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原告 4 年前購買回遷房，付款并實際占有使用，卻因原房主欠債導(dǎo)致房屋被查封，執(zhí)行異議被駁回后起訴維權(quán)，法院最終認定原告權(quán)益足以排除執(zhí)行！近日，北京市順義區(qū)人民法院的判決，為 “回遷房買賣后對抗債權(quán)執(zhí)行” 糾紛提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2010-2024 年：回遷房歸屬確定，具備辦證條件

2010 年 9 月，王磊（被告二，化名）一家因集體土地房屋拆遷，獲得包括 “一號房屋”（順義區(qū)，79.22㎡）在內(nèi)的 5 套回遷房。2015 年 10 月，王磊與甲公司（開發(fā)商，后更名乙公司）簽訂《購房確認單》，2016 年 12 月簽訂《回遷安置購房合同》，確認 “一號房屋” 歸其所有，總房款 36.4224 萬元。2024 年 3 月，王磊與乙公司重新簽訂《回遷安置購房合同》（原合同作廢），同年 9 月完成交易稅收申報，2025 年 1 月 13 日，“一號房屋” 登記至王磊名下。

2. 2021 年：簽訂買賣合同，付款并占有房屋

2021 年 4 月 5 日，經(jīng)丙公司（中介）居間，陳悅（原告，勝訴方）與王磊簽訂《房屋買賣合同》，約定：

王磊將 “一號房屋” 以 160 萬元出售給陳悅；

付款方式：2021 年 4 月 1 日付定金 20 萬元，4 月 5 日付首付款 120 萬元，尾款 20 萬元過戶時支付；

過戶約定：房屋符合上市條件 90 日內(nèi)共同辦理過戶。

王磊之妻李娟（被告三，化名）、之子王浩（被告四，化名）出具《權(quán)利人出售證明》，同意出售房屋。

合同簽訂前后，陳悅按約付款：

2021 年 4 月 1 日，轉(zhuǎn)賬 20 萬元定金至王浩賬戶；

2021 年 4 月 5 日，分三筆轉(zhuǎn)賬 120 萬元（50 萬至王磊賬戶、50 萬至王浩賬戶、20 萬至王磊賬戶）；

2024 年 4 月 11 日，應(yīng)王磊要求轉(zhuǎn)賬 7000 元，累計付款 140.7 萬元。

當(dāng)日，王磊將 “一號房屋” 交付陳悅，陳悅隨后占有使用，2024 年 10 月將房屋出租，收取租金。

3. 2025 年：房屋被查封，原告維權(quán)

2022 年，張濤（被告一，化名）因民間借貸糾紛起訴王磊、李娟、王浩，2023 年 3 月順義法院出具調(diào)解書，判令三人償還 134 萬元。因未履行義務(wù)，張濤申請強制執(zhí)行，2025 年 1 月 22 日，法院查封 “一號房屋” 并裁定拍賣。

2025 年 2 月，陳悅得知房屋被查封，3 月 4 日提出執(zhí)行異議，3 月 17 日異議被駁回。陳悅不服起訴，同時將剩余 19.3 萬元房款交付執(zhí)行賬戶，訴求：排除對 “一號房屋” 的執(zhí)行，解除查封。

二、案件分析

1. 爭議焦點

陳悅與王磊簽訂的《房屋買賣合同》是否合法有效？

陳悅是否符合排除執(zhí)行的四大法定條件（查封前簽約、占有、付款，非因自身原因未過戶）？

2. 勝訴關(guān)鍵：完全符合排除執(zhí)行要件，權(quán)益優(yōu)先保護

（1）查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同

法律依據(jù)：《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條第一項。

事實推導(dǎo)：① 2021 年 4 月 5 日的《房屋買賣合同》明確約定房屋位置、價款、付款及過戶方式，王磊、陳悅簽字捺印，李娟、王浩出具同意出售證明，系各方真實意思表示；② 合同內(nèi)容不違反法律強制性規(guī)定，雖簽訂時房屋未辦證，但回遷房買賣并非法律禁止行為，合法有效；③ 簽約時間（2021 年）早于查封時間（2025 年），符合 “查封前簽約” 要求。張濤主張 “無房本買賣無效”，無法律依據(jù)。

（2）查封前已合法占有該不動產(chǎn)

