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父親留有公證遺囑指定房屋歸自己，哥哥卻以 “監(jiān)護(hù)人” 名義代父與弟弟、嫂子簽訂房屋買賣合同，將房產(chǎn)過戶且未收房款！近日，北京市大興區(qū)人民法院審理一起存量房屋買賣合同糾紛，認(rèn)定 “哥哥與弟弟、嫂子惡意串通，未經(jīng)房屋共有人同意且未支付房款，損害他人合法權(quán)益”，判決案涉房屋買賣合同無效，為 “遺產(chǎn)繼承中監(jiān)護(hù)人濫用權(quán)利” 類糾紛提供關(guān)鍵裁判參考。

一、案情梳理

（一）原告訴求與理由

原告林浩向法院提出訴訟請(qǐng)求：

判令 2016 年 9 月 7 日，林強(qiáng)（林浩哥哥）代林建國(guó)（林浩父親，已故）與林偉（林浩弟弟）、張敏（林強(qiáng)妻子）簽訂的《存量房屋買賣合同》無效；

本案訴訟費(fèi)由林強(qiáng)、林偉、張敏承擔(dān)。

林浩訴稱，父親林建國(guó)（2016 年 10 月 31 日去世）與母親趙秀蘭（2017 年 1 月 8 日去世）系夫妻，二人共有一套房產(chǎn) —— 位于北京市大興區(qū)的一號(hào)房屋，該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。林建國(guó)與趙秀蘭共育有四子：長(zhǎng)子林強(qiáng)（1968 年出生）、長(zhǎng)女林霞（1972 年出生）、次子林偉（1973 年出生）、三子林浩（1975 年出生），無其他法定繼承人，張敏是林強(qiáng)的妻子。

林浩認(rèn)為案涉合同無效，核心理由如下：

房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)共有人同意：2016 年 9 月 7 日林強(qiáng)代林建國(guó)簽合同時(shí)，林建國(guó)與趙秀蘭均在世，一號(hào)房屋是二人共同共有財(cái)產(chǎn)，林強(qiáng)未經(jīng)母親趙秀蘭同意，擅自處分房屋，損害了共有人權(quán)益；

存在公證遺囑，被告惡意串通：2006 年 3 月 4 日，林建國(guó)已立公證遺囑，明確 “一號(hào)房屋中屬于自己的份額，去世后遺留給三子林浩”。林強(qiáng)明知該遺囑，卻利用 “林建國(guó)監(jiān)護(hù)人” 身份，與弟弟林偉、妻子張敏簽訂合同，屬于惡意串通，損害父母及林浩的合法權(quán)益；

違反法律規(guī)定：根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，惡意串通損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效，且該行為違背公序良俗，合同應(yīng)屬無效。

（二）被告答辯理由

被告林強(qiáng)、林偉、張敏共同辯稱，不同意林浩的訴訟請(qǐng)求，理由如下：

林強(qiáng)具備監(jiān)護(hù)人資格：2015 年林強(qiáng)向法院申請(qǐng)宣告林建國(guó)為無民事行為能力人，2016 年 6 月 15 日法院出具判決書，宣告林建國(guó)為無民事行為能力人，并指定林強(qiáng)為監(jiān)護(hù)人，林強(qiáng)代簽合同符合法律規(guī)定；

為保障無民事行為能力人權(quán)益：長(zhǎng)女林霞為一級(jí)精神殘疾（2009 年取得殘疾人證），2024 年 10 月法院宣告其為無民事行為能力人。林建國(guó)、趙秀蘭作為父母，需為林霞保留必要生活來源和居住場(chǎng)所，而林建國(guó)的公證遺囑未給林霞保留份額，效力存疑。簽訂案涉合同是為讓林霞繼續(xù)居住在一號(hào)房屋（林霞至今居住于此），屬于 “維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益”；

合同符合公平正義：簽訂合同是 “迫于無奈”，既符合林建國(guó)的最佳利益，也保障了林霞的居住權(quán)，不應(yīng)認(rèn)定為無效。

（三）法院查明核心事實(shí)

親屬關(guān)系與房屋背景：

林建國(guó)與趙秀蘭系夫妻，育有林強(qiáng)、林霞、林偉、林浩四子，林強(qiáng)與張敏為夫妻；林建國(guó) 2016 年 10 月去世，趙秀蘭 2017 年 1 月去世；

1999 年 12 月，林建國(guó)取得一號(hào)房屋房產(chǎn)證，各方均認(rèn)可該房屋為林建國(guó)與趙秀蘭的夫妻共同財(cái)產(chǎn)；

2006 年 3 月 4 日，林建國(guó)立公證遺囑，明確 “一號(hào)房屋中屬于自己的份額，去世后由林浩繼承”，林強(qiáng)、林偉、張敏均知曉該遺囑。

