xù)履行，無(wú)解除事由：

張誠(chéng) 2024 年 1 月 13 日因急性心肌梗死去世，生前已通過(guò)律師見(jiàn)證立下遺囑，將三號(hào)房屋遺贈(zèng)給林薇；

張誠(chéng)去世后，林薇積極推進(jìn)遺產(chǎn)繼承，2024 年 2 月 4 日發(fā)布遺贈(zèng)公告，2024 年 2 月 6 日就遺囑效力起訴，雖因暫時(shí)無(wú)法確定其他繼承人身份被裁定駁回，但已找到新線索，將再次起訴確認(rèn)房屋歸屬，后續(xù)可繼續(xù)履行過(guò)戶義務(wù)；

未按時(shí)過(guò)戶系張誠(chéng)突然去世導(dǎo)致，屬客觀情況變化，林薇已盡最大努力推進(jìn)流程，不存在違約行為。

合同相對(duì)人并非林薇：

簽約時(shí)出示了《授權(quán)委托書(shū)》，合同出賣人處明確寫 “張誠(chéng) 林薇代”，定金雖由林薇收取，但屬代理行為，合同權(quán)利義務(wù)應(yīng)由張誠(chéng)（及后續(xù)繼承人）承擔(dān)，趙宇以林薇為相對(duì)人主張權(quán)利，主體錯(cuò)誤。

（三）法院查明核心事實(shí)

房屋與授權(quán)背景：

三號(hào)房屋所有權(quán)人為張誠(chéng)，2004 年 8 月取得房產(chǎn)證，屬私有產(chǎn)，無(wú)共有人、無(wú)抵押；

2023 年 12 月 12 日，張誠(chéng)與林薇、張敏簽訂《授權(quán)委托書(shū)》，授權(quán)二人代其出售三號(hào)房屋，期限 1 年，可簽署合同、辦理過(guò)戶，委托書(shū)有張誠(chéng)簽字；

2023 年 12 月 17 日，北京丙律師事務(wù)所出具《律師見(jiàn)證書(shū)》，見(jiàn)證張誠(chéng)立下遺囑：“去世后三號(hào)房屋由外甥女林薇繼承”，遺囑有張誠(chéng)按手?。ㄒ蜃≡簩懽掷щy，以手印代替簽名），見(jiàn)證律師簽字并加蓋律所公章。

合同簽訂與履行：

2024 年 1 月 6 日，林薇以 “張誠(chéng)委托代理人” 身份，與趙宇在乙公司居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定總價(jià)款 179 萬(wàn)元，當(dāng)日趙宇支付定金 5 萬(wàn)元（林薇出具收條，乙公司蓋章），60 個(gè)工作日內(nèi)辦理過(guò)戶；

合同及附件中，出賣人（委托代理人）處均簽 “張誠(chéng) 林薇代”，乙公司出具的《風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)》明確提示 “出售方為代理人需核實(shí)授權(quán)”，趙宇簽字確認(rèn)。

后續(xù)情況：

2024 年 1 月 13 日，張誠(chéng)去世；2024 年 7 月 23 日，昌平法院因 “無(wú)法確定其他繼承人身份”，裁定駁回林薇起訴確認(rèn)遺囑效力的案件，但林薇表示將補(bǔ)充線索后再次起訴；

庭審中，趙宇質(zhì)疑《授權(quán)委托書(shū)》真實(shí)性，但不申請(qǐng)筆跡鑒定，亦無(wú)證據(jù)證明委托書(shū)偽造；主張 “委托書(shū)是甲公司模板，非乙公司出具，不具效力”，林薇辯稱 “委托書(shū)模板不影響授權(quán)意思，代簽行為已獲張誠(chéng)許可”。

二、案件分析

（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

林薇代張誠(chéng)簽署合同是否為有權(quán)代理；

案涉房屋買賣合同的相對(duì)人是林薇還是張誠(chéng)；

趙宇主張解除合同、退還定金及賠償違約金是否有依據(jù)。

（二）法律適用與勝訴關(guān)鍵

林薇系有權(quán)代理，代簽行為合法

依據(jù)《民法典》第一百六十一條、第一百六十二條，“民事主體可通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為，代理人在權(quán)限內(nèi)以被代理人名義實(shí)施的行為，對(duì)被代理人發(fā)生效力”。本案中：

張誠(chéng) 2023 年 12 月簽署的《授權(quán)委托書(shū)》，明確授權(quán)林薇出售三號(hào)房屋、簽署合同，授權(quán)期限至 2024 年 12 月，林薇 2024 年 1 月代簽合同在權(quán)限內(nèi)；

趙宇質(zhì)疑委托書(shū)真實(shí)性，但未提交證據(jù)，亦不申請(qǐng)筆跡鑒定，根據(jù)《民事訴訟法》第六十七條，“當(dāng)事人對(duì)主張需提供證據(jù)，否則承擔(dān)不利后果”，故法院認(rèn)可委托書(shū)合法有效；

委托書(shū)雖為甲公司模板，但委托代理的核心是 “被代理人授權(quán)意思”，模板不影響授權(quán)效力，趙宇以 “非乙公司模板” 否定授權(quán)，無(wú)法律依據(jù)。

