自 2024 年 9 月底以來，國家對房地產政策基調從促進止跌回穩(wěn)，逐步轉變?yōu)橥苿印㈧柟?、更大力度推動，直至采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩(wěn)，這一系列轉變釋放出強烈的穩(wěn)房價信號。進入 2025 年，金融監(jiān)督總局、央行、財政部、住建部等多部門頻繁發(fā)聲，力推房地產市場止跌回穩(wěn)。6 月 13 日，國常會明確部署更大力度推動房地產市場止跌回穩(wěn)，并將時間窗口錨定在 2025 年 7 月，要求對全國已供土地和在建項目全面摸底，優(yōu)化現(xiàn)有政策系統(tǒng)性，多管齊下穩(wěn)定預期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風險。如今，2025 年 9 月已至，新一輪全國性救樓市政策潮正全面升級，這一現(xiàn)象值得深入剖析。

政策出臺的背景與緊迫性

房地產行業(yè)作為國民經濟的重要支柱產業(yè)，其穩(wěn)定與否對宏觀經濟有著深遠影響。近年來，房地產市場持續(xù)調整，面臨諸多挑戰(zhàn)。一方面，市場需求端觀望情緒濃厚，購房者信心不足，導致商品房銷售面積和銷售額出現(xiàn)下滑。另一方面，房地產企業(yè)資金鏈緊張，部分企業(yè)面臨債務違約風險，項目建設和交付受到影響，進而引發(fā)一系列社會問題。

在此背景下，穩(wěn)定房地產市場已刻不容緩。從宏觀經濟層面看，房地產行業(yè)的低迷會拖累相關上下游產業(yè)，如鋼鐵、水泥、家電等，影響經濟增長的動力。從民生角度出發(fā)，房地產市場的不穩(wěn)定關系到居民的住房權益和社會穩(wěn)定。因此，政府需要通過一系列政策手段來促進房地產市場止跌回穩(wěn)，恢復市場信心，推動行業(yè)健康發(fā)展。

9 月起政策全面升級的具體表現(xiàn)

限購政策進一步松綁

北京在 8 月初率先放松五環(huán)外限購政策，規(guī)定京籍居民家庭、在北京市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿 2 年及以上的非京籍居民家庭，購買五環(huán)外商品住房 (含新建商品住房和二手房) 不再限制套數(shù)。成年單身人士在北京市購買商品住房，按照居民家庭執(zhí)行限購政策 。緊隨其后，8 月 25 日，上海發(fā)布樓市新政，對符合本市住房購買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿 1 年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。

成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，在外環(huán)內限購 2 套住房；非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿 1 年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù) 。這種分區(qū)優(yōu)化限購的模式，給予了購房者更多的選擇空間，尤其是對于有改善需求的家庭以及長期在城市工作的非戶籍單身人士而言，購房門檻大幅降低。預計未來，廣州、深圳等一線城市以及更多二線城市將陸續(xù)跟進，進一步放寬限購政策，以刺激購房需求。

公積金政策持續(xù)優(yōu)化

蘇州市住房公積金管理中心自 2025 年 9 月 1 日起施行多項政策，優(yōu)化住房公積金貸款使用次數(shù)認定標準、下調住房公積金貸款首付款比例。上海在此次新政中，對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金 (含補充公積金) 最高貸款額度上浮 15%。首套最高貸款額度從 160 萬元提高至 184 萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從 192 萬元提高至 216 萬元；二套最高貸款額度從 130 萬元提高至 149.5 萬元。同時支持提取住房公積金支付購房首付款，并且對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算 。公積金政策的優(yōu)化，不僅提高了購房者的貸款能力，還拓寬了首付款的籌集渠道，降低了購房前期的資金壓力。未來，更多城市可能會效仿，通過提高公積金貸款額度、降低首付比例、放寬提取條件等方式，加大對購房者的支持力度。

