觀點(diǎn)網(wǎng) 8月28日晚間，于香港聯(lián)交所上市的大悅城地產(chǎn)發(fā)布2025年中期業(yè)績(jī)公告。這份業(yè)績(jī)的發(fā)布時(shí)間距離該公司公告宣布推動(dòng)私有化進(jìn)程，還未滿一個(gè)月，圍繞“退市”后的猜想仍在持續(xù)。而如果后續(xù)進(jìn)展順利，這或許也將是大悅城地產(chǎn)的最后一份中期業(yè)績(jī)公告。

公告顯示，大悅城地產(chǎn)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約81.24億元，同比下降5.8%，該公司表示，主要是本期物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積下降，物業(yè)開發(fā)收入同比下降。

除了物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)之外，大悅城地產(chǎn)的業(yè)務(wù)還包括投資物業(yè)、酒店經(jīng)營(yíng)、管理輸出及其他服務(wù)，整體為四大板塊。

在今年上半年，物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入54.81億元，同比下降8.3%；投資物業(yè)租金及相關(guān)服務(wù)收入總額約為20.38億元，同比下降2.5%；酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入約4.66億元，同比基本持平；管理輸出項(xiàng)目收入總額為1.07億元，同比增長(zhǎng)47%。

整體而言，盡管房地產(chǎn)行業(yè)仍處于筑底過(guò)程當(dāng)中，大悅城地產(chǎn)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)表現(xiàn)卻相對(duì)穩(wěn)定。整體毛利率34.4%，同比增長(zhǎng)2.9個(gè)百分點(diǎn)。

展望下半年，大悅城地產(chǎn)在公告中表示，將錨定“卓越的城市運(yùn)營(yíng)與美好生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，精準(zhǔn)把握新興消費(fèi)熱點(diǎn)與年輕消費(fèi)潮流，深度整合各地促消費(fèi)政策資源，依托商業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，持續(xù)強(qiáng)化品牌影響力與商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)集團(tuán)高質(zhì)量發(fā)展。

營(yíng)收貢獻(xiàn)主力的上半年

就具體業(yè)務(wù)拆分來(lái)看，物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)為大悅城地產(chǎn)貢獻(xiàn)了近七成的營(yíng)業(yè)收入。期內(nèi)，交付物業(yè)建筑結(jié)算面積約17.51萬(wàn)平方米，同比下降32%，平均結(jié)算單價(jià)約為30614元/平方米，同比增長(zhǎng)33%。物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率18%，較上年同期增長(zhǎng)3個(gè)百分點(diǎn)。

在去年對(duì)大區(qū)進(jìn)行調(diào)整之后，大悅城地產(chǎn)的合約銷售額貢獻(xiàn)來(lái)源整合為北方大區(qū)、華東大區(qū)、華南大區(qū)、西南大區(qū)。今年上半年，分別取得合約銷售金額11.41億元、6.26億元、3.24億元、6.59億元，合計(jì)達(dá)27.49億元，合約銷售面積約16.42萬(wàn)平方米。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、商業(yè)客整理

酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)方面，在2024年同期，三亞亞龍灣凱萊仙人掌度假酒店因資產(chǎn)老舊暫停營(yíng)業(yè)，后續(xù)將開展相關(guān)資產(chǎn)更新工作。目前仍處于經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的酒店有四家，北京及三亞各兩家。

仲量聯(lián)行此前發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，北京高端酒店市場(chǎng)表現(xiàn)整體承壓，較去年同期呈現(xiàn)出下行態(tài)勢(shì)。受多重宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)因素疊加影響，客房收入、平均房?jī)r(jià)（ADR）等核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)均面臨壓力。

截至5月底，全市高端酒店平均入住率與2024年同期基本持平，平均房?jī)r(jià)同比下降逾5%，每間可出租客房收入（RevPAR）同比減少超過(guò)4%。不過(guò)，仍有部分酒店依托差異化定價(jià)策略及多渠道拓展舉措，成功實(shí)現(xiàn)局部逆勢(shì)增長(zhǎng)，使得每間可出租客房收入不降反升。

