前三年就不用說了，你擱哪個時間段買房，到現(xiàn)在基本上都是虧錢。

那么接下來情況會如何，市場是漲是跌？網(wǎng)絡(luò)上不少大佬都有自己的預(yù)判，不過要論權(quán)威的話，還是得從業(yè)者，他們在這個市場摸爬滾打數(shù)十年，做出的判斷肯定更具前瞻性。

就拿李嘉誠來說吧，這兩年頻繁降價促銷的行為，其實已經(jīng)釋放了一些信號。

另外，房產(chǎn)界的名人王石也對樓市發(fā)表了自己的看法，他曾經(jīng)多次準(zhǔn)確預(yù)測房子市場風(fēng)險。比如18年，當(dāng)大家還瘋狂買房囤房時，王石就提出了“活下去、活得久、活得好”的發(fā)展理念，并成功預(yù)測了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，當(dāng)時很多人不以為然，但現(xiàn)在看來，他的判斷已經(jīng)得到驗證。

如今，他又提出了三個關(guān)鍵點，值得我們仔細(xì)思考。

.01

調(diào)整期遠(yuǎn)未結(jié)束

他認(rèn)為，這次房子調(diào)整，至少會持續(xù)3-5年，這不是憑空猜測，而是基于對日本和美國房地產(chǎn)歷史周期研究之后得出的結(jié)論。

要這么講，我們這一輪樓市調(diào)整更確切的說是2021年底，從這時候算起，到現(xiàn)在，房子已經(jīng)連續(xù)調(diào)整了3年多，調(diào)整確實還需要時間。

.02

房企將會迎來一輪大洗牌。

對于這個判斷，他說隨著洗牌開始，那些負(fù)債率太高的公司，可能會面臨被兼并、重組甚至有的會出現(xiàn)破產(chǎn)；

而對于那些財務(wù)穩(wěn)健的企業(yè)，才有機會存活下來。

其實這種情況在這幾年已經(jīng)很明顯了，不少曾經(jīng)快速擴張的房企現(xiàn)在都在面臨巨大的債務(wù)問題，有的甚至已經(jīng)陷入破產(chǎn)倒閉。

.03

王石仍然看好房地產(chǎn)的長期發(fā)展。

雖說樓市會經(jīng)歷一輪周期的調(diào)整，房企也會出現(xiàn)壓力，但是他還是表示，他對房地產(chǎn)行業(yè)的未來充滿信心，認(rèn)為市場會逐步回歸健康的發(fā)展軌道，

并且他還說，房地產(chǎn)市場更有可能“軟著陸”，而不是像日本當(dāng)年那樣突然崩盤。

其實，王石的這些觀點并不是隨口說的，而是基于深入研究和歷史經(jīng)驗，他花費了大量時間研究上世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡沫前后的歷史，才得出這些結(jié)論。

而且，他的判斷是有實績支持的——比如2018年他提出“活下去”理念之后，萬科就開始轉(zhuǎn)型，謹(jǐn)慎拿地、降低負(fù)債、保持現(xiàn)金流，現(xiàn)在看來，這個選擇是非常明智的。

.04

普通人要明白幾點

對我們普通人來說，王石的預(yù)測也很有參考意義：

首先，不要指望房價很快反彈，尤其是回到前幾年的高點。

王石預(yù)計，到2025年，房價更可能是“穩(wěn)中有降”，通過時間換空間，慢慢消化泡沫。

其次，市場分化會加劇

以后，不同城市、不同地段的房子，走勢會差別很大。一線城市核心區(qū)因為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和人口持續(xù)就去優(yōu)勢，依然維持房價穩(wěn)定甚至微漲。

但三四線城市因為人口流出、庫存壓力太大，以及出生率下降等劣勢，價格可能還會繼續(xù)維持下行趨勢。

所以，過去那種“閉眼買房都賺”的時代已經(jīng)結(jié)束了?，F(xiàn)在買房要更謹(jǐn)慎，盡量避開供給過剩的郊區(qū)和非核心區(qū)域。

王石還特別提到，我們的樓市受政策影響很大，這一點和日本不同。最近政策層面也在不斷出臺利好，鼓勵剛需買房，降低市場壓力。

比如，住建部已經(jīng)把“讓房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”列為2025年的重點任務(wù)。未來政策層面還可能會進一步放松限購、降低房貸利率、首付和稅費等。

總的來說，王石和李嘉誠看法基本相似：如果是買房自己住，該買就買，房價漲跌沒啥影響——尤其是一線城市核心地段的好房子，將來的保值增值潛力更大。

只是，買房一定不能盲目加杠桿，要仔細(xì)評估自己的還款能力。最好的辦法是，把月供控制在每月收入的40%以內(nèi)，再保守一點可以降到30%以內(nèi)，

另外手上還要保留兩年的流動資金，比如你每月還貸5000，那么流動資金起碼要有5000×12×2=120000。這樣才能避免在不確定性出現(xiàn)時措手不及，甚至陷入斷供風(fēng)險。

如果你手上有多套房產(chǎn)，就別再盼著房價暴漲賺錢了，這個趨勢下，建議重新評估資產(chǎn)配置，

那些位置偏遠(yuǎn)、品質(zhì)較差的房子，建議能拋就拋，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以保留下來先進行出租，說不定還能實現(xiàn)不錯的凈收入。