信貸政策調整助力購房成本降低

在商業(yè)性個人住房貸款方面，上海新政明確銀行業(yè)金融機構根據(jù)上海市市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆貸款的具體利率水平 。這一調整為購房者帶來了實實在在的優(yōu)惠，以商貸 200 萬元，30 年計算，二套房的利率可以明顯降低，非差異化地區(qū)每月可減少還款金額，降低了長期的購房成本。預計后續(xù)會有更多城市跟進類似政策，簡化利率定價機制，進一步降低購房者的融資成本。同時，金融機構也可能會加大對房地產企業(yè)的信貸投放，緩解企業(yè)資金壓力，促進項目建設和銷售。

城市更新與改造加速推進

8.18 高層全體會議特別強調要 “結合城市更新推進城中村和危舊房改造”。業(yè)內專家認為，從各地政策動向看，預計 9 月份城中村改造相關的地方政策文件會加快出臺。城中村改造是挖掘購房需求的重要抓手。接下來，各地會努力實施城中村改造和危舊房改造，將在去年新增 100 萬套的基礎上繼續(xù)擴大改造規(guī)模，穩(wěn)妥推進貨幣化安置，讓城中村居民擁有更多的自主選擇權，實現(xiàn)早入住、早安居，同時也有利于消化存量的商品房。城中村和危舊房改造規(guī)模大，擁有數(shù)萬億元的增量需求空間，能給房地產發(fā)展帶來很大支撐力。此外，城市更新還將帶動相關產業(yè)的發(fā)展，促進經濟增長，提高居民收入水平，從而間接刺激房地產市場。

“好房子” 建設成為重點

8 月 23 日，廣西住建廳房地產市場監(jiān)管處相關負責人表示，下一步，廣西將以 “好房子” 供給引領住房消費升級，完善存量房消化機制和購房支持政策。從供給端來看，以后可能會有更多城市制定 “好房子” 標準，完善計容規(guī)則，鼓勵企業(yè)建造更多高品質住房。這不僅能滿足消費者對居住品質日益提高的要求，也有助于推動房地產行業(yè)的轉型升級，從過去單純追求規(guī)模擴張向注重產品質量和服務提升轉變。

政策升級對市場各參與方的影響

對購房者的影響

對于剛需購房者而言，首付比例和貸款利率的降低，使得購房成本大幅下降，購房門檻也有所降低。這使得更多的剛需購房者能夠實現(xiàn)購房夢想。同時，限購政策的放松，讓購房者有了更多的選擇空間，可以根據(jù)自身的需求和經濟實力選擇更合適的住房。對于改善型購房者來說，政策的調整為他們提供了更好的置換機會。公積金貸款額度的提高、稅費負擔的減輕等政策，都有助于他們實現(xiàn)改善居住條件的愿望。但購房者也需要更加理性地看待市場，雖然政策寬松，但不同城市的房地產市場分化加劇，需要根據(jù)自身需求和城市發(fā)展?jié)摿χ斏鬟x擇購房區(qū)域和時機。

對房地產企業(yè)的影響

一方面，政策的寬松為房企提供了一定的喘息空間。金融支持力度的加大，有助于緩解企業(yè)的資金壓力，降低企業(yè)的債務違約風險。政策推動下，房企也需要加速轉型，從過去單純的開發(fā)模式向 “開發(fā) + 運營” 等多元化模式轉變，以適應市場變化。在新的市場環(huán)境下，房地產企業(yè)需要更加注重產品品質和服務的提升，通過打造高品質的住宅產品和完善的售后服務，贏得消費者的信任。同時，積極參與城市更新和保障性住房建設，也是房地產企業(yè)未來發(fā)展的重要方向。

對房地產市場格局的影響

房地產市場的區(qū)域分化將進一步加劇。一線城市和強二線城市，由于人口持續(xù)流入、產業(yè)基礎雄厚，在政策刺激下，市場有望率先企穩(wěn)回暖，房價也可能逐漸穩(wěn)定。而部分人口流出、產業(yè)單一的三四線城市，盡管政策松綁，但庫存壓力依然巨大，市場復蘇難度較大，房價可能仍將面臨下行壓力。同時，隨著保障房體系建設的加速，房地產市場將逐漸形成 “市場 + 保障” 雙軌制格局，滿足不同層次人群的住房需求。