監(jiān)護(hù)人認(rèn)定與合同簽訂：

2016 年 6 月 15 日，法院判決宣告林建國(guó)為無民事行為能力人，指定林強(qiáng)為監(jiān)護(hù)人；

2016 年 9 月 7 日，林強(qiáng)以 “林建國(guó)法定代理人” 身份，與買受人林偉、張敏簽訂《存量房屋買賣合同》，約定一號(hào)房屋（建筑面積 60.81 平方米）售價(jià) 61 萬元；

2016 年 9 月 18 日，一號(hào)房屋過戶至林偉、張敏名下，但二人至今未支付 61 萬元購(gòu)房款。

林霞相關(guān)情況：

2024 年 7 月，法院判決宣告林霞為無民事行為能力人，指定李悅慶為監(jiān)護(hù)人；林霞現(xiàn)居住于一號(hào)房屋，但無證據(jù)證明簽訂案涉合同時(shí)，林霞的居住問題需通過 “過戶房屋” 解決。

關(guān)鍵證據(jù)：

林浩提交公證遺囑、房屋產(chǎn)權(quán)證明、合同文本、過戶記錄（無付款憑證），證明 “房屋有明確繼承約定，被告未付款且擅自過戶”；

被告提交林建國(guó)無民事行為能力判決書、林霞?xì)埣踩俗C及無民事行為能力判決書，但未提交 “趙秀蘭同意處分房屋”“支付購(gòu)房款”“林霞居住需過戶房屋” 的證據(jù)；

法院確認(rèn)：林強(qiáng)代簽合同時(shí)未取得趙秀蘭同意，林偉、張敏未支付房款，且各方均知曉公證遺囑內(nèi)容。

二、案件分析

（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

林強(qiáng)代林建國(guó)與林偉、張敏簽訂的《存量房屋買賣合同》是否存在 “惡意串通”；

案涉合同是否損害林建國(guó)、趙秀蘭及林浩的合法權(quán)益；

案涉合同是否符合 “維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益” 的法定情形，應(yīng)否認(rèn)定為無效。

（二）法律適用與勝訴關(guān)鍵

被告行為構(gòu)成 “惡意串通”，損害他人權(quán)益

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條（本案法律事實(shí)發(fā)生于民法典施行前，適用當(dāng)時(shí)法律），“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的民事行為無效”。本案中：

主觀上存在惡意：林強(qiáng)、林偉、張敏明知一號(hào)房屋是林建國(guó)與趙秀蘭的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，需經(jīng)趙秀蘭同意方可處分，卻在未取得同意的情況下簽訂合同；同時(shí)三人知曉林建國(guó)的公證遺囑（林浩為指定繼承人），仍通過合同將房屋過戶至林偉、張敏名下，主觀上具有 “損害趙秀蘭、林浩權(quán)益” 的故意；

客觀上無實(shí)際交易：合同約定房?jī)r(jià) 61 萬元，但林偉、張敏至今未支付房款，林建國(guó)作為被監(jiān)護(hù)人未從 “賣房” 中獲得任何實(shí)際利益，不符合 “監(jiān)護(hù)人維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益” 的法定要求；

損害結(jié)果明確：房屋過戶后，趙秀蘭的共有權(quán)益被侵犯，林浩依據(jù)公證遺囑應(yīng)享有的繼承權(quán)益被剝奪，損害事實(shí)清晰。

“保障林霞居住權(quán)” 不能成為合同有效的抗辯理由

被告主張 “簽訂合同是為保障林霞居住權(quán)”，但該理由不成立：

無因果關(guān)系：林霞此前已居住在一號(hào)房屋，即使不辦理過戶，也可通過家庭協(xié)商、設(shè)立居住權(quán)等方式保障其居住需求，“過戶房屋” 并非唯一且必要的手段；

無證據(jù)支撐：被告未提交證據(jù)證明，林建國(guó)、趙秀蘭曾要求 “通過過戶保障林霞居住權(quán)”，也未證明簽訂合同時(shí)林霞的居住權(quán)面臨緊迫風(fēng)險(xiǎn)，該主張屬于事后編造的抗辯理由；

遺囑效力不影響合同無效認(rèn)定：即使林建國(guó)的公證遺囑未給林霞保留必要份額（效力存疑），也應(yīng)由繼承人協(xié)商或通過訴訟調(diào)整遺產(chǎn)分配，而非通過 “惡意串通賣房” 的方式規(guī)避法律，該行為本身已違法。

林強(qiáng)的監(jiān)護(hù)人身份不能免除其違法責(zé)任

根據(jù)《民法典》第三十五條（法理精神與當(dāng)時(shí)法律一致），“監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)”。本案中：

