房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師，靳律師團隊專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權分割、居住權案件，為您提供優(yōu)質法律服務。

在民間借貸中，“以房屋買賣合同作擔?！?很常見，但遇到 “借名購房” 的抗辯該怎么辦？近日，北京西城法院審理一起典型案件：原告受讓 500 萬債權后，借款人拒不還款，擔保人稱 “房屋是借名購買，與我無關”，最終法院支持原告 —— 判令借款人還本付息，原告可申請拍賣擔保房屋償債，為類似糾紛提供了清晰指引。

一、案情梳理

1. 2023 年 4 月：借款 500 萬，用房屋作擔保

2023 年 4 月 12 日，陳峰（原出借人）與李哲（被告一，借款人）簽《借款協(xié)議》：李哲借 500 萬元，年利率按同期 LPR 的 4 倍（上限 14.6%）計算，期限 2 個月（4 月 12 日 - 6 月 12 日），款項轉至李哲指定的王浩（被告二，擔保人）賬戶。

同日，陳峰按約向王浩轉賬 500 萬，王浩隨后將這筆錢全額轉給李哲及李哲指定的案外人；為擔保借款，王浩與陳峰簽《北京市存量房屋買賣合同》，約定 “王浩將海淀一號房屋（涉案房屋）以 950 萬賣給陳峰，陳峰已付‘定金’500 萬”—— 雙方均認可，這不是真買賣，而是 “以房擔保借款”，若李哲到期不還，陳峰可通過拍賣房屋償債。

2. 2023 年 11 月：債權轉讓，原告陳明受讓權益

2023 年 11 月 6 日，陳峰與陳明（原告，勝訴方）簽《債權轉讓協(xié)議》，將對李哲的 500 萬債權，以及海淀一號房屋的擔保權益，一并轉讓給陳明。王浩對這次轉讓明確表示認可。

3. 爭議爆發(fā)：借款人不還錢，擔保人提 “借名購房”

李哲到期后分文未還，陳明催討無果；王浩卻抗辯：“海淀一號房屋是李哲用我的購房指標買的，實際產(chǎn)權歸李哲，我只是代持，借款和我沒關系，不該擔責?！?為此，王浩提交了 2022 年與李哲簽的《借名購房協(xié)議》復印件，但陳明表示 “從沒見過這份協(xié)議，不知情”。

李哲經(jīng)法院傳喚未出庭，也沒提交任何證據(jù)。

二、案件分析

1. 爭議焦點

陳明能不能要求李哲還 500 萬本金及利息？

陳明能不能申請拍賣海淀一號房屋償債？

王浩要不要對房屋拍賣款不足部分補錢？

2. 勝訴關鍵：法律適用 + 事實推導

（1）李哲必須還 500 萬及利息，借貸關系 + 債權轉讓都合法

法律依據(jù)：《民法典》關于借款合同、債權轉讓的規(guī)定，《民間借貸司法解釋》第 2 條（出借人需提供債權憑證）、第 28 條（逾期利率不超合同成立時 LPR 四倍）。

事實推導：陳峰與李哲的《借款協(xié)議》是雙方真實意思，陳峰還了錢，借貸關系成立；陳峰把債權轉給陳明，王浩也認可，雖沒提前通知李哲，但法院認定 “起訴狀副本送達李哲時，債權轉讓生效”。李哲到期不還構成違約，必須還 500 萬本金，利息按 “同期 LPR 四倍” 算（上限 14.6%）。

（2）陳明可申請拍賣海淀一號房屋，“以房擔?！?合法有效

法律依據(jù)：《民間借貸司法解釋》第 23 條（以買賣合同作借款擔保，借款人不還，出借人可申請拍賣房屋）。

事實推導：王浩與陳峰簽《房屋買賣合同》的目的是 “擔保借款”，雙方都認可，不是真買賣；雖然房屋登記在王浩名下，還存在甲銀行的抵押和多個查封，但陳明作為債權受讓人，有權申請拍賣房屋償債（只是沒有優(yōu)先受償權，需按一般債權規(guī)則受償）。王浩提的 “借名購房”，陳明不知情，且房屋登記在王浩名下，不影響擔保效力。

（3）王浩不用補拍賣款差額，責任主體是李哲

法律依據(jù)：《民間借貸司法解釋》第 23 條第 2 款（拍賣款與借款本息的差額，由借款人或出借人主張返還 / 補償）。

事實推導：李哲是實際借款人，錢也是他用的，所以拍賣款不夠還的部分，該由李哲補，不是擔保人王浩。陳明要求王浩補錢，沒有法律依據(jù)，法院不支持。

三、裁判結果

依照相關法律規(guī)定，法院判決：

被告李哲于本判決生效后 10 日內，償還原告陳明借款本金 500 萬元，并支付利息（以 500 萬為基數(shù)，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期 LPR 計算，自 2023 年 4 月 12 日起至實際付清之日止，上限年利率 14.6%）；

若李哲不履行上述義務，陳明可申請拍賣北京市海淀一號房屋，用拍賣款償還上述債務；

四、案件啟示

1. 債權人（如陳明）：3 個避坑要點

債權轉讓要留證：簽書面《債權轉讓協(xié)議》，明確轉讓范圍（本金、利息、擔保權益）；若沒通知債務人，可通過 “起訴 + 法院送達” 實現(xiàn)通知效果。

以房擔保要明確性質：和擔保人簽合同時，直接寫明 “本合同為借款擔保，非真實買賣”，避免后續(xù)爭議；同時查房屋登記（所有權人、抵押、查封），了解權屬情況。

借款人違約要快起訴：到期不還別拖延，盡快起訴并主張 “拍賣擔保房屋”，避免房屋被其他債權人搶先查封，影響償債。

2. 借款人（如李哲）：別心存僥幸

簽了借款協(xié)議就要按約還款，逾期會被追本金 + 利息，還可能被強制執(zhí)行（拍賣財產(chǎn)、列失信名單）；即使不出庭，法院也能憑證據(jù)缺席判決。

3. 擔保人（如王浩）：清楚擔保風險

用自己名下房屋為他人擔保，要知道 “房屋可能被拍賣” 的風險；別拿 “借名購房” 當借口，只要債權人不知情，房屋登記在自己名下，就得承擔擔保責任；擔保后要督促借款人還款，避免自己財產(chǎn)受損。

核心提醒

民間借貸的核心是 “誠信”，但光有誠信不夠 —— 債權人要留好證據(jù)（協(xié)議、轉賬記錄、轉讓憑證），擔保人要認清風險，借款人別違約。遇到糾紛，及時用法律手段維權，才能最大程度保護自己的權益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）