政策升級后的市場反應與預期

北京 8 月 8 日新政落地后，已初步激活市場活力。據(jù)監(jiān)測，新政后通州區(qū)房地產市場認購量較 7 月周末平均水平大幅提升 68%，改善型項目表現(xiàn)尤為突出，縵云福苑項目日均到訪量增長約 150%，金隅花溪云錦項目周末日均認購量提升 88%。上海 8.25 新政出臺后，市場關注度也顯著提高，雖然成交數(shù)據(jù)尚未完全體現(xiàn)，但看房人數(shù)明顯增加，表明政策已經引起了市場的積極響應。

“金九銀十” 向來是房地產銷售的傳統(tǒng)旺季，今年在社保、公積金、限購政策三連松以及其他政策全面升級的加持下，市場普遍預期成交量將有所回升。政策的出臺不僅降低了購房門檻和成本，還在一定程度上改變了市場預期，緩解了購房者的觀望情緒。尤其是在一線城市，改善型需求和剛需將在政策刺激下逐步釋放，預計新房和二手房的成交量都會有較為明顯的增長。

然而，市場的完全回暖還需要時間，政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，還依賴于后續(xù)配套措施的跟進以及宏觀經濟環(huán)境的穩(wěn)定 。盡管政策在積極推動樓市回暖，但宏觀經濟環(huán)境的不確定性仍然是一個重要因素。即使政策出臺，市場信心的重建也需要時間。購房者需要看到房價穩(wěn)定、市場交易活躍等實際效果，才會真正消除疑慮，積極入市。雖然社保、公積金、限購政策已經做出了調整，但政策的協(xié)同效應還需要進一步發(fā)揮。同時，還需要其他配套政策的跟進，如稅收政策的優(yōu)化、城市規(guī)劃的完善等，以形成政策合力，推動樓市的健康發(fā)展 。

未來房地產市場發(fā)展趨勢展望

從短期來看，隨著政策的持續(xù)推進和落實，房地產市場的交易量有望逐步回升，市場信心將得到一定程度的修復。尤其是在政策調整力度較大的城市，市場反應可能更為明顯。房地產企業(yè)也將加大推盤力度，加快項目銷售，以緩解資金壓力。但房價大幅上漲的可能性較小，政策的目標是促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展，而非引發(fā)新一輪的房價過熱。

從中長期來看，房地產行業(yè)將加速從過去的高速擴張型向高質量發(fā)展型轉變。一方面，房地產企業(yè)需要加快轉型升級，適應市場對高品質、綠色環(huán)保住宅的需求，提高產品競爭力。另一方面，政府需要繼續(xù)完善相關政策體系，加強市場監(jiān)管，確保政策落實到位，同時，注重房地產市場與宏觀經濟的協(xié)調發(fā)展，通過穩(wěn)定就業(yè)、促進經濟增長等措施，為房地產市場的長期穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實基礎 。隨著保障房體系的完善，房地產市場的供需結構將更加合理，行業(yè)發(fā)展將更加穩(wěn)健。

此外，房地產市場的區(qū)域分化將持續(xù)存在。一線城市和強二線城市將憑借其經濟、人口、資源等優(yōu)勢，在市場中占據(jù)主導地位。而三四線城市則需要通過產業(yè)升級、人才引進等方式，提升自身的吸引力，以緩解住房庫存壓力，實現(xiàn)房地產市場的可持續(xù)發(fā)展。

2025 年 9 月開始的新一輪全國性救樓市政策潮全面升級，是應對當前房地產市場形勢的重要舉措。這一系列政策的實施，將對房地產市場各參與方產生深遠影響，也為房地產市場的未來發(fā)展帶來了新的機遇和挑戰(zhàn)。在政策的引導下，房地產市場有望逐步實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，回歸居住屬性，為國民經濟的穩(wěn)定增長和社會的和諧發(fā)展發(fā)揮重要作用。但在這一過程中，需要政府、企業(yè)和購房者等各方共同努力，密切關注政策動態(tài)和市場變化，理性應對，以實現(xiàn)房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。