合同相對(duì)人是張誠(chéng)，林薇非合同主體

依據(jù)《民法典》第四百六十五條，“依法成立的合同僅對(duì)當(dāng)事人具有約束力”。本案中：

合同明確載明 “出賣人：張誠(chéng)，委托代理人：林薇”，簽字處為 “張誠(chéng) 林薇代”，趙宇簽約時(shí)知曉林薇是代理人，對(duì)合同相對(duì)人無(wú)認(rèn)知障礙；

林薇收取定金系代理張誠(chéng)的行為，符合授權(quán)委托書(shū) “代為處理售房相關(guān)事宜” 的約定，不能以 “定金轉(zhuǎn)至林薇賬戶” 認(rèn)定其為合同相對(duì)人；

趙宇主張 “與林薇成立合同關(guān)系”，但無(wú)證據(jù)證明雙方有 “林薇作為出賣人” 的合意，故法院認(rèn)定合同相對(duì)人為趙宇與張誠(chéng)。

趙宇訴求無(wú)依據(jù)，不應(yīng)支持

解除合同：張誠(chéng)去世后，林薇積極推進(jìn)遺產(chǎn)繼承，雖暫時(shí)因繼承人身份問(wèn)題未能過(guò)戶，但并非 “合同無(wú)法履行”，后續(xù)可通過(guò)確認(rèn)遺囑效力繼續(xù)履行，不符合 “合同目的落空” 的解除條件；

退還定金：定金由林薇代張誠(chéng)收取，屬合同履約保證金，現(xiàn)合同未解除且林薇無(wú)違約，趙宇無(wú)權(quán)要求退還；

支付違約金：林薇無(wú)違約行為，未過(guò)戶系張誠(chéng)突然去世的客觀情況，且林薇已盡到積極履行義務(wù)，不符合合同約定的 “出賣人違約需付 20% 違約金” 情形。

三、裁判結(jié)果

駁回原告趙宇的全部訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）房屋買賣當(dāng)事人：明確代理關(guān)系，留存授權(quán)證據(jù)

代理人：需持合法授權(quán)簽約

代他人出售房屋時(shí)，必須取得被代理人書(shū)面《授權(quán)委托書(shū)》，明確代理事項(xiàng)（如簽署合同、收取款項(xiàng)、辦理過(guò)戶）、權(quán)限及期限，避免因 “授權(quán)不明” 被認(rèn)定為無(wú)權(quán)代理；同時(shí)向買方及中介出示委托書(shū)原件，留存復(fù)印件備查。

買方：核實(shí)授權(quán)再簽約

遇到代理人簽約時(shí)，務(wù)必要求出示《授權(quán)委托書(shū)》，核對(duì)被代理人簽名、代理權(quán)限及期限，必要時(shí)可要求提供被代理人身份證明復(fù)印件；簽署合同前仔細(xì)閱讀條款，確認(rèn) “出賣人” 是否為房屋所有權(quán)人，避免后續(xù)主張 “代理人是合同相對(duì)人” 而敗訴。

（二）遺產(chǎn)繼承與房屋買賣銜接：積極推進(jìn)流程，降低履約風(fēng)險(xiǎn)

繼承人：及時(shí)處理繼承事宜

房屋所有權(quán)人去世后，繼承人應(yīng)盡快通過(guò)訴訟或公證確認(rèn)遺產(chǎn)歸屬，若有遺囑需及時(shí)申請(qǐng)法院確認(rèn)效力；在房屋買賣中，需主動(dòng)向買方告知繼承進(jìn)展，提供相關(guān)法律文書(shū)（如遺囑、法院裁定書(shū)），證明 “可繼續(xù)履行過(guò)戶義務(wù)”，避免被認(rèn)定為 “消極履約”。

雙方：約定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)條款

簽訂房屋買賣合同時(shí)，若已知所有權(quán)人病重或存在繼承可能，可在合同中約定 “所有權(quán)人去世后的履約方式”“繼承手續(xù)辦理期限” 及 “非因雙方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致逾期的免責(zé)條款”，降低后續(xù)糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

（三）訴訟維權(quán)：重視舉證責(zé)任，避免證據(jù)缺失

質(zhì)疑證據(jù)需提供依據(jù)

對(duì)對(duì)方提交的證據(jù)（如授權(quán)委托書(shū)、遺囑）有異議時(shí)，不能僅口頭質(zhì)疑，需提交反駁證據(jù)（如筆跡鑒定申請(qǐng)、證人證言），否則法院將采信對(duì)方證據(jù)；本案中趙宇因未申請(qǐng)筆跡鑒定，無(wú)法推翻授權(quán)委托書(shū)真實(shí)性，承擔(dān)了不利后果。

明確訴訟主體

起訴前需確認(rèn) “合同相對(duì)人”，若為代理行為，應(yīng)將被代理人（或其繼承人）列為被告，而非代理人；避免因 “主體錯(cuò)誤” 導(dǎo)致訴求被駁回，浪費(fèi)時(shí)間與訴訟成本。

本案中，法院駁回趙宇訴求，既體現(xiàn)了 “代理制度的法律效力”，也警示房屋買賣雙方：簽約時(shí)需明確主體與權(quán)限，履約中需積極應(yīng)對(duì)客觀變化，維權(quán)時(shí)需注重證據(jù)留存。法律尊重合法的代理關(guān)系與合同約定，任何僅以 “主觀質(zhì)疑” 卻無(wú)證據(jù)支撐的主張，難以獲得法院支持。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容