林強(qiáng)作為林建國(guó)的監(jiān)護(hù)人，其核心職責(zé)是保護(hù)林建國(guó)的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，而非擅自處分財(cái)產(chǎn)；

案涉 “賣房” 行為未給林建國(guó)帶來任何財(cái)產(chǎn)收益，反而導(dǎo)致其夫妻共同財(cái)產(chǎn)被轉(zhuǎn)移，屬于 “濫用監(jiān)護(hù)人權(quán)利”，而非 “維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益”，該處分行為無效。

三、裁判結(jié)果

2016 年 9 月 7 日，林強(qiáng)（作為林建國(guó)的法定代理人）代林建國(guó)與林偉、張敏簽訂的《存量房屋買賣合同》無效；

四、案件啟示

（一）繼承人：留存關(guān)鍵證據(jù)，警惕親屬惡意處分遺產(chǎn)

重視遺囑公證與保管：如本案中林浩持有父親的公證遺囑，成為證明 “自身享有繼承權(quán)益” 的核心證據(jù)。立遺囑后，應(yīng)妥善保管遺囑原件，告知信任的親屬或律師，避免遺囑被隱匿、篡改；

關(guān)注財(cái)產(chǎn)變動(dòng)情況：在親屬（尤其是父母）年邁或喪失民事行為能力時(shí)，定期關(guān)注其房產(chǎn)、存款等重要財(cái)產(chǎn)的登記情況，如發(fā)現(xiàn)擅自過戶、抵押等異常，及時(shí)通過查詢登記檔案、咨詢律師等方式固定證據(jù)；

及時(shí)主張權(quán)利：發(fā)現(xiàn)權(quán)益被侵犯后，應(yīng)在訴訟時(shí)效內(nèi)（一般為 3 年）起訴，避免因 “拖延” 導(dǎo)致證據(jù)滅失或超過時(shí)效。本案中林浩雖在父母去世多年后起訴，但因核心證據(jù)（公證遺囑、過戶記錄）完整，仍成功維權(quán)。

（二）監(jiān)護(hù)人：嚴(yán)守職責(zé)邊界，不得濫用監(jiān)護(hù)權(quán)利

明確 “維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益” 的核心原則：監(jiān)護(hù)人處分被監(jiān)護(hù)人財(cái)產(chǎn)（如房產(chǎn)、存款）時(shí)，必須以 “為被監(jiān)護(hù)人帶來實(shí)際利益” 為前提，如為治病、養(yǎng)老、改善居住等，不得為自身或其他親屬謀取利益；

處分共有財(cái)產(chǎn)需經(jīng)共有人同意：若被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)（如本案中的一號(hào)房屋），即使是監(jiān)護(hù)人，也需取得另一方共有人的書面同意，否則處分行為無效；

留存 “維護(hù)利益” 的證據(jù)：如確需處分被監(jiān)護(hù)人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)保留相關(guān)證據(jù)，如醫(yī)療記錄（證明為治病賣房）、付款憑證（證明房款用于被監(jiān)護(hù)人）、共有人同意書等，避免后續(xù)被認(rèn)定為 “惡意串通”。

（三）繼承糾紛風(fēng)險(xiǎn)提示：遵守法律規(guī)定，兼顧親情與公平

遺囑應(yīng)保留必要份額：立遺囑時(shí)，需為缺乏勞動(dòng)能力又無生活來源的繼承人（如本案中的林霞）保留必要遺產(chǎn)份額，否則遺囑可能部分無效；但 “保留份額” 應(yīng)通過合法方式（如在遺囑中明確），而非通過 “惡意串通賣房” 規(guī)避；

避免親屬間惡意串通：親屬間應(yīng)通過協(xié)商解決繼承問題，不得為爭(zhēng)奪遺產(chǎn)惡意串通、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，否則不僅合同無效，還可能因 “偽造證據(jù)”“妨礙訴訟” 面臨法律制裁；

借助專業(yè)力量維權(quán)：繼承糾紛涉及親屬關(guān)系、法律規(guī)定復(fù)雜，建議在糾紛發(fā)生后及時(shí)咨詢婚姻家事律師，通過律師協(xié)助調(diào)查證據(jù)（如房屋登記檔案、銀行流水）、制定訴訟策略，提高維權(quán)成功率。

本案中，法院以 “惡意串通損害他人利益” 為由判決合同無效，既維護(hù)了法律的公平正義，也警示所有繼承人與監(jiān)護(hù)人：親情不能成為違法的借口，任何侵犯他人合法權(quán)益的民事行為，終將被法律否定。在遺產(chǎn)繼承中，只有遵守法律規(guī)定、尊重被繼承人意愿，才能真正避免家庭糾紛，守護(hù)親情與財(cái)產(chǎn)安全。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容