老舊小區(qū)改造：各地政策創(chuàng)新與實(shí)踐案例

全國各地圍繞老舊住房自主更新與原拆原建開展了豐富多樣的政策創(chuàng)新和實(shí)踐探索，形成了一批具有示范價(jià)值的案例和經(jīng)驗(yàn)。這些地方實(shí)踐不僅驗(yàn)證了中央政策的可行性，也為其他地區(qū)提供了寶貴參考。通過對典型地區(qū)政策細(xì)則和案例的梳理，可以更全面地把握自主更新政策的實(shí)施路徑和效果。

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廈門市的“增容擴(kuò)面”政策代表了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的創(chuàng)新探索。廈門市《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新改造指導(dǎo)意見》提出，在日照等條件允許的前提下，項(xiàng)目改造可增加不超過原產(chǎn)權(quán)證書登記面積20%的建筑面積，其中10%用于加裝電梯和建設(shè)公共服務(wù)及配套設(shè)施，10%用于原有住宅按套擴(kuò)面。這種適度的容積率獎勵機(jī)制極大提升了居民參與改造的積極性。值得注意的是，廈門政策對新增面積的土地價(jià)款處理采取了差異化策略：因增設(shè)電梯、公共開放架空空間、建設(shè)公共服務(wù)及配套設(shè)施增加的建筑面積，以及新增地下空間開發(fā)且由全體業(yè)主共有的建筑面積，不需要補(bǔ)交土地價(jià)款；而因原有住宅按套擴(kuò)面的部分，則需補(bǔ)交土地價(jià)款，但創(chuàng)新性地允許在辦理不動產(chǎn)權(quán)證前或房屋上市交易時(shí)補(bǔ)交，大大緩解了居民的資金壓力。

岳陽市的“原拆原建”程序規(guī)范為中小城市提供了參考。岳陽市政策明確了老舊房屋原拆原建的六步實(shí)施程序：提出項(xiàng)目申請→合法面積認(rèn)定→編制更新方案→組織審查審批→開展施工建設(shè)→組織聯(lián)合驗(yàn)收。這種標(biāo)準(zhǔn)化流程設(shè)計(jì)既保證了改造過程的規(guī)范性，又提高了實(shí)施效率。其中，聯(lián)合審查和聯(lián)合驗(yàn)收機(jī)制尤其值得關(guān)注，由區(qū)政府授權(quán)建設(shè)主管部門牽頭組織多部門聯(lián)合審查，在編制地塊的不動產(chǎn)單元編碼后，相關(guān)部門可加快辦理許可審批手續(xù)；工程完成后，又由多部門聯(lián)合驗(yàn)收，實(shí)現(xiàn)了審批流程的簡化和協(xié)同。這種“一事一議”的靈活審批機(jī)制，有效解決了傳統(tǒng)改造項(xiàng)目審批環(huán)節(jié)多、耗時(shí)長的問題。

北京市的“責(zé)任規(guī)劃師制度”在專業(yè)技術(shù)支持方面樹立了典范。朝陽區(qū)成立的“葵花籽”責(zé)任規(guī)劃師團(tuán)隊(duì)，在2023年累計(jì)開展基層服務(wù)1500余次，其中老舊小區(qū)改造類項(xiàng)目50余個(gè)、背街小巷等環(huán)境提升類項(xiàng)目40余個(gè)，顯著提升了社區(qū)建設(shè)管理決策的科學(xué)性和治理方式的精細(xì)化水平。這種專業(yè)力量下沉社區(qū)的機(jī)制，彌補(bǔ)了居民自主更新中專業(yè)知識不足的短板，在設(shè)計(jì)方案優(yōu)化、審批手續(xù)辦理、施工質(zhì)量控制等環(huán)節(jié)發(fā)揮了關(guān)鍵作用。北京市石景山區(qū)一棟40年危樓的改造案例就受益于這一制度，改造后業(yè)主僅需補(bǔ)交20-40萬元，即可獲得20平米的面積增加，房價(jià)也實(shí)現(xiàn)翻倍。

杭州市與上海市的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)同樣具有借鑒意義。杭州浙工新村、上海鳳南一村等早期試點(diǎn)項(xiàng)目雖然暴露出資金壓力大、協(xié)調(diào)難度高等問題，但也探索出了可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)。如杭州市在2023年試點(diǎn)“微更新備案清單”，對不涉及結(jié)構(gòu)安全的改造免除規(guī)劃許可；上海市靜安區(qū)推行“社區(qū)規(guī)劃師”制度，引入專業(yè)機(jī)構(gòu)提供免費(fèi)技術(shù)咨詢。這些創(chuàng)新舉措為其他地區(qū)提供了寶貴參考。

各地支持政策的共性要素主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是資金籌措方面，普遍允許使用住房公積金、專項(xiàng)維修資金，并給予財(cái)政補(bǔ)貼和稅費(fèi)減免，如岳陽規(guī)定改造項(xiàng)目中不超過原居住建筑面積的部分及改造新增用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)的房產(chǎn)、土地，可免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)；二是審批流程方面，多采取聯(lián)合審查、聯(lián)合驗(yàn)收等簡化程序，提高效率；三是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)方面，對建筑間距、日照標(biāo)準(zhǔn)等無法達(dá)到現(xiàn)行規(guī)范的，普遍采取“不低于現(xiàn)狀條件”的底線標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)改造可行性；四是實(shí)施模式方面，鼓勵單棟獨(dú)立改造、多棟聯(lián)合改造和小區(qū)整體改造等多種方式，適應(yīng)不同情境。

表：各地老舊住房自主更新政策比較

地區(qū)

政策亮點(diǎn)

面積調(diào)整規(guī)則

資金支持政策

審批創(chuàng)新

廈門

增容擴(kuò)面20%

10%公共用途+10%套內(nèi)擴(kuò)面

允許分期補(bǔ)地價(jià)，公積金提取

聯(lián)合審查，并聯(lián)審批

岳陽

六步實(shí)施程序

按原建筑面積認(rèn)定

行政事業(yè)性收費(fèi)減免

多部門聯(lián)合審查驗(yàn)收

責(zé)任規(guī)劃師制度

個(gè)案確定

財(cái)政資金補(bǔ)助

專業(yè)技術(shù)下沉社區(qū)

杭州

微更新備案清單

適度增加

居民自籌為主

簡化規(guī)劃許可

這些地方實(shí)踐表明，老舊住房自主更新政策的成功實(shí)施需要因地制宜的制度設(shè)計(jì)、多元化的支持政策和靈活的實(shí)施機(jī)制。各地在遵循中央政策框架的前提下，結(jié)合本地實(shí)際進(jìn)行的創(chuàng)新探索，共同豐富了我國城市更新的政策工具箱和實(shí)踐案例庫。