以大悅城地產(chǎn)旗下項(xiàng)目來(lái)看，其位于北京的北京華爾道夫酒店在今年上半年的平均入住率為70%，與去年同期持平，但平均客房收益與平均房費(fèi)均有不同程度下跌。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、商業(yè)客整理

北京大悅酒店的平均房費(fèi)雖有略微下調(diào)，但平均入住率由去年同期的76%提升至85%，平均客房收益也有顯著提高。

三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店的平均房費(fèi)同比均有減少。不過(guò)前者的平均客房收益反而有所增加，入住率提升明顯；后者的平均入住率同比持平。

整體而言，在上半年旅游出行人次增加的推動(dòng)下，大悅城地產(chǎn)通過(guò)細(xì)化客戶需求，提升酒店客戶滿意度與產(chǎn)品溢價(jià)能力，業(yè)務(wù)韌性持續(xù)釋放。酒店平均入住率84%，同比增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)。

憑借領(lǐng)先行業(yè)的業(yè)務(wù)能力，大悅城地產(chǎn)以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、管理輸出的方式，與優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有方開展長(zhǎng)期合作。去年9月成功發(fā)行上市的華夏大悅城商業(yè)REIT，也為其貢獻(xiàn)更多收入。

今年上半年，大悅城地產(chǎn)管理輸出項(xiàng)目收入總額為1.07億元，同比增長(zhǎng)47%，主要是新增華夏大悅城商業(yè)REIT管理收入。

投資物業(yè)的甜與苦

投資物業(yè)是大悅城地產(chǎn)業(yè)績(jī)的另一大看點(diǎn)。該項(xiàng)收入總額約為20.38億元，同比下降2.5%，業(yè)務(wù)毛利率78%，同比基本持平。購(gòu)物中心、寫字樓收入占比分別約為88%、9%。

購(gòu)物中心租金收入錄得14.68億元，同比下降3%。購(gòu)物中心平均出租率93%，同比下降3個(gè)百分點(diǎn)；寫字樓業(yè)務(wù)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)租金收入約1.67億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、商業(yè)客整理

對(duì)于投資物業(yè)收入的下降，大悅城地產(chǎn)歸因?yàn)樯夏晖诎啥即髳偝堑淖饨鹗杖搿?/p>

據(jù)悉，以成都大悅城為底層資產(chǎn)的華夏大悅城商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金在去年9月20日正式于深圳證券交易所上市交易。而成都大悅城的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)于2024年9月10日后不再納入大悅城地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表。

從8月29日披露的中期報(bào)告來(lái)看，今年上半年，華夏大悅城商業(yè)REIT實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.64億元，項(xiàng)目期末出租率為98.44%。

具體到項(xiàng)目層面，今年5月，南昌大悅城成功開業(yè)。項(xiàng)目總投資超30億元、商業(yè)體量約13萬(wàn)平方米，通過(guò)“商業(yè)+文化+社交”的融合創(chuàng)新，構(gòu)建起輻射全城的青年消費(fèi)引力場(chǎng)。從之前消息來(lái)看，開業(yè)首日客流量突破24萬(wàn)人次，銷售額達(dá)1630萬(wàn)元。

憑借首發(fā)經(jīng)濟(jì)，項(xiàng)目成功引入超220家優(yōu)質(zhì)品牌，其中區(qū)域首店140余家，占比超60%，更包含近40家城市及以上級(jí)別首店。截至報(bào)告期末，南昌大悅城實(shí)現(xiàn)租金收入約350萬(wàn)元，出租率為94%。

此外，去年9月、10月先后開業(yè)的廈門大悅城、三亞大悅城則延續(xù)了開業(yè)時(shí)的優(yōu)異表現(xiàn)，項(xiàng)目出租率均為100%，今年上半年分別取得租金收入2900萬(wàn)元、4770萬(wàn)元。

從上半年的數(shù)據(jù)來(lái)看，重慶大悅城的出租率僅為85%，在大悅城地產(chǎn)旗下的零售物業(yè)中，出租表現(xiàn)相對(duì)靠后。在6月，項(xiàng)目實(shí)施商戶減租經(jīng)營(yíng)扶持政策，或許也是為共同應(yīng)對(duì)出租低谷。

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