法律依據(jù)：《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條第二項。

事實推導(dǎo)：① 2021 年 4 月 5 日付款后，王磊即交付房屋，陳悅實際占有；② 陳悅提交的村委會《居住證明》、燃氣卡 / 電卡、房屋租賃合同及租金記錄，結(jié)合王磊的陳述，形成完整證據(jù)鏈，證明其在查封前已合法占有使用房屋；③ 即使房屋曾出租，亦是陳悅行使占有權(quán)的合法方式，不影響 “實際占有” 的認定。

（3）已支付大部分價款，剩余款項已交付執(zhí)行

法律依據(jù)：《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條第三項。

事實推導(dǎo)：① 陳悅通過銀行轉(zhuǎn)賬、微信支付等方式累計付款 140.7 萬元，占總房款的 87.9%，有轉(zhuǎn)賬憑證、收條佐證；② 訴訟中，陳悅主動將剩余 19.3 萬元房款交付執(zhí)行賬戶，完全履行付款義務(wù)；③ 款項雖部分轉(zhuǎn)入王浩賬戶，但系王磊授意，且王磊出具收款確認，符合合同約定及交易習(xí)慣，張濤主張 “未轉(zhuǎn)入房主本人賬戶” 不影響付款事實。

（4）非因陳悅自身原因未辦理過戶登記

法律依據(jù)：《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條第四項。

事實推導(dǎo)：① “一號房屋” 2025 年 1 月 13 日才登記至王磊名下，1 月 22 日即被查封，間隔僅 9 天，陳悅客觀上無法在短時間內(nèi)辦理過戶；② 王磊 2 月才將房產(chǎn)證交付陳悅，此時房屋已被查封，過戶障礙系王磊債務(wù)問題導(dǎo)致，與陳悅無關(guān)，符合 “非因自身原因” 的法定條件。

三、裁判結(jié)果

不得執(zhí)行王磊名下位于北京市順義區(qū) “一號房屋”

本案案件受理費由被告張濤負擔(dān)。

四、案件啟示

1. 回遷房買受人（如陳悅）避坑：4 個關(guān)鍵動作

確認權(quán)屬，留存同意出售證明：購買回遷房時，需核實房屋回遷協(xié)議、購房合同，確認出賣人為實際權(quán)利人；若房屋涉及夫妻、家庭共有，需由全部共有人出具《同意出售證明》，避免 “無權(quán)處分” 風(fēng)險。

簽訂規(guī)范合同，明確過戶責(zé)任：合同中需明確房屋基本信息、價款、付款方式、過戶時間及違約責(zé)任，特別約定 “出賣人需在具備辦證條件后立即協(xié)助過戶”，并留存合同原件、居間協(xié)議等憑證。

及時占有房屋，留存使用證據(jù)：付款后盡快辦理房屋交接，留存鑰匙收條、物業(yè)費 / 水電費繳費記錄、居住證明、租賃合同等，證明 “實際占有”，強化權(quán)利主張。

主動交付剩余房款，配合法院執(zhí)行：若房屋被查封，需主動將剩余房款交付法院執(zhí)行賬戶，證明履行付款義務(wù)的誠意，符合 “排除執(zhí)行” 的付款要求。

2. 申請執(zhí)行人（如張濤）提醒：查封前核查房屋實際狀態(tài)

申請強制執(zhí)行前，需通過不動產(chǎn)登記部門、物業(yè)、村委會等渠道，核查房屋是否已出售、交付給第三方；若發(fā)現(xiàn)房屋已被買受人實際占有且符合排除執(zhí)行條件，需謹慎申請查封，可通過其他財產(chǎn)實現(xiàn)債權(quán)，避免執(zhí)行異議失敗。

3. 出賣人（如王磊）警示：誠信履約，避免雙重處分

出賣房屋后需按約協(xié)助過戶，不得因自身債務(wù)問題導(dǎo)致房屋被查封，損害買受人權(quán)益；若房屋涉及抵押、欠款，需在交易時如實告知買受人，否則需承擔(dān)賠償責(zé)任。

4. 核心提醒：回遷房買賣，“證據(jù)鏈 + 及時維權(quán)” 是底線

本案中陳悅勝訴的核心，在于 “4 年始終留存完整交易證據(jù) + 查封后主動履行剩余付款義務(wù)”?；剡w房因 “辦證周期長” 存在特殊風(fēng)險，建議買受人：

選擇正規(guī)中介交易，要求中介全程見證并留存交易記錄；

定期關(guān)注房屋辦證進度，一旦具備條件立即要求出賣人配合過戶；

遭遇查封時，第一時間提起執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴，同時準備好剩余房款，最大化維護自身權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）