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樓盤簡(jiǎn)介

作為中國(guó)三大豪宅之一的深圳灣一號(hào)永久看海豪宅，由鵬瑞集團(tuán)開發(fā)，地處深圳灣核心地段，占地約46000平，為深圳地標(biāo)型建筑群。大開間海景房，直面一線海天。所有樓層視野非常開闊，俯瞰香港和深圳，浩瀚海景盡收眼底。深圳灣一號(hào)還配有深灣會(huì)這個(gè)世界頂豪圈層的專屬會(huì)所，齊聚馬云等世界名流。

公寓外立面材料采用2.4米寬幅、全景、無(wú)梁幕墻。整體晶瑩剔透，凹凸有致，具有現(xiàn)代化的抽象美和立體感，在夜晚燈光打開時(shí)，顯得更加璀璨。

總共8棟，分為南北區(qū)。北區(qū)分為：T1寫字樓、T2、T3、T4公寓。南區(qū)分為：T5、T6、T8公寓，T7為環(huán)球商務(wù)中心。

深圳灣一號(hào)戶型比較多樣，此篇我們僅對(duì)南區(qū)熱門的T5/T6高區(qū)和低區(qū)進(jìn)行點(diǎn)評(píng)和成交價(jià)格分析。

總體而言，大部分戶型為大面寬設(shè)計(jì)，出于視野和景觀的考慮，客廳東面和北面出V字型雙陽(yáng)臺(tái)。一般情況下，深圳2000萬(wàn)以上不朝南的豪宅幾乎是無(wú)人問(wèn)津的，但深圳灣一號(hào)是個(gè)例外，東向、北向的視野和景觀已足以讓朝向變得微不足道。

高區(qū)的單價(jià)要高于低區(qū)；同樓層A戶型的布局和景觀要優(yōu)于B戶型，所以單價(jià)更高一些；C戶型多為小戶型，位于低區(qū)，多朝南，景觀一般，總價(jià)較低，所以也備受想“踮起腳”進(jìn)入深灣會(huì)富豪的青睞。

① T6高區(qū)12-34層330平A戶型

T6棟高區(qū)12-34層的330平A戶型，由3個(gè)套房+2廳+1個(gè)工人房+1個(gè)書房組成。戶型方正，客廳出V字型雙陽(yáng)臺(tái)，視野非常開闊。動(dòng)線合理，主傭分區(qū)，講究私密性和禮節(jié)并重。

此戶型有T6 24A在售，掛盤價(jià)7000萬(wàn)元，單價(jià)達(dá)21.2萬(wàn)元，同樓層302平的B戶型，9月份以6200萬(wàn)元的價(jià)格成交，單價(jià)20.5萬(wàn)元。24A戶型無(wú)論是景觀，還是戶型都要優(yōu)于24B，所以單價(jià)會(huì)更高一些。

② T6低區(qū)6-11層240平C戶型

T6棟低區(qū)6-11層的240平C戶型，為深圳灣一號(hào)入門戶型，由2個(gè)套房+2廳+廚房組成。戶型不方正，得房率低。客廳出L字型雙陽(yáng)臺(tái)，視野開闊，主臥出朝東陽(yáng)臺(tái)，采光和視野都比較好，此外還配有生活陽(yáng)臺(tái)，可以觀賞東面海景。不足之處在于陽(yáng)臺(tái)朝西和朝北，采光和景觀都比較一般。主臥和廚房隔得太近，且未實(shí)現(xiàn)主傭分區(qū)，動(dòng)靜分區(qū)不明顯。

2018年5月份T6棟7C因業(yè)主急需資金周轉(zhuǎn)，以總價(jià)3250萬(wàn)，單價(jià)13.5萬(wàn)元成交，目前T6的6樓C戶型有在售房源，總價(jià)為3700萬(wàn)元，單價(jià)15.4萬(wàn)元。7樓的房源竟然比6樓的便宜350萬(wàn)，足以可見5月份入伙的買家撿到了大便宜。

③ T5高區(qū)21-49層

這個(gè)戶型是樓王戶型，中國(guó)首富許家印同款，我們想進(jìn)一切辦法才得以進(jìn)到里面。如果想看許首富的頂樓兩層豪宅，可以自行聯(lián)系他。

位于T5棟高區(qū)21-49層513平 的A戶型，由4個(gè)套房+4廳+廚房+書房+工人房組成，其布局與T8高區(qū)330平A戶型如出一轍。基本上就是面積大一點(diǎn)，此外還多了個(gè)臥室以及工人間浴室。均采用超大面寬設(shè)計(jì)，客廳出V字型雙陽(yáng)臺(tái)，視野非常開闊。出于東面和北面景觀的考慮，此戶型采光面朝東和朝北。實(shí)現(xiàn)了主傭分區(qū)，動(dòng)靜分區(qū)不明顯。

去年6月份T5棟30A以總價(jià)1.38億，單價(jià)26.9萬(wàn)成交。此戶型目前有T5棟526 平45A在售，在售總價(jià)1.6億，單價(jià)30.4萬(wàn)元。

去年6月份T5棟39B以總價(jià)9600萬(wàn)，單價(jià)22.3萬(wàn)元成交。目前T5棟有27B和36B在售，在售總價(jià)均為1.2億，單價(jià)27.9萬(wàn)元。一般情況下，樓層越高越貴，27B和36B放賣價(jià)竟然一樣，顯然36B業(yè)主誠(chéng)意急售。

④ T5 低區(qū)4-20層 240平C戶型

T5棟低區(qū)4-20層240m2C戶型，由2個(gè)套房+2廳+廚房+書房+工人房組成，戶型方正，客廳出V字型雙陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)朝東和朝南，采光較好，視野非常開闊，但南面的景觀資源比較一般。不足之處在于沒有實(shí)現(xiàn)主傭分區(qū)，動(dòng)靜分區(qū)不明顯。

目前T5棟 8C在售，總價(jià)4000萬(wàn)，單價(jià)16.7萬(wàn)元，這個(gè)價(jià)格在整個(gè)深圳灣一號(hào)算是入門級(jí)別。

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2025年深圳樓市預(yù)測(cè)：政策松綁與分化加劇下的購(gòu)房指南
一、政策松綁：史上最寬松時(shí)代來(lái)臨
1. 限購(gòu)放開：繼非核心區(qū)取消限購(gòu)后，核心區(qū)（福田、南山等）或允許外地戶籍購(gòu)房者購(gòu)買1套，深圳家庭可增購(gòu)1套，甚至大戶型限購(gòu)可能率先解除。
2. 首付與利率創(chuàng)新低：首套房首付比例或降至1成，二套1.5成；房貸利率有望從3字頭降至2字頭，公積金貸款額度同步提升。
3. 稅費(fèi)減免：首套房稅費(fèi)或全面取消，二套契稅低至1%-2%，進(jìn)一步降低交易成本。
二、市場(chǎng)分化：核心區(qū)反彈，非核心區(qū)承壓
1. 核心區(qū)領(lǐng)漲，豪宅成“硬通貨”
南山、福田、寶中等核心區(qū)因稀缺性和高凈值人群聚集，房?jī)r(jià)止跌回升。例如，南山科技園、福田百花片區(qū)等教育資源優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，部分樓盤漲幅已達(dá)10%-20%。豪宅市場(chǎng)更是火爆，龍崗深鐵閱云境等項(xiàng)目開盤即“日光”，高凈值人群通過(guò)購(gòu)置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對(duì)沖通脹壓力。
2. 非核心區(qū)以價(jià)換量
龍崗、坪山等區(qū)域因供應(yīng)過(guò)剩，房?jī)r(jià)或繼續(xù)下跌10%-15%。購(gòu)房者更傾向選擇地鐵沿線新房（如14/16號(hào)線），避開工業(yè)區(qū)密集板塊。
3. 土拍市場(chǎng)回暖
隨著市場(chǎng)信心恢復(fù)，房企拿地積極性回升。2025年首宗龍崗宅地溢價(jià)70.4%成交，預(yù)示核心地塊將成爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。
三、供需新格局：保障房分流與剛需機(jī)會(huì)
1. 新房供應(yīng)激增
一季度24個(gè)新盤入市，供應(yīng)超8700套，核心區(qū)新盤因限價(jià)放松或突破歷史高位。
2. 保障房沖擊剛需市場(chǎng)
共有產(chǎn)權(quán)房和人才房以周邊商品房6-8折的價(jià)格分流需求。例如，寶安中心區(qū)人才房均價(jià)5.05萬(wàn)/㎡，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)顯著。
3. 購(gòu)房邏輯轉(zhuǎn)變
自住需求主導(dǎo)下，“品質(zhì)+地段”成核心指標(biāo)。新房選擇優(yōu)先國(guó)企項(xiàng)目（防暴雷），二手房關(guān)注“滿五唯一”房源以降低稅費(fèi)。
四、風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇：理性入市的三大原則
1. 警惕流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：非核心區(qū)房產(chǎn)持有周期建議5年以上，避免短期套現(xiàn)壓力。
2. 關(guān)注政策時(shí)效性：房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能落地，持有多套房需預(yù)留資金應(yīng)對(duì)。
3. 把握窗口期：2024年底至2025年初為政策密集期，核心區(qū)筍盤去化加速，剛需可擇機(jī)“低價(jià)上車”。
總結(jié)：2025年深圳樓市的關(guān)鍵詞
分化（核心區(qū)回暖 vs 外圍調(diào)整）、寬松（政策全面松綁）、理性（自住心態(tài)主導(dǎo)）。對(duì)于投資者，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍是首選；剛需則可借保障房政策紅利，或瞄準(zhǔn)地鐵沿線性價(jià